Фінансові новини
- |
- 20.07.24
- |
- 02:31
- |
-
RSS
- |
- мапа сайту
Авторизация
"Инвестгазета": Президенты не помеха ( Рост объемов строительства недвижимости в Украине сопровождается дальнейшим повышением ее стоимости)
11:19 13.10.2004 |
Эксперты связывают рост цен на жилую и коммерческую недвижимость как традиционным сентябрьским оживлением на рынке, так и по прежнему высоким спросом
Сентябрь традиционно отличился ростом активности на рынке недвижимости. Прогнозы о стагнации рынка жилья за месяц - два до президентских выборов оказались слишком преувеличенными. Оживление на рынке недвижимости происходит на фоне высоких темпов строительства - в первом полугодии объемы подрядных работ, выполненных украинскими строительными предприятиями, возросли на 30,5% по сравнению с аналогичным периодом 2003 года.
Регионы догоняют столицу
Киев по - прежнему лидирует как по масштабам строительства, так и по уровню цен. При этом стоимость 1 кв. м жилой недвижимости на вторичном рынке столицы превышала цены первичного, что объясняется, в частности, традиционным осенним оживлением на рынке. На возросшую покупательскую активность, как правило, динамичнее реагирует именно вторичный рынок. В сентябре стоимость 1 кв. м жилья в столице на этом рынке возросла в зависимости от сегмента на 3 - 6,5% и достигла в среднем около $905 за кв. м, тогда как на первичном рынке она составила около $854 за 1 кв. м. Вместе с тем директор агентства недвижимости "Планета Оболонь" Алексей Котенко не исключает, что стоимость недвижимости на первичном рынке тоже со временем подтянется.
Печерский и Шевченковский районы столицы традиционно возглавляют рейтинг престижности - стоимость 1 кв. м жилья здесь обойдется потенциальным покупателям в среднем более чем в $1000. Более демократичными по цене оказались новые квартиры в Деснянском, Дарницком и Святошинском районах. Там 1 кв. м жилья предлагали покупателю в среднем за $650 - 750.
Несмотря на осенний рост цен и оживление спроса, ажиотажа в сегменте жилой недвижимости не наблюдается, говорит директор агентства недвижимости Red Ярослав Цуканов. В последнее время происходит постоянное падение объемов продаж у самих застройщиков, поскольку предложение нового жилья в данный момент не соответствует потребительским предпочтениям. На рынке новой жилой недвижимости сложилась совершенно аномальная ситуация, когда однокомнатные квартиры предлагаются как минимум по 60 кв. м, двухкомнатные - 85 - 90 кв. м, трехкомнатные - 160 - 180 кв. м. В итоге насыщение рынка крупногабаритным жильем уже произошло, и объекты не выкупаются. Уровень же доходов большинства покупателей не позволяет приобретать лишний метраж. Их вполне устроили бы однокомнатные квартиры площадью 30 кв. м или двухкомнатные по 60 кв. м, дефицит которых ощущается острее всего. В результате спрос на вторичном рынке, не имеющем необходимой подпитки, существенно активизировался, что и привело к незначительному подорожанию квартир.
Подобные тенденции характеры и для других крупных городов - Донецка, Харькова, Днепропетровска, Запорожья. В то же время рынок недвижимости более динамично развивается в Одессе, а также в западных областях страны. Цены на жилую недвижимость в этих регионах уже практически достигли киевского уровня. По данным агентства Gin Consulting Group, стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в Одессе на первичном рынке колеблется от $300 до $3500, на вторичном - в пределах $180 - 1600. В Черновцах, Ужгороде, Ивано - Франковске, Тернополе стоимость 1 кв. м жилья в центральных районах в среднем составляет $700 - 800. Во Львове квартиры в центре города сейчас можно купить не менее чем за $1000 за 1 кв. м.
Что касается аренды квартир, то ее ставки растут вслед за стоимостью жилой недвижимости на вторичном рынке. Здесь, правда, основной рост пришелся на сегмент однокомнатных квартир. В сентябре арендные ставки в Киеве на них повысились на 3,6%, что произошло, в частности, в связи с началом учебного года и притоком студентов в столицу. Однокомнатную квартиру в Киеве сейчас можно снять как минимум за $170 в месяц. В других регионах Украины ставки аренды значительно меньше. В Донецке, по данным агентства "Наш Дом", арендовать однокомнатную квартиру в периферийном районе можно за $70 в месяц, в центре - за $120.
Москвичи на старте
По оценкам самих участников рынка, стоимость жилой недвижимости в этом году будет продолжать расти, однