Бурное развитие продовольственных и непродовольственных торговых сетей в течение последних лет существенно изменило "лицо" столичного ритейла, а сегодня начинает сказываться и на сопредельных рынках. В первую очередь речь идет о торговой недвижимости.

Традиционно разработка маркетинговой концепции крупных торговых комплексов начинается с определения "якорных" арендаторов, которые будут служить центрами притяжения посетителей. Как правило, это сети супермаркетов ("Фуршет", "Сiльпо", "Велика Кишеня" и т.п.) или магазинов, реализующих промышленные товары ("Спортмастер", "Домотехника", "Монарх", "Фокстрот" и др.).

Однако в течение последнего полугодия ярко проявился интерес торговых центров не только к сетевым структурам, но и просто к компаниям, способным оплатить аренду больших площадей. По словам начальника арендной службы ТЦ "Метроград" Инны Буяновой, "во - первых, сегодня наблюдается тенденция к увеличению площади самих торговых центров, и "резать" ее на мелкие сегменты нецелесообразно - посетители должны совершать покупки в комфортных условиях. Во - вторых, бизнес многих присутствующих в торговых центрах компаний развился настолько, что они могут позволить себе увеличить арендуемую площадь".

Если общая площадь торгового центра составляет около 20 тыс.кв.м при среднем размере торгового отдела 50 - 100 кв.м, то, занимая уже от 150 кв.м, арендатор переходит в своего рода VIP - категорию. И если в качестве "якоря" предпочтительнее крупный сетевой оператор с отлаженной логистикой и опытом тиражирования своей бизнес - модели, то прочий "крупняк" может быть представлен так называемой независимой розницей - "подросшими чэпэшниками". Единственная разница между "якорем" и просто крупным арендатором заключается в том, что у первого есть раскрученный бренд, а второму необязательно иметь громкое имя.

По мнению топ - менеджмента девелоперских компаний, "укрупнение" арендаторов повышает привлекательность торгового центра для покупателей. Потребителю намного легче и удобнее выбрать необходимый товар в одном большом специализированном отделе, чем искать его в десятках небольших "закутков". Как рассказала директор по управлению активами сети ТЦ "Квадрат" Татьяна Честнейшая, "последовательно реализуя политику оптимизации структуры торговых площадей, мы пригласили на 1 - й этаж ТЦ "Квадрат - Лукьяновка" компанию "Мульти" (крупный оператор сувенирно - подарочной продукции), а также непродовольственную сеть "Космо". В результате посещаемость комплекса в целом выросла на 25%. Учитывая этот факт, мы собираемся применить полученный опыт при реконструкции ТЦ "Квадрат - Борщаговка". Здесь к уже присутствующим сетевым арендаторам ("Космо", Sela и др.) добавятся еще несколько крупных компаний (в том числе российских), с которыми сейчас активно ведутся переговоры".

Интересно, что арендаторы, не имеющие чести быть причисленными к категории крупных, отнюдь не удручены последними веяниями. По мнению Елены Кайдаш, владеющей несколькими магазинами женской одежды, расположенными в сети ТЦ "Квадрат", "рационально мыслящие предприниматели прекрасно понимают смысл привлечения крупных, в том числе сетевых операторов. Они притягивают большой поток посетителей, многие из которых затем заходят в другие отделы меньшего размера". К тому же украинские девелоперы не оригинальны в своей гигантомании. По словам руководителя проекта сети "Мульти" Михаила Сухинина, "российские торговые центры заинтересованы в привлечении крупных арендаторов, которые могут предложить сбалансированный ассортимент, качественное обслуживание, "справедливые" цены и т.д. Я думаю, что украинский рынок торговой недвижимости будет развиваться по тому же сценарию".

Операторы рынка торговой недвижимости вполне реалистично оценивают финансовые последствия "укрупнения арендаторов". С одной стороны, при увеличении арендуемой площади закономерно уменьшается ставка арендной платы в расчете на 1 кв.м (на 5 - 10%), а значит, и общая сумма дохода, что, впрочем, компенсируется ростом посещаемости торгового центра. Но, с другой стороны, если крупный отдел сформирован администрацией ТЦ из нескольких операторов одной товарной группы, то денежные поступления могут сократиться незначительно или вообще остаться на прежнем уровне. По словам г - жи Честнейшей, "при правильном подходе управляющей компании можно добиться взаимовыгодного результата для обеих сторон".

Учитывая общую тенденцию консолидации розничного рынка, можно прогнозировать увеличение доли площадей, занимаемых именно крупными арендаторами (от 150 кв.м), в структуре площадей торговых центров. В зависимости от концепции и планировки конкретных комплексов доля таких арендаторов может составлять до 60%. Скорее всего, увеличится и удельный вес зарубежных компаний - арендаторов (прежде всего, из России).

Татьяна Лагода, Елена Деревянко