Скачок цен на недвижимость после выборов и эксперимента с подоходным налогом на продажу недвижимости, а также либерализация условий кредитования сказались на настроении населения. Судя по беспрецедентному явлению - очередям в ипотечных центрах банков, в сознании граждан произошел серьезный сдвиг. Боязнь долгов вытесняется страхом обесценивания сбережений в связи со стремительным подорожанием жилья и падением доллара.

Даже с учетом того, что в первые три месяца ипотечное кредитование было не очень активным, крупные банки с начала года увеличили портфель жилищных кредитов на 30 - 40%. До конца года этот портфель может увеличиться в два раза. При этом заметно дешевеют кредиты в гривне и евро. Кредиты в долларах остаются самыми популярными среди заемщиков, хотя ставки по ним пока не снижаются.

Ипотечный демпинг

За последний год условия ипотечного кредитования заметно улучшились. Что, кстати, как считают риэлторы, стало одним из факторов ускоренного роста цен на квартиры этой весной. Сроки кредитования увеличены с 10 до 20 лет, первоначальный взнос сведен к минимуму, отменены штрафы за досрочное погашение и существенно снижены ставки по гривневым кредитам.

В основе таких тенденций - желание ключевых игроков этого рынка захватить как можно большую нишу. Макроэкономическая конъюнктура улучшению условий кредитования содействует слабо - источников дешевых долгосрочных пассивов у банков существенно не прибавилось. И государство до сих пор не нашло способ решить эту проблему путем создания эффективно действующей ипотечной инфраструктуры.

Тем не менее банки позволяют себе значительно демпинговать на ставках. К примеру, УкрСиббанк предлагает долларовые кредиты под 11,5%, а "Финансы и Кредит" - гривневые под 10%. То есть наблюдается уникальная картина - взять в кредит в отечественных банках можно под меньшую ставку, чем разместить на депозит, хотя банки предупреждают о возможных колебаниях гривневых ставок.

Валютные же ставки декларируют как фиксированные, хотя в ипотечных договорах оставляют за собой право на их изменение. Равно как и на введение комиссии за досрочное погашение. Теоретически не исключено, что в случае макроэкономического шока набравшему кредитов населению придется рассчитываться с долгами на условиях, отличающихся от тех, которые записаны в договорах. Хотя, к примеру, в ПриватБанке подчеркивают, что в худшую сторону условия по уже заключенным кредитным договорам не меняют, зато практикуют снижение ставок по таким договорам.

В целом банкиры пока единогласно настроены на дальнейшее улучшение условий. "Будет снижаться цена привлекаемых ресурсов, наш банк будет реагировать на эти тенденции и сокращать уровень ставок по ипотечным программам", - говорит Владимир Черный, начальник центра маркетинга и развития банка "Аваль".

А вице - президент Правэкс - Банка Ирена Кильчицкая озвучивает конкретные условия, которые банк собирается вывести на рынок уже к осени - отмена первоначального взноса, ставка 10% в валюте и срок кредитования 25 - 30 лет.

Проблемный бум

Набрала обороты рекламная кампания жилищных кредитов. Банкиры обещают осуществить мечты клиентов о новом жилье быстрыми и дешевыми кредитами. Все ли так просто на самом деле? Отнюдь нет. Делая акцент на ставках, многие банки умалчивают о ежемесячных комиссионных за кредит.

А готовности кредитовать в любой валюте у банкиров поубавилось после обвала доллара. Так, в конце апреля - начале мая получить долларовый кредит в отдельных банках было проблематично - предлагалась гривня или евро.

Примечательно, что после падения доллара продавцы недвижимости начали отдавать предпочтение расчетам в гривне или евро, однако перехода на гривневые кредиты банкиры не наблюдают. По словам заместителя председателя правления банка "Финансы и Кредит" Виктора Голуба, в банке наблюдается устойчивая тенденция к сближению гривневых и валютных ставок, однако говорить о том, что клиенты переходят на гривневые кредиты пока преждевременно.

