Главное требование, предъявляемое к офисам, - это создание благоприятных условий для успешного ведения бизнеса арендатором или владельцем. Но такого уровня сегодня можно достичь только в новых или реконструированных зданиях. В старых же строениях довольно трудно получить качественные офисные помещения.

Ситуация усугубляется, когда под коммерческие площади перепрофилируют бывшие квартиры или полуподвалы, что достаточно популярно в центре города, где не осталось земельных участков для строительства новых объектов. "Трансформированные" помещения плохо освещены, маломощная и ветхая электропроводка нередко выходит из строя, нормы пожарной безопасности не выдерживаются. Крайне сложно, а то и невозможно, найти место для стоянки автомобилей, установить систему видеонаблюдения.

Дефицитный класс "А"

Как сообщил исполнительный директор компании "Астера" в Киеве Андрей Плюгин, несмотря на некоторое сокращение спроса в конце прошлого года, сейчас все большее количество инвесторов нуждается в офисных площадях. Наиболее сложно найти помещения площадью до 100 кв. м и от 1 тыс. кв. м. Большой выбор предлагает только квартирный сегмент - офисы преимущественно до 130 кв. м. А вот в площадях класса "А" ощущается острая нехватка. Согласно представленной Ассоциацией специалистов по недвижимости статистике, офисов класса "А" всего 8%, "В" - 21%, "В+" - 24%, "С" - 47%. Практически все качественные офисы в больших и малых офисных комплексах разобраны. В таких бизнес - центрах, как "Миллениум", "Мандарин Плаза", Horizon Office Towers, "Доминант Центр", "Подол Плаза", помещения заполнены на 100%. В офисах класса "В" - на 90 - 97%, класса "С" - на 70 - 80%. И это притом, что количество новых профильных объектов увеличивается. По данным Ассоциации риэлторов, в 2004 г. в действие ввели 110 тыс. кв. м (почти на 40 тыс. больше, чем в 2003 г.), общий метраж составил 362368 кв. м.

Подобная ситуация характерна не только для столицы. Спрос на профессиональную офисную недвижимость в Одессе тоже не удовлетворен. Ситуацию прокомментировал генеральный директор компании "Энергобуд - Девелопмент" Геннадий Сульдин. Проблемы начинаются еще с землеотвода и упираются в непрозрачность разрешительно - согласовательной системы. При строительстве офисов требования к участкам очевидны: близость к транспортным развязкам, наличие коммуникаций, достаточное место под паркинг, наличие развитой инфраструктуры района. Для классов "В", "В+" и "А" - близость к деловому центру города, для "В+" и "А" важен еще и вид из окон. Предлагаемые под офисы помещения лишь отчасти соответствуют таким требованиям. Бизнес - центры - это в основном переделанные институты и заводоуправления. Большинство офисных помещений в Одессе существует вне классификации. Ее вообще можно считать приблизительно официальной. "Все примерно понимают, о чем идет речь, но в деталях иногда не хватает конкретики. В частности, многие офисные помещения являются "пограничными", то есть могут быть отнесены, например, к классам "B" и "B+" одновременно.

Необходимость более детализированной классификации иллюстрируется "новыми" классами "С+", "В++", которые периодически мелькают в прессе и даже на деловых переговорах", - объясняет Г. Сульдин. Он считает, что категорийность офисов опирается на тип деятельности, который должен процветать в тех или иных условиях: "Класс "С" - без претензий и особого имиджа, "В" - удобно, функционально, не очень дорого, "А" - амбициозный бизнес".

По мнению А. Плюгина, классу "А" могут соответствовать приближенные к центру здания, возведенные не более пяти лет назад, с быстроходными лифтами, современными системами пожарной и охранной сигнализации. В таких строениях предусматриваются помещения для секьюрити, ведется видеонаблюдение за двором и парковкой, организованы центральное кондиционирование, принудительная вентиляция, оптоволоконная связь, установлены пластиковые шумозащитные окна. Стоимость аренды такой недвижимости составляет $30 - 50 за кв. м в месяц, а продажи - около $2,2 - 2,5 тыс. за кв. м. К такой категории относятся бизнес - центры "Подол - Плаза" (ул. Владимирская, 12), "Олимп" (Спортивная площадь), "Мандарин - Плаза" (ул. Бассейная, 4).

Для классов "В" и "В+" требования по вентиляции и кондиционированию остаются на высоком уровне, но допускается обеспечение сравнительно простой системой связи. Возраст здания может достигать 10 - 12 лет, однако перед эксплуатацией его нужно капитально отремонтировать. Аренда таких площадей обходится клиенту от $20 до $35 за кв. м в месяц, а покупка - примерно $0,95 - 1,7 тыс. за кв. м. Это, например, бизнес - центры "Артем" (ул. Глыбочицкая, 4), "Ренессанс" (ул. Воровского, 24), офисные центры "Кудрявский спуск" (пер. Бехтеревский), "Форум Бизнес Сити" (ул. Пимоненко, 13).

