Несмотря на ожидаемое снижение цен в начале лета, жилищная недвижимость Киева продолжает бить ценовые рекорды. Только за июнь квартиры в столице подорожали на 8%.

Июнь риэлторы называют периодом затишья и массовых отпусков, когда количество соглашений и обороты рынка по сравнению с весенним периодом существенно снижаются. Как правило, в течение лета цены стабилизируются, а иногда даже уменьшаются. Однако в этом году столичный рынок недвижимости, похоже, в отпуск не собирается. В прошлом месяце квартиры в Киеве опять подорожали, что нетипично для июня. По данным АН "Благовест", больше всего выросли в цене однокомнатные и двухкомнатные квартиры - соответственно на 9,4 и 8,3%. В то же время трехкомнатные - подорожали на 5,8%. Средний рост составлял 7,8%. Соответственно увеличилась стоимость квадратного метра: в однокомнатной - на 7,5%, в двухкомнатной - на 8,3%, в трехкомнатной - на 5,5%. Всего с начала года рост цен на столичном рынке составил в среднем 40%.

Самая дешевая однокомнатная квартира в отдаленных районах столицы сегодня стоит $30 тыс. По данным АН "С.І.Т.", в относительно обжитых, но дешевых районах (Борщаговка и Лесной) стандартное жилье без ремонта за месяц подорожало на $5 - 8 тыс. На Сырце, Нивках и в Старой Дарнице к борщаговским ценам можно смело прибавлять еще $3 - 4 тыс. Районы, приближенные к центру (Татарка, Шулявка, Лукьяновка или Политехнический институт) сейчас оцениваются в $42 - 45 тыс. за самые дешевые однокомнатные квартиры, двухкомнатные хрущевки стоят $53 - 57 тыс., трехкомнатные - более $70 тыс.

На Оболони, Харьковском массиве, Троещине жилье подорожало на $6 - 10 тыс. "Если месяц назад 1 - комнатную квартиру на Оболони можно было найти за $40 - 41 тыс., то сегодня минимальная цена составляет $45 - 48 тыс. ($49 - 50 тысяч - с ремонтом). Обычная "двушка" в этом районе сейчас стоит $56 - 60 тысяч, тогда как месяц назад можно было найти вариант и за $48 - 50 тысяч. С $60 тыс. до $70 - 85 тыс. подорожали и трехкомнатные квартиры", - констатирует начальник отдела продаж АН "С.І.Т." Елена Щербакова.

Единственный сегмент на рынке, где наблюдается ценовой застой, - новые многометражные квартиры в спальных районах, которые продаются по цене от $100 тыс. Именно в этом сегменте, по словам директора АН "РЕД" Ярослава Цуканова, произошло определенное насыщение спроса в связи с тем, что в течение последних лет застройщики делали акцент на проектах крупногабаритных жилищ. По некоторыми данным, немало многометражного предложения сегодня простаивает, хотя такая информация тщательно скрывается застройщиками. Именно поэтому операторы рынка предрекают снижение цен в этом сегменте, правда, лишь с января следующего года.

Главной причиной подорожания квадратных метров операторы рынка называют увеличение спроса - на 4,6% при существенном сокращении квартирного предложения. На повышение цен играют улучшение условий кредитования и неуверенная ситуация с курсом нацвалюты. "Очередные заявления о возможном упрочении гривни служат психологическим фактором стимулирования рынка. Люди пытаются избавиться от евро и доллара, вкладывая валюту в товар, который в последнее время постоянно растет в цене, - в жилье", - объясняет президент Ассоциации специалистов по недвижимости Александр Бондаренко.

Другая замеченная на рынке тенденция - перемещение клиентской базы со вторичного рынка на первичный. Ее риэлторы связывают с частыми отказами продавцов подержанного жилья, покупающих что - то взамен, подписывать предварительные соглашения и брать задатки. Таким образом они отказываются давать гарантии на удерживание цены к моменту, например, выдачи кредита, процедура которого часто занимает более месяца. Именно поэтому большинство "кредитных" покупателей сосредоточились в основном на проектах новых квартир среднего размера. Такое жилье на $10 - 15 тыс. дороже вторичного, но менее проблемно в отношении "чистой" продажи и более привлекательно с точки зрения планировки.

"Еще одной причиной роста цен является желание граждан решить жилищные проблемы до 1 января 2006 года, когда с операций с недвижимостью после годовой отсрочки таки начнут взыскивать налог с доходов физических лиц", - считает директор Старокиевского филиала АН "Благовест" Наталья Ляпина. Предположение эксперта подтверждает статистика продажи жилья. Количество договоров по купле - продаже, подписанных за 5,5 месяца, превышает аналогичный показатель 2004 г. на 14,77%, несмотря на то, что в первые три месяца 2005 года практически ничего не продавалось по той же причине - введение налога на операции купли - продажи недвижимости, на применение которого впоследствии наложили мораторий до конца года. В то же время объемы средств, уже затраченных в 2005 - м на покупку столичного жилья, выросли на 34%.

Дальнейшую динамику цен на август и сентябрь эксперты определять не берутся. По словам Елены Щербаковой, при неизменных факторах (например, без валютных колебаний) рост цен в августе вряд ли превысит отметку 5%, а в сентябре может составить и 10%.

По словам Александра Бондаренко, притормозить рост цен на данном этапе возможно только отменив налог на операции с недвижимостью - эти вопросы продолжают лоббировать риэлторы на уровне Кабинета Министров и парламента. "Но даже при условии отмены налога жилье и дальше будет расти в цене. Правда, медленнее - на 1 - 1,5% ежемесячно", - прогнозирует эксперт.

Ирина КАРНАУХ,

генеральный директор АН "Благовест":

- По нашим прогнозам, в июле количество операций на столичном рынке недвижимости может существенно сократиться - в 1,5 - 2 раза. В связи с этим мы ожидаем, что и темпы роста цен также замедлятся. В частности, рост цен на вторичном рынке не должен превысить 4%. Однако в целом ситуация будет зависеть от таких общеэкономических факторов, как уровень инфляции, динамика цен на товарных рынках и валютная стабильность. Как свидетельствует практика последних пяти лет, в августе наблюдается достаточно высокая деловая активность. Однако сегодня сложно сказать, на сколько могут вырасти цены в августе и сентябре - это зависит также от того, увеличится ли предложение продажи. В то же время нетрудно прогнозировать, что наиболее активными на рынке станут осенние месяцы, наибольшая же лихорадка ожидается в декабре - накануне введения статьи 11 Закона "О налоге с доходов физических лиц" относительно операций с недвижимостью. Нововведение будет подгонять и покупателей, и продавцов решать все отложенные жилищные проблемы в этом году.

Леся СОЛОВЧУК