В течение последних трех лет цены на квартиры только растут. Причем гораздо стремительнее, чем предсказывают правительство и эксперты. Но рекордным по темпам подорожания жилья, скорее всего, станет нынешний год...

В небольших поселках квартиру можно купить за 3 - 4 тысячи долларов

О ситуации с ценами на квартиры в новых домах в столице и регионах "ФАКТЫ" попросили рассказать члена правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрия Базелинского.

- Насколько подорожали новые квартиры и с чем это связано?

- За первые пять месяцев нынешнего года стоимость жилья в новостройках повысилась на 10 - 12 процентов. Это вызвано, в частности, постоянным ростом цен на стройматериалы, металл, а также на перевозки (как железнодорожные, так и автомобильные), энергоносители, ну и конечно, связано с увеличением заработной платы строителей. Все эти расходы включаются в стоимость недвижимости.

- Какие квартиры дорожают больше всего?

- Традиционно самые востребованные - однокомнатные и двухкомнатные. Их раскупают в первую очередь. Но дело не только в количестве комнат. Прежде всего люди смотрят на цену, поэтому найти покупателя однокомнатной квартиры площадью 70 квадратных метров или двухкомнатных 120 - метровых апартаментов гораздо труднее, чем жилья меньшей площади.

- Еще несколько лет назад звучало много нареканий на строительные компании из - за того, что они возводят в основном элитное жилье, а домов, квартиры в которых доступны большей части населения, почти не строят. Изменилась ли ситуация?

- Действительно, строители неоднократно декларировали, что так называемого социально ориентированного жилья будет больше. Но на практике лишь некоторые компании, в основном государственные, строят дома, где преобладают недорогие квартиры. И появляются они, как правило, на окраинах, в спальных районах. А в центральных застройщики, как и прежде, возводят в основном элитное жилье. Тем более что гораздо выгоднее строить такие дома, в которых будет незначительное количество больших квартир, чем такие, где много маленьких. Себестоимость из - за меньшего количества внутренних работ и расхода материалов существенно ниже, а цена за счет большой площади - выше. Таким образом, сегодня, как и в прошлые годы, недорогого нового жилья на рынке не хватает.

- Сколько в среднем стоит квадратный метр площади новой киевской квартиры?

- Если говорить об удаленных от центра районах, то дешевле 700 долларов за квадратный метр найти невозможно. Средняя же цена квадратного метра в обычных квартирах составляет 900 - 1000 долларов, а в элитных домах - 2500 - 3500 долларов. Но есть в столице несколько новых домов, в которых стоимость метра достигает 10 тысяч долларов. Интересно, что, несмотря на рост цен, спрос как на социальное, так и на новое дорогое жилье остается стабильным.

- Цены продолжат расти?

- Да. За прошлый год недвижимость подорожала в среднем на 30 процентов. И никаких предпосылок снижения темпов роста цен пока нет, несмотря на то, что недвижимость в Украине, в частности в Киеве, зачастую стоит не меньше, чем в развитых странах Европы. А если возникают какие - либо проблемы, как, например, резкое изменение курсов валют, подорожание топлива или продуктов, то рынок недвижимости реагирует на это моментально. Так что 2005 год может стать рекордным.

- А как изменяется стоимость жилья в других регионах?

- Вслед за столицей дорожает недвижимость и в других регионах (см. таблицу. - Авт.). Украинский рынок жилья можно разделить на три ценовые категории. К первой относятся столица и Южный берег Крыма, где самая дорогая недвижимость. Причем в Ялте цены на некоторые виды жилья уже обогнали киевские.

Ко второй категории относятся такие города, как Донецк, Днепропетровск, Одесса, Львов, Харьков. Сейчас там квартиры стремительно дорожают, иногда даже быстрее, чем в Киеве. Связано это с улучшением благосостояния людей и с нехваткой нового жилья. То есть спрос существенно превышает предложение. Но если в восточных и южных регионах постепенно возрождается промышленность и люди получают более стабильные доходы, то в западных областях основную массу денег привозят с заработков в странах Европы.