Класс "С" иногда относится к административным помещениям после косметического ремонта, с пассивной вентиляцией или кондиционерами, не особо модернизированным лифтом. Как, скажем, "НЕСТ" (ул. Урицкого, 45) или бизнес - центр на Димитрова, 14а. Здесь съем обойдется в $10 - 18 за кв. м в месяц. Офисные центры класса "C" с нуля не строят. Инвестор ориентируется, как минимум, на класс "B", чтобы окупить в последующем расходы на приобретение земли и строительство.

Зачем московским фирмам "третий сорт"

Но, оказывается, в Москве "третьесортные" помещения, даже несмотря на их удаленность от центра города, предпочитают около 70% компаний, сообщается на сайте Гильдии сервейеров (добровольное объединение участников рынка недвижимости Республики Татарстан и Российской Федерации). Подобные объекты привлекают низкими ставками представителей малого и среднего бизнеса. Крупные компании также предпочитают размещать свои бэк - офисы и те отделы, которые напрямую не общаются с клиентами, в недорогих помещениях. Покупка и реконструкция зданий под офисы класса "C" рассматривается в качестве долгосрочных малорисковых инвестиций. Цена такого здания при покупке варьируется от $500 до $2 тыс. за кв. м. При минимальной реконструкции в каждый квадратный метр нужно вложить как минимум $200. В результате окупаемость таких проектов при стопроцентной заполняемости помещений составляет четыре - шесть лет.

Объекты класса "С" составляют 20 - 25% в общей структуре предложения всех офисов в Москве. В основном они располагаются в районах метро "Тульская", "Бауманская", а также на окраинах города - по Калужскому и Ленинградскому шоссе (м. "Войковская"). Такие помещения принято разделять на две группы. "Новые" центры - это бывшие производственные помещения, которые были выкуплены и отреставрированы профессиональными девелоперами. Остальные - управляемые старыми владельцами (бывшие НИИ, административные здания советской эпохи). По данным компании Swiss Realty Group, арендные ставки в офисах класса "C" колеблются в диапазоне $250 - 450 за кв. м в год. При наличии оборудованной наземной парковки стоимость машиноместа обходится арендаторам дополнительно в $150 в месяц.

Однако клиентам приходится сталкиваться не только с удаленностью от метро, дефицитом парковок и неудобной коридорно - кабинетной планировкой, но также и с необходимостью производить все ремонтные работы за свой счет. Российские специалисты считают, что нездоровый спрос на "С" - офисы спадет, как только в столице появится достаточно площадей класса "В".

Офисы для малого и большого бизнеса

Как сообщил А. Плюгин, на киевском рынке спрос доминирует над предложением в сегменте помещений класса "А". Растет интерес клиента к офисам класса "В", особенно со стороны фирм, которые стремятся сменить бывшие квартиры и административные советские здания на качественные и недорогие помещения. "Уровень цен на аренду офисной недвижимости за последние два года почти не изменился. За исключением некоторых бизнес - центров, которые в условиях дефицита свободных офисных помещений и увеличения себестоимости строительства подняли свои арендные ставки на $2 - 3 за кв. м", - констатирует А. Плюгин. В текущем году в Киеве наблюдается больший спрос на офисные помещения, совмещенные с торговыми функциями. Этому содействует быстрый рост строительства торгово - развлекательных центров с офисными помещениями. Предпочитают клиенты также помещения в гостиничных и жилых комплексах. Растет спрос на помещения нежилого фонда, расположенные на первых этажах жилых зданий, стоимость которых сравнительно ниже, чем в офисных центрах. Такие предложения больше привлекают компании, занимающиеся малым и средним бизнесом. Хотя клиента только на втором месте интересует арендная или продажная ставка офиса. В первую очередь, будущего владельца волнует месторасположение "штаб - квартиры" относительно транспортных магистралей, железнодорожных станций или метро. Затем - наличие парковки, далее - планировка, качество внутренней отделки и лишь потом - соседство с другими фирмами. Больше всего ценятся помещения в центре Киева, даже если речь идет о некомфортной переделанной квартире. Стоимость аренды за квадратный метр такой площади колеблется в пределах $15 - 22. Качественные здания на периферии и менее презентабельные в престижных районах сдаются по $12 - 15 за кв. м в месяц. Наиболее дешевые площади - по $10 - 12 за кв. м - на окраине.