Начальник отдела банковских продуктов Райффайзенбанка Татьяна Шаповал рассказывает, что после снижения ставок по ипотечным кредитам в гривне до 15,5% годовых за месяц доля гривневых кредитов на жилье в банке увеличилась на 0,5%.

В связи с существенным наплывом клиентов банкам зачастую не удается обеспечить и обещанную быстроту оформления кредитов. Хотя процедуры выдачи кредитов также существенно упрощаются, укладываться в 5 - 7 дней банкам удается нечасто. Сказывается нехватка на рынке кадров - оценщиков, юристов, кредитных менеджеров.

Банки активно тренируют собственных сотрудников и перекупают специалистов у конкурентов, однако мощности банков на данном этапе не всегда соответствуют объему заявок. В этой связи случаются и казусы - когда нестыковка в документах на квартиру обнаруживается за день до сделки.

Проблему очередей в ипотечных центрах банки решают передачей полномочий на отделения. В Райффайзенбанке практикуют консультации по телефону с предварительной оценкой кредитных возможностей заемщика и оформление кредита в агентстве недвижимости. В ПриватБанке делают акцент на подготовке кадров - на начало текущего года для работы по программе "жилье в кредит" отобраны 262 сотрудника, прошедшие тестирование и собеседование.

Уровень знаний и подготовки кредитных специалистов банка постоянно проверяется прохождением психологических и квалификационных тестов. В УкрСиббанке считают, что сократить сроки оформления кредитов поможет Бюро кредитных историй, создаваемое АУБ совместно с банками.

Стоит отметить, что хотя банки и борются за чистоту документов, стремление выдать побольше кредитов вынуждает их лояльно относиться к клиентам. То есть потенциально качество ипотечного портфеля не такое уж безупречное. На "ура" проходят липовые справки о доходах, принимаются в расчет неофициальные доходы, закрываются глаза на перепланировки в квартирах. У клиентов банков нелюбовь к долгам проявляется не только в тяготении к досрочному погашению.

Многие заемщики, перестраховываясь от возможных невзгод, стремятся любой ценой прописать в заложенной квартире ребенка. В таком случае квартиру не отберут даже в случае неплатежеспособности.

Самые ипотечные

Основная борьба за клиента в сегменте жилищного кредитования ведется между Правэкс - Банком, УкрСиббанком, "Авалем" и ПриватБанком. Особенность ипотечного рынка такова, что у банков нет достоверной статистики об объеме рынка и его распределении между ключевыми игроками. Поэтому лидерами рынка себя считают сразу несколько банков.

Судя по данным, предоставленным Контрактам банками, больше всего кредитов выдал Правэкс - Банк. Это неудивительно, поскольку Правэкс - Банк первым запустил ипотечную программу - в 1999 году. Зато весьма неожиданным выглядит тот факт, что подбирается к лидеру УкрСиббанк.

Он обогнал своих более крупных и располагающих более широкими сетями конкурентов благодаря агрессивной политике - демпингованию по ставкам и комиссионным, максимальным срокам (21 год) и различным программам лояльности. Похоже, что в ближайшее время именно конкурентная борьба между Правэкс - Банком и УкрСиббанком за право называться банком, предлагающим самые выгодные условия, будет основным двигателем снижения ставок и удлинения сроков.

Обострение этой борьбы очевидно любому заемщику, попытавшему счастья в обоих банках. В УкрСиббанке с удвоенным энтузиазмом берутся за клиентов, забравших документы из Правэкс - Банка и наоборот.

Укрсоцбанк, "Надра", "Финансы и Кредит" успешно конкурируют на этом рынке благодаря сотрудничеству с Государственным фондом содействия молодежному жилищному строительству. "Развитие жилищного кредитования физлиц Укрсоцбанк связывает, в том числе, и с реализацией государственной программы частичной компенсации процентной ставки", - говорит Татьяна Коннорова, заместитель начальника отдела кредитования центра индивидуального бизнеса банка.

По словам Конноровой, объемы кредитования Укрсоцбанком по этому направлению с начала 2005 года выросли в пять раз. Стремительно наращивают объемы жилищного кредитования и небольшие банки, работающие на рынке финансирования строительства.