При этом инвесторы готовы выкупать даже целостные имущественные комплексы большой площади, не пользовавшиеся спросом последние десять лет.

По словам генерального директора АН RED Ярослава Цуканова, существенное повышение интереса к целостным имущественным комплексам вызвано, прежде всего, ситуацией с отводом земельных участков. Если ранее инвесторы могли правдами и неправдами через Киевраду получить участок под коммерчески выгодный проект, то сегодня это крайне проблематично. Как уже писала "ДС", в столице несколько месяцев фактически действует негласный мораторий на выдачу земли. "Работающим на рынке компаниям и фирмам, которые только приходят на рынок жилищного и коммерческого строительства, не хватает площадок, и они начинают рассматривать в качестве территории, пригодной под застройку, выставляемые на рынок целостные имущественные комплексы, - рассказывает Ярослав Цуканов. - Большим интересом впервые стали пользоваться такие комплексы и за городом. С приходом новой власти в Киевской области стало нереально перепрофилировать имеющиеся сельхозугодья в пригороде под зоны промышленной застройки. И крупные сетевые логистические операторы, планирующие выход на украинский рынок, вынуждены рассматривать в качестве единственной возможности для этого покупку больших территорий с расположенными на них имущественными комплексами". По его словам, настоящий бум на такие предприятия ожидается уже в следующем полугодии.

Риэлторы отмечают, что выбор выставленных на продажу крупных промышленных комплексов в столице крайне ограничен и предложение на рынке стремительно сокращается, это толкает цены вверх. Стоимость подобных объектов в большом отдалении от города (за Уманью) начинается с $300 за сотку территории, в районе Глевахи составляет уже $4 тыс. за сотку (плюс стоимость строений на территории). Цена же такого комплекса с земельным участком средних размеров в городской черте уже не менее $1,5 - 2 млн.

Инвесторов не останавливает даже то, что время осуществления подобных сделок, как правило, составляет от полугода до года. Кроме того, далеко не все предлагаемые к продаже объекты юридически чистые: зачастую у продающихся предприятий не оформлены договоры аренды земли или же инвестору предлагается выкупить 60 - 70% акций предприятия без масштабного аудита, из - за чего невозможно оценить финансовую ситуацию на нем, а следовательно, и реальный размер последующих затрат.

Тем временем стоимость помещений на рынке промышленной недвижимости растет. По данным компании AG GROUP, по итогам 2004 г. производственно - складские помещения в столице подорожали на 30%. Если уровень цен на неликвидные помещения в 2003 г. составлял $100 за кв. м, в 2004 г. - $150 - 200 за кв. м, то на сегодняшний день стоимость производственных помещений колеблется от $150 до 600 за квадрат. "Наблюдаемый сейчас рост малого бизнеса, перепрофилирование промышленных помещений в офисные и торговые, а также увеличение арендных ставок на промышленную недвижимость подтверждают прогнозы о повышении стоимости производственной недвижимости в 2005 г. на 20 - 30%", - отмечают специалисты компании AG GROUP.

Производство вытесняется жильем

Интересно, что даже в пристоличных районах только 10% промышленных площадей покупаются для размещения там производства. В самом Киеве ситуация еще интереснее. Ярослав Цуканов говорит, что в городе доля производственных площадей, приобретаемых для организации на них производства, не превышает 1%. В основном такие объекты как в столице, так и в области приобретаются для перепрофилирования - под строительство на этих участках крупных логистических комплексов и жилья. Главной причиной перепрофилирования и "вымывания" старого производственного фонда специалисты называют разницу в уровне рентабельности производственного и жилищно - коммерческого секторов, которая отличается в разы, а также то, что цеха, построенные во времена СССР, не подходят для обустройства в них современных заводов. По словам президента компании "Астера" Джеффри Кокса, крупные инвесторы для производственных целей сегодня предпочитают строить новые предприятия, а не заниматься реконструкцией старых. "Согласно современным стандартам производства среднему промышленному предприятию необходимо около 20 - 50 тыс. кв. м зданий с территорией от 5 до 10 га, в то время как к продаже предлагаются огромные площадки и метражи", - отмечает Джеффри Кокс.

Наибольшим спросом для размещения промышленных объектов сегодня пользуется 30 - километровая зона вокруг Киева. Прежде всего, житомирское и одесское направления, а также территории вдоль Варшавской и Харьковской трасс.

Малый бизнес цепляется за город

Еще одной ожидаемой тенденцией станет переезд крупных столичных предприятий в 30 - километровую зону вокруг Киева. В то же время малый производственный бизнес и часть среднего все же останутся именно в городской черте. По словам специалиста по недвижимости АН "Благовест" Светланы Карповой, малый и средний бизнес старается всячески удержаться в Киеве, так как больше, чем крупные промышленники, привязан к столице. Хотя найти помещение в городе небольшим предпринимателям становится все труднее. По словам директора АН С. I. T. Эдуарда Бразаса, наиболее приемлемый для малого предприятия формат - помещение площадью 500 - 2000 кв. м в отдельно стоящем здании с автономной огороженной территорией - стал настоящим раритетом. В дефиците производственные площади в районах с хорошей транспортной развязкой (районы Окружной дороги, Петровки, Дарницы, метро "Лесная") метражом от 100 до 500 кв. м. Пользуются спросом на рынке и площади от 1,5 - 2 тыс. кв. м. По прогнозам, этот дефицит не уменьшится даже в связи с грядущим выездом за пределы столицы ряда крупных и средних промышленных предприятий.

Любовь Осипова