По информации Г. Сульдина, продажная стоимость одесских офисов колеблется от $500 до $3,5 тыс. за кв. м, в зависимости от района города, этажа, самого строения, наличия парковки. Арендные ставки - от $6 - 7 (офис класса "убоище") до $25 - 30 за кв. м в месяц (с ремонтом, солидными коммуникациями, в престижном районе). Средняя приемлемая ставка, по которой сдают большинство офисов, - $11 - 18.Специалисты компании "Астера" сообщили, что операционные расходы (по эксплуатации объекта: оплата коммунальных услуг, расходы по текущему ремонту, налоги и сборы, связанные с недвижимостью) на рынке Украины, в зависимости от типа здания, колеблются в пределах $2 - 6 за кв. м в месяц. Большинство операторов рынка пользуются сейчас более привычной для арендодателей местного рынка фиксированной ставкой, хотя от нее постепенно отказываются. Предпочтение отдают распространенной на развитых западных рынках "плавающей" ставке. Правда, ее применение возможно только при полной прозрачности в бухгалтерии арендодателя, когда арендатор имеет право проводить полный аудит всех затратных статей операционных расходов. Но такую открытость могут обеспечить не все арендодатели.

Сдавать в аренду или продавать?

Как рассказала маркетолог компании "ТММ" Ангелина Деревлева, нашим соотечественникам присущ стереотип собственника, поэтому преимущественно стремятся купить помещение, а не арендовать его. Офисы, встроенные в первых этажах жилых домов, компания "ТММ" пока реализовывала за $1,5 - 2 тыс. за кв. м, но в будущем планирует сдавать их в аренду.

"При сдаче в аренду прибыль начинается после трех - шести лет эксплуатации, при продаже - значительно быстрее, но проект одноразовый. Думаю, решение следует принимать, исходя из целей инвестора, - разовая прибыль или многолетний относительно стабильный доход", - считает Г. Сульдин.

По мнению А. Плюгина, на сегодняшний день срок окупаемости офисной недвижимости составляет пять - восемь лет, а прибыльность - 18 - 24% годовых. Срок окупаемости офисной недвижимости зависит также от класса помещения. Более короткие сроки возврата инвестиций, в пределах 4,5 - 5 лет, имеют классы "С" и "В".

Однако, после реализации запланированных в 2006 - 2007 гг. проектов, срок окупаемости увеличится. Возникновение новых центров поспособствует ужесточению конкуренции на рынке. Потребуется ведение более затратного строительства и установления более низких арендных ставок. На сегодняшний день средняя стоимость строительства квадратного метра бизнес - центра составляет $600 - 800 для офисных помещений высокого качества на большом участке земли, без необходимости что - либо предварительно сносить.

Для большинства украинских инвесторов реконструкция административных зданий в офисы классов "А" и "В" является наиболее выгодным проектом. В то же время зарубежные инвесторы, привлекаемые в Украину высокой ценой на недвижимость и большим спросом на нее, считают киевский рынок прибыльным и привлекательным для инвестирования проектов высшего класса.

Грозит ли столице перенасыщение?

По сведениям компании "Астера", в 2005 - 2006 гг. вводятся в действие 18 профильных объектов с офисными помещениями - см. таблицу "Строящиеся офисные центры Киева".

Строящиеся офисные центры Киева

В ближайшие пару лет, по подсчетам Ассоциации риэлторов, в общей сложности ожидается ввод в действие около 275 тыс. кв. м офисных площадей, что может привести к перенасыщению рынка. Но снижения арендных и продажных ставок специалисты не прогнозируют, поскольку надеются на положительную динамику экономических показателей страны, а также на спрос на качественные офисные площади со стороны большого количества компаний.

Рантье смогут жить на проценты

Одним из источников финансирования строительства нежилой недвижимости в скором будущем могут стать вклады физических и юридических лиц. Как рассказала директор финансовой компании "Панта Рей Капитал", кандидат экономических наук Лариса Гавриш, 1 января 2004 г. вступил в силу Закон Украины "О финансово - кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью". В системе привлечения денежных средств физических лиц, которые имеют намерение приобрести себе жилье, вышеуказанный закон уже действует: гражданин вкладывает средства в Фонд финансирования строительства (ФФС), который создается финансовой компанией под определенный объект жилищного строительства. Однако, если инвесторы - физические и юридические лица имеют желание получать спекулятивные доходы от операций с недвижимостью (покупки/продажи, сдачи в аренду и т. д.), то для этих целей предназначается Фонд операций с недвижимостью (ФОН). Финансовая компания создает ФОН и эмитирует сертификаты ФОН, которые размещает среди заинтересованных инвесторов.

Средства, полученные от размещения сертификатов ФОН, финансовая компания использует для приобретения недвижимости, затем совершает хозяйственные операции с такой недвижимостью с целью получения прибыли. ФОН не является юридическим лицом, и все его активы, а также полученная прибыль распределяются между собственниками сертификатов ФОН. Поскольку рынок недвижимости в настоящее время является высокодоходным (рост цен на недвижимость за год выше депозитной ставки банка) и наименее рисковым, данная схема будет интересна всем инвесторам, которые хотят получить дополнительный доход: физическим лицам, юридическим лицам, в том числе страховым компаниям, пенсионным фондам.

Галина Гаевская