В третью категорию попадают менее экономически развитые города, где доходы граждан очень маленькие, соответственно, жилье стоит немного и почти не дорожает. Это Луганск, Сумы, Чернигов. Ну и конечно, небольшие города и поселки, где цены на жилье совсем низкие: квартиру можно купить за 3 - 4 тысячи долларов.

С начала года цены на квартиры выросли на 15 процентов

О ситуации на киевском вторичном рынке недвижимости "ФАКТЫ" попросили рассказать директора агентства "Кэпитал Риал Истейт" Сергея Шапоренко.

- Значительно ли выросли в этом году цены на квартиры в старых домах и будут ли еще увеличиваться?

- За первые пять месяцев года однокомнатные квартиры подорожали в среднем на 11,9 процента, двухкомнатные - на 13,4 процента, а трехкомнатные - на 15,7. Таким образом, уже сейчас цены на недвижимость достигли показателей, которые прогнозировались только к концу года. По всей видимости, к январю они повысятся еще на 15 процентов и в целом за 12 месяцев подорожание составит 30 процентов.

- Какие квартиры пользуются наибольшим спросом?

- Если раньше большим спросом пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры, то в нынешнем году оживилась торговля трехкомнатными. И на этом примере как раз видна динамика рынка недвижимости Украины. Сейчас люди продают купленные несколько лет назад одно - и двухкомнатные квартиры, докладывают накопленные сбережения или кредитные средства и покупают трехкомнатные квартиры для своих семей.

Кроме того, в новых политических условиях в столице увеличилось количество приезжих, которые предпочитают покупать квартиры из трех и более комнат. Несмотря на то что стоимость одного квадратного метра в таких квартирах ниже, чем в маленьких, за счет большой общей площади конечная стоимость этого жилья очень высокая.

- А в каких районах столицы покупают больше всего трехкомнатных квартир?

- Если учитывать рост цен на такие квартиры, то можно предположить, что это Шевченковский, Печерский и Подольский районы.

- Сильно ли отразилась на ценах попытка обложить подоходным налогом операции по купле - продаже недвижимости?

- С начала года, когда был введен этот налог, количество сделок по недвижимости существенно сократилось. Да и цены сразу пошли вверх, так как продавцы заложили возросшие налоговые расходы в стоимость жилья. Как только начисление этого налога было приостановлено, в нотариальных конторах увеличилось количество желающих продать или купить квартиру. Вот только цены уже не снизились.

К сожалению, подоходный налог с операций по отчуждению недвижимости не отменен, лишь перенесен срок его введения - на 1 января 2006 года. Именно поэтому мы предполагаем, что через несколько месяцев продажа жилья активизируется. Владельцы квартир будут стараться реализовать свое имущество до нового года. А с января цены могут вновь существенно повыситься. Ведь продавцы будут включать сумму налога в стоимость недвижимости. Напомню, что максимальная ставка налогообложения составляет 13 процентов стоимости квартиры, указанной в договоре купли - продажи. Но, скорее всего, если правительство не примет никаких мер, то с нового года не только взлетят цены, но и резко сократится предложение жилья на рынке. Повторится то, что мы наблюдали нынешней зимой. Остается надеяться, что этот налог все - таки отменят.

- Какие еще факторы, кроме изменения налогообложения, могут существенно повлиять на рынок недвижимости?

- Если говорить о негативных факторах, то, помимо повышения налогов, на стоимость недвижимости сильно влияет ситуация на топливном и, особенно, на финансовом рынках. После того как Национальный банк за один день существенно девальвировал доллар, в котором ведутся практически все расчеты на вторичном рынке жилья, цены тут же начали расти. За одну - две недели они увеличились на 5 - 8 процентов.

Положительным фактором для всего рынка в целом должно стать развитие ипотечного кредитования. Если, как обещает правительство, удастся создать механизм, позволяющий брать кредиты под 4 - 6 процентов годовых (сегодня валютные займы выдаются под 12 - 15 процентов годовых. - Авт.), у людей появится больше возможностей приобрести жилье. Соответственно, число сделок увеличится. Хотя с повышением спроса цены, скорее всего, будут расти. Но тут многое зависит от того, смогут ли строительные компании удовлетворить спрос за счет нового жилья.

Сергей КУРГАН