Любовь Привалова:

В крупных экономических центрах, к которым относится и Киев, офисные помещения составляют второй по емкости, после жилого фонда, сегмент рынка недвижимости. В отличие от европейских мегаполисов, у нас этот сегмент рынка недвижимости начал активно развиваться лишь в последнее десятилетие. Заметный спрос на офисы появился в конце 1998 г. и продолжает ежегодно расти. И сегодня, по мнению аналитиков, ожидается настоящий бум. Поэтому возникает необходимость введения единых критериев в измерении классности деловых центров. Основная масса офисных площадей до сих пор состоит из помещений другого профиля, адаптированных под офисные функции. Сегодня условно выделяют четыре основных класса офисов: "A", "B", "C" и "D". Помещения первых двух классов в целом отвечают западным стандартам бизнес - центров, класс "С" является промежуточным, а класс "D" представляет собой так называемый "русский стандарт".

На сегодняшний день Комитет по вопросам недвижимости Американской торговой палаты (АТП) в Украине и Форум недвижимости Киева завершили разработку стандартной классификации офисных помещений, призванной оказать помощь инвесторам, арендодателям, арендаторам и другим заинтересованным лицам в оценке и сравнении качества офисных помещений, предлагаемых на рынке Киева. Данная классификация была разработана с учетом специфики исключительно киевского рынка и может не подходить для оценки рынков регионов Украины и других стран. Появление подобной классификации очень важно для западных инвесторов, так как они пока только исследуют этот рынок - им необходимо понимать, по каким правилам он работает.

По информации АТП, классификация будет рекомендована для добровольного применения участниками рынка и предусматривает ежегодный пересмотр. Оператор рынка недвижимости может утверждать, что оценка помещения или здания проведена в соответствии с классификацией, разработанной АТП в Украине и Форумом недвижимости Киева, только в том случае, если помещение отвечает критериям, приведенным в стандартной классификации. Тем не менее, вопрос классификации офисных центров пока остается открытым.

Офисную недвижимость необходимо структурировать

Сергей КАРАМНОВ,

президент компании "Риал Истейт Солюшнз"

Любая классификация офисных зданий призвана решить как минимум две задачи.Во - первых, она должна сформировать актуальные границы рынка и предложить инструменты его анализа.

Во - вторых, классификация офисных зданий должна быть удобна потенциальным арендаторам, соответствовать тенденциям рынка.

С точки зрения формирования инструмента анализа рынка в большинстве классификаций перечисляется ряд параметров офисного здания, существенных при назначении класса объекта. При этом существенным при классификации объекта является не только само офисное здание, но и комплекс, и качество услуг, предоставляемых арендаторам.

Для упрощения работы в сфере офисной недвижимости, при решении различных задач офисы необходимо структурировать, то есть выделять те или иные однородные группы. Для этого вся совокупность офисов должна быть разделена на группы по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам.

Но сначала стоит обосновать, почему общепринятая классификация офисных помещений не вполне приемлема. Принятая на Западе классификация офисов описывает лишь офисные помещения так называемого "международного стандарта" (классы "А", "В" и "С"). В то же время более 80% офисных площадей Киева, относящихся к помещениям "отечественного стандарта", остаются не охваченными этой классификацией. Поэтому задача состоит в разработке единой классификации для всего спектра офисов по характеристикам качества.

В западной классификации офисов одним из важнейших критериев отнесения объекта к тому или иному классу является его местоположение (только центр для офисов класса "А", но офис такого же качества на Левом берегу может быть отнесен только к классу "В" или "С"). В то же время лучшие современные офисные здания сегодня могут быть построены далеко от центра, поэтому целесообразно учитывать влияние местоположения на ставки за аренду таких офисов и цены отдельно от влияния качества офиса.

В связи с размытостью критериев в общепринятых классификациях необходимо выявить наиболее четкие и значимые критерии отнесения офиса к тому или иному классу, максимально приближая их к общепринятым в классификации офисных помещений.

В настоящее время вопрос разработки единой классификации офисных помещений является очень актуальным. Она необходима, в первую очередь, для потенциальных арендаторов, так как большинство из них предпочитают не опираться на классификацию офисных зданий, а доверять собственным глазам, часто просматривая большое количество предложений и составляя собственное представление о рынке перед принятием решения об аренде. Такая ситуация во многом вызвана несовершенством предлагаемых рынком классификаций, их противоречивостью. С помощью единой классификации потенциальный арендатор сможет сориентироваться в формате будущего арендуемого помещения, в его ценовом уровне. Также, еще во время строительства, будущий арендатор сможет сам выдвинуть свои условия по планировке офиса, требования к техническим параметрам арендуемого помещения.

Данная классификация, в свою очередь, будет способствовать работе инвестора еще на этапе строительства, так как он сможет предложить на рынке помещения будущего офисного центра определенного класса и тем самым реинвестировать некоторую сумму в строительство.

