Поиск новых эффективных механизмов финансирования строительства жилья вызвал бум выпуска облигаций строительными организациями. Объем размещений бумаг строителями составил в 2004 году около 1,2 млрд грн, или 40% от суммы всех проводимых эмиссий. В первом полугодии нынешнего года этот показатель уже превысил 1 млрд грн. Примечательно, что на долю строительных бумаг приходится более половины рынка эмитированных корпоративных облигаций. Таким образом, строительные компании превратились в мощнейшего игрока на фондовом рынке, отодвинув на второй план предприятия торговли и финансового сектора.

С низкого старта

До 2004 года строительные компании редко пользовались облигациями как инструментом привлечения денег. В 2003 - м объем эмиссии облигаций застройщиков составил всего 100 млн грн. Дело в том, что на тот момент финансирование жилищного строительства не регулировалось специальными законами. В итоге появление огромного количества строительных компаний привело к резкому возрастанию рисков невыполнения обязательств застройщиками. Принятый полтора года назад Закон "О финансово - кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" был призван изменить правила игры в этой сфере. И хотя изменения произошли, эффект оказался иным, нежели планировали разработчики закона.

Согласно закону строительные компании должны создать фонд финансирования строительства (ФФС) для привлечения средств покупателей жилья. Учредителем и управляющим средствами фонда может стать только финансовое учреждение. Это же учреждение и финансирует застройщика. Однако механизм привлечения денег с помощью ФФС не стал популярным среди застройщиков. За полтора года с момента принятия закона было создано 45 ФФС, которые привлекли в общей сложности всего 180 млн грн.

Строительным компаниям не пришлись по душе слишком большие полномочия управляющего фонда при распределении денег. К примеру, в законе прописали, что никто из участников системы финансово - кредитного механизма - ни доверители (те, кто приносит деньги), ни застройщики - не имеют права вмешиваться в деятельность управляющего. По неофициальной информации, закон вообще принимался якобы под уже существующие на тот момент схемы с участием банка "Аркада". В то же время для застройщиков, не связанных с Аркадой, такие механизмы сотрудничества невыгодны.

Бумажный бум

Секрет популярности корпоративных облигаций объясняется тем, что с их помощью строительным компаниям удалось не только отказаться от невыгодной схемы с участием ФФС, но и оптимизировать налоговые отчисления в бюджет, в частности, уплату налогов на прибыль и НДС. И, что немаловажно, оптимизация оказалась совершенно законной, поскольку эмиссионный доход при выпуске облигаций не попадает под налогообложение.

Застройщик, выпуская облигации, не обязан сразу же перечислять в бюджет определенную сумму, в отличие от простых инвестиционных контрактов, когда возникают налоговые обязательства непосредственно при получении средств от инвестора. В случае облигаций платить налоги необходимо при их погашении, то есть когда застройщик передает квартиру покупателю. Таким образом, у строительной компании возникает отсрочка налоговых платежей до окончания строительства объекта.

Ипотечное ноу - хау

В отличие от 2004 г. в нынешнем году застройщики сделали упор на выпуск целевых облигаций с нулевой доходностью. На их долю приходится свыше 80% эмитированных бумаг.

Для потенциальных покупателей жилья инвестирование в целевые облигации выгоднее получения кредита. Ведь цены на еще только строящиеся квадратные метры ниже, чем на сданное в эксплуатацию жилье. Сложность, правда, в том, что не все могут позволить себе приобрести такие бумаги, так как необходимо оплатить сразу все причитающиеся квадраты, что не каждый осилит.

Именно поэтому некоторые строительные компании при первичном взносе предлагают покупателю оплатить только часть облигаций, обеспечивающих право на приобретение квартиры. На остальную сумму заключается своеобразный форвардный договор, согласно которому покупатель обязуется в течение определенного срока заплатить за каждую облигацию фиксированную сумму.

Типичный договор, как правило, предусматривает, что в случае повышения рыночной стоимости квадратного метра квартиры к моменту оплаты облигаций покупатель все равно платит заранее оговоренную сумму. А если же рыночная цена 1 кв. м снизится, покупатель имеет право приобрести облигацию по соответствующей рыночной цене. То есть такой договор выгоден покупателю, но не застройщику. Поэтому не все строительные компании соглашаются на такие условия.

На помощь желающим приобрести "бумажные квадратные метры" пришли некоторые крупные банки, кредитующие покупку целевых беспроцентных облигаций. Финансовые условия (процентная ставка, размеры комиссионных) для заемщика при этом практически ничем не отличаются от обычного ипотечного кредита. Единственное отличие в том, что при выдаче кредита залогом выступают имущественные права заемщика на приобретаемую квартиру, а при кредитовании покупки целевых облигаций - сами ценные бумаги.

Пока кредитовать покупку целевых облигаций взялись только Укрсоцбанк и Аваль, но в ближайшее время аналогичные услуги намерены предложить и другие игроки ипотечного кредитования. "Учитывая растущий спрос, мы ожидаем, что количество банков, предоставляющих кредиты населению на покупку недвижимости на первичном рынке, в том числе через механизм облигаций, до конца года увеличится в несколько раз", - считает начальник департамента развития индивидуального строительства УкрСиббанка Иван Истомин.

Впрочем, такие операции сопряжены с определенными рисками. Ведь не всем застройщикам - эмитентам можно доверять. К примеру, работать с компанией, у которой уставный фонд составляет 10 тыс. грн, а объем привлекаемых средств - 100 млн грн, занятие весьма смелое. Банковские специалисты говорят, что не могут доверять и тем строительным компаниям, которые построили всего несколько зданий. Ведь большинство эмитируемых беспроцентных строительных облигаций практически не имеют никакого обеспечения.

Еще один риск заключается в том, что строящийся объект может быть не вовремя сдан. Как и всякий долговой инструмент, целевая облигация четко определяет сроки погашения обязательств эмитента, то есть застройщика. И если строительная компания вовремя не закончит строительство дома, ей нечем будет погашать обязательства перед покупателями ценных бумаг. При этом остается неясным, как могут разрешаться такие конфликтные ситуации. Ведь фактически еще не было ни одного погашения целевых облигаций. Первые выплаты начнутся только в начале 2006 года.

Финансовые инструменты

Ипотечная рулетка

Позволяет рассчитать метраж квартиры для получения ипотечного кредита. Длина измерительной ленты прямо пропорциональна долгу заемщика. Для более сложных задач непригодна по причине морального устаревания.

Целевая шлифмашина

Возможности инструмента до конца не изучены. Считается, что благодаря обладанию таким инструментом, диалог с кредиторами заметно упрощается в пользу заемщика. По этой причине банкиры относятся к шлифмашине с большим подозрением.

Долговая дрель

Пользуется наибольшей популярностью среди заемщиков, поскольку позволяет изменить заложенное имущество до неузнаваемости. Недостаток инструмента - высокий уровень травматизма при несвоевременном погашении долга.

Финансовый отвес

Позволяет оценить качество приобретаемого жилья в кредит. Если отвес отклоняется на 90 градусов, заемщику грозит дефолт, отклонение на 180 градусов - жилье не может быть принято в залог, так как закладывать уже нечего.