Жилье в Украине в ближайшие годы не будет дешеветь, а ставки по ипотечным кредитам, скорее всего, снизятся незначительно. Это мнение было высказано в ходе "круглого стола" "Все об ипотеке. Как правильно потратить кредит".

"Конкуренция растет и среди банков, и среди строителей, поэтому, пусть и не в текущем году, ставка должна уменьшатся. В то же время стоимость жилья и недвижимости вообще в ближайшие год - два не снизится. Кто хочет покупать квартиру, пускай сделает это сейчас", - подчеркнул председатель комитета по сертификации Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Генрих Людкевич (АН "Респект").

По мнению Г. Людкевича, хотя рост цен на недвижимость не может продолжаться бесконечно, в ближайшее время нет оснований ожидать "перегрева" этого рынка. Кроме того, считает Г. Людкевич, выпуск ипотечных ценных бумаг в ближайшие годы не станет эффективным механизмом удешевления ипотечных кредитов. "Предположим, у меня есть выбор: сделать инвестиции прямо в строительство или купить ипотечный сертификат. Доходность у них абсолютно разная, поэтому в ближайшие годы я не вижу реальных оснований для того, чтобы такие ипотечные сертификаты стали инструментом рефинансирования", - сказал эксперт.

Характеризуя текущую ситуацию на рынке, Г. Людкевич сообщил, что, согласно ежемесячно обновляемым данным АСНУ, в настоящее время в Украине наиболее активными реальными операторами на рынке кредитования под покупку недвижимости являются 12 банков. Предлагаемые ими сроки кредитования - до 20 лет при ставке в гривне на уровне 17 - 23%, в валюте - 12 - 15%. При этом обязательный первый взнос заемщика в приобретаемую недвижимость составляет 5 - 30%.

Эксперт отметил, что в последнее время банки повысили требования к клиентам - заемщикам, в частности, преимущественно рассматривают только показатель официальной зарплаты клиентов "без всяких теневых доходов".

По мнению заместителя директора, руководителя бизнеса обслуживания индивидуальных клиентов киевского филиала "ПриватБанка" "Расчетный центр" Олега Ганоцкого, снижение ставок по кредитам не исключено, однако будет зависеть от политики государственной власти. "Что касается уменьшения ставок по ипотечным кредитам, это зависит от ожидаемого в этом году усовершенствования законодательства, снижающего риски банков, а также развития государственной системы рефинансирования ипотечных кредитов и усиливающейся конкуренции на этом рынке", - сказал банкир.

По словам члена правления "Международного кредитного банка" Любомиры Деркач, обязательным условием снижения ставок по банковским кредитам является развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Банкир также отметила, что проблема жилья является социальной и ее решение - в интересах государства. В этой связи правительству целесообразно создать в сфере ипотечного кредитования более эффективный механизм частичной компенсации ставки по кредитам за счет бюджетных средств.

"Рынок ипотечных кредитов будет расширяться, также скажется влияние инвесторов, поэтому определенное снижение ставок произойдет. Полагаю, в рамках 1 пункта (к концу года) снижение будет", - считает начальник управления мониторинга кредитного портфеля банка "Хрещатик" Ирина Зюзина.Вместе с тем, по мнению заместителя генерального директора ООО "СК "БудИнвестХолдинг" Евгения Ильина, ставки по кредитам не снизятся, пока на них будет сохраняться высокий спрос. По его данным, на сегодня лишь 25% тех, кто обращается в банки, получают ипотечные кредиты. "Пока люди будут стоять в очереди, а банки - сортировать их на тех, кому дать, а кому не дать, процентная ставка вряд ли уменьшится", - считает Е. Ильин.

Помимо того, говоря о сохраняющейся высокой стоимости недвижимости на первичном рынке, он отметил, что цена жилья зависит не столько от роста стоимости стройматериалов, сколько от размера коррупционных расходов застройщиков, стоимости земельных участков, высоких процентов по банковским кредитам. "Вес стройматериалов в этом перечне - не самый высокий. В настоящее время значительную долю расходов составляют подготовительные затраты. Зачастую застройщик официально не декларирует эти затраты. Чтобы получить земельный участок в необходимом месте, ему приходится нести также теневые расходы, и уровень этих расходов совершенно не сопоставим с легальным финансированием, которое он получает от легальных финансовых институтов. Поэтому именно из этого и складывается высокая стоимость", - сказал Е. Ильин.

Также при покупке жилья рекомендовано обращаться в известные компании и банки, а также, во избежание недоразумений, внимательно изучать подписываемые договора. Участники "круглого стола" высказали различные мнения о механизме привлечения ипотечных кредитов. Так, по словам Г. Людкевича, сделки желательно проводить при участии риэлторов, поскольку агентства недвижимости высокого уровня осуществляют постоянный мониторинг предлагаемых банками условий кредитования и могут подсказать правильный выбор. Кроме того, банки иногда скрывают реальный размер платы за кредит до момента подписания кредитного договора.

"Как правило, уже во время оформления кредита банки сообщают клиенту о необходимости уплаты комиссионных от 0,1 до 4% размера кредитов. Подсчитайте: если задекларирована ставка 12%, то реально выходит совсем иначе. Кроме того, могут потребовать заплатить за оформление анкеты, риэлторскую экспертизу. Поэтому совет клиентам: чтобы выбрать финансовое учреждение, лучше обратиться в агентство по недвижимости, которое системно работает с банками", - сказал Г. Людчевич, представляющий агентство недвижимости "Респект".

Банкиры не согласны с его доводами. По мнению же О. Ганоцкого, услуги риэлторских агентств сопоставимы с банковскими. При этом на сегодня крупные банки сами формируют ипотечные центры, где в одном месте сконцентрированы юристы, нотариусы, представители риэлторских агентств, что создает более комфортные условия для клиентов. Кроме того, по его словам, при оформлении сделки через банк финансово - кредитное учреждение выступает определенным гарантом совершения сделки.

Как сказал О. Ганоцкий, при выборе банка, в котором будет привлекаться кредит, следует обращать внимание на прозрачность проведения сделки, конкурентные преимущества, среди которых важное место занимает скорость принятия решения и минимальный пакет документов. Помимо того, необходимо обратить внимание на наличие лояльных условий кредитования клиента, условия страхования и размер первичного взноса.

В то же время участники "круглого стола" единодушны в том, что украинские кредитные союзы пока не могут выступать эффективными кредиторами при покупке жилья из - за зачастую длительных сроков ожидания кредита, недостаточно прозрачных процедур его получения и высокой стоимости займов. "Чтобы купить квартиру в кредит, нужны десятки тысяч долларов. Откуда такие деньги у кредитного союза, когда основные его поступления - это членские взносы. В результате рекламу, которую дают кредитные союзы, считаю неправдивой", - выразил общую позицию Г. Людкевич. При этом он отметил, что нынешнее развитие украинских кредитных союзов позволяет им эффективно заниматься только потребительским кредитованием.

При этом эксперт отметил возрастающий интерес нерезидентов к украинскому рынку недвижимости.

Марина Забельская