Хотя конечная классификация появится лишь тогда, когда на рынке будут одинаковые требования ко всем строящимся центрам и будет существовать уже довольно много предложений (возникнет конкуренция). На рынке постепенно будет формулироваться окончательная классификация, которая с каждым годом будет все больше приближаться к западным стандартам.

Классификацию нужно пересматривать

Татьяна БАНДУРА,

специалист по оценке и управлению недвижимостью компании DTZ

Классификация офисной недвижимости была принята весной 2004 г. в результате работы Комитета по недвижимости Американской торгово - промышленной палаты. В работе комитета приняли участие многие девелоперы коммерческой недвижимости, инвесторы, консультанты и агенты, являющиеся активными игроками на рынке города Киева. Факт утверждения такой классификации стал важным событием в истории развития офисной недвижимости города Киева, поскольку была сделана попытка упорядочить качественную сторону деятельности участников рынка путем установления общепризнанных "правил игры".

Но поскольку киевский рынок офисной недвижимости находится на начальной стадии развития, принятую классификацию нужно регулярно пересматривать, приводя ее в соответствие со сложившейся ситуацией на рынке и решая новые проблемы. Так, недавно на очередном заседании Комитета по недвижимости Американской торгово - промышленной палаты рассматривался вопрос о критерии месторасположения объекта офисной недвижимости при определении его класса. Мы считаем, что не следует ограничивать инвесторов/девелоперов в постройке качественных объектов, которые по техническим характеристикам соответствуют классу "А", в нецентральных районах столицы, разделяя объекты класса "А" с центральным и нецентральным расположением. Дело в том, что по ранее принятой классификации офисной недвижимости важной предпосылкой класса "А" являлось расположение объекта в CBD (Central Business District, центральный деловой район), который тоже был определен в выше упомянутой классификации. В то же время во многих европейских странах качественные офисные здания, часто в формате "бизнес - парк", находятся именно в нецентральных районах, что имеет вещественные преимущества для арендаторов. По нашему мнению, в свете сегодняшней застройки такое развитие рынка коммерческой недвижимости города Киева является довольно перспективным направлением. Официально революционные поправки к принятой классификации могут быть обнародованы в ближайшее время.

Назрела необходимость в классификации

Сергей КОРОЛЬ,

председатель Наблюдательного совета ОАО "Недвижимость Столицы"

Необходимость создания неких стандартных положений, принимаемых всеми игроками на рынке коммерческой недвижимости, в целом, и офисной недвижимости, в частности, назрела давно. Это касается не только классификации офисных помещений, но и метода подсчета площадей в сдаваемых в аренду помещениях, и базовых стандартных условий аренды.Местные девелоперы, как известно, развивают новые проекты офисной недвижимости. Каждый из них, общаясь и прекрасно зная друг друга, существует сам по себе. Это касается как реконструкции существующих зданий, так и нового строительства.

Мне кажется, что многие девелоперы готовы играть по общим правилам, но для этого не хватает объединяющей идеи и организационной структуры. Связано это, в первую очередь, с неразвитостью рынка и недостаточным количеством игроков на нем. Ситуация, надеемся, изменится достаточно скоро и, возможно, у нас появится своя Ассоциация владельцев и управляющих зданиями, как в США (BOMA - Building Owners and Managers Association). Ее стандартами подсчета коммерческих площадей пользуются многие владельцы офисной недвижимости в Киеве.

Инициатива по созданию общепринятой классификации исходила, как известно, от Торговой палаты США, хотя не все местные девелоперы являются ее членами и имеют доступ к ее решениям. К тому же, не все готовы ее принять и пользоваться ею. Необходимость принять и использовать классификацию в большей степени ощутили консультанты по недвижимости, агентства. Во многом это вопрос их профессиональной этики. Не случайно и DTZ, и Colliers участвовали в разработке и согласовании финального документа. Привлечены были и другие девелоперы - члены Палаты, в том числе и наша компания. В результате многие предложения девелоперов были приняты и адаптированы.

В дефиците сегодня, собственно как и все последние годы, - большие площади на одном уровне и качественные площади от 30 до 80 кв. м. Многие новые проекты смогут существенно сократить этот дефицит.

Требуется единый подход

Людмила ДРУЗЕНКО,

директор Голосеевского филиала АН "Благовест"

В определении класса офисных помещений необходим общий подход. Это не только унифицирует требования к таким зданиям, но и будет достаточно удобно для потенциального клиента при выборе необходимого помещения.

На наш взгляд, общая классификация должна учитывать следующие характеристики офисных помещений: 1) месторасположение; 2) метраж; 3) состояние офисного центра (ремонт, охрана, парковка и т. д.). В мировой практике принято оценивать качество офисного помещения по 20 - ти характеристикам. Например, если офисное помещение отвечает хотя бы 16 - ти из этих пунктов, то его классифицируют как офис класса "А".

На сегодняшний день в Киеве наблюдается острый дефицит профессиональных офисных помещений. В 2004 г. было введено в эксплуатацию около 150 тыс. кв. м таких площадей, но, тем не менее, рынок смог поглотить их за достаточно короткий промежуток времени.

Наибольшим спросом как среди покупателей, так и среди арендаторов пользуются специализированные офисные помещения независимо от их месторасположения: будь то центральная часть или окраины города.

Многие компании предпочитают иметь офисные помещения на окраинах из - за низких арендных ставок, а также в случае, если специфика их деятельности предполагает большое количество автоперевозок по городу.

Ряд компаний снимают нежилой фонд на первых этажах. Это связано с тем, что арендные ставки таких площадей ниже, чем в офисных центрах. Хотя многие бизнесмены забывают, что, снимая офисы вне офисных центров, они должны побеспокоится о дополнительных расходах, которые лягут на их плечи.

В 2004 г. большим покупательским спросом для использования под офисы пользовались квартиры на первом этаже, где есть возможность сделать отдельный вход и перевести квартиру в нежилой фонд. Цены на такие квартиры в сравнении с 2003 г. выросли на 35 - 50%. В 2005 г. такие площади будут пользоваться спросом из - за огромного дефицита офисных помещений.Этот год будет по - настоящему знаковым в развитии офисных площадей. Мы ожидаем, что благодаря инвестиционным проектам в скором времени появится большое количество специализированных офисных зданий. Ведь спрос на такой сегмент коммерческой недвижимости растет большими темпами.

Нужно прийти к общему знаменателю

Михаил ЕРМОЛЕНКО,

директор по развитию HCM - Group

Безусловно, единая классификация офисных помещений нужна, прежде всего, потребителю. Правильнее сказать, классификации подлежат именно офисные центры. Девелоперы, застройщики, инвесторы нуждаются в классификации для того, чтобы позиционирование их проектов наиболее точно соответствовало представлениям арендаторов или будущих собственников офисных помещений. Наличие стандартов и четких критериев облегчит и взаимопонимание девелопера, инвесторов с проектными организациями. Понятно, что любые классификации будут творчески переосмысливаться игроками рынка, но знать стартовые параметры, чтобы предложить конечному потребителю нечто конкурентно привлекательное, необходимо. В принципе, достаточно стихийно возникшая классификация офисных центров, которая сейчас бытует в Киеве, вполне отражает мировой опыт. Я хочу сказать, что в мире используются категории "А", "В", "В+" и т. д. Вопрос, насколько характеристики киевских бизнес - центров соответствуют мировым стандартам, я бы уточнил. В киевских условиях соблюсти букву общемировых классификаций крайне сложно, но стремиться к этому нужно.И самый существенный вопрос: "Где и кем должна быть утверждена единая классификация офисных помещений, чтобы стать нормативной для всех участников рынка офисной недвижимости?". Я бы обязательно выделил следующие критерии:

* месторасположение;

* транспортная инфраструктура;

* строительные технологии;

* инженерная оснащенность;

* операционный сервис.

Классы присваивают самостоятельно

Юлия КЛИМЕНКО,

управляющая бизнес - центром "Форум"

Сегодня в Украине нет единой классификации офисных помещений. Классы присваиваются самостоятельно собственниками офисных помещений, не отражают реального состояния помещений и, безусловно, не соответствуют принятым международным стандартам.Считаю, что единую классификацию офисных помещений необходимо разработать в ближайшее время. Это сделает рынок офисной недвижимости более прозрачным не только для инвесторов, но и для каждого конкретного арендатора. При этом классификация должна базироваться на международной практике, но учитывать украинскую действительность.На данном этапе решающую роль играет месторасположение объекта. Со временем привлекательность объекта будет определять удобная транспортная развязка и наличие достаточного количества парковочных мест.

Я бы выделила следующие характеристики, на которых должна базироваться классификация:

* месторасположение (район и удобная транспортная развязка);

* тип и характеристики здания (новое, реконструированное, находящееся в процессе реконструкции и т. д., тип архитектуры и отделки);

* внутренние планировочные решения (размещение колон, окон, санузлов, высота потолков не менее 2,8 м и т. д.). Возможность быстрой перепланировки;

* инженерные коммуникации (автоматизированные системы кондиционирования и вентиляции, микроклимат и поддержание постоянной температуры, отопление, система ПОС, современные лифты с источниками бесперебойного питания и т. д.);

* инфраструктура (точки питания, конференц - залы, спортзал, гостиница, банковское отделение, банкоматы, билетные кассы и т. д.);

* охраняемый паркинг;

* менеджмент.

Все эти характеристики являются базовыми для определения класса офисного помещения и, соответственно, от них зависит уровень арендных ставок. Исходя из вышеуказанных характеристик, можно выделить следующие основные классы: "А", "В", "С", "D" и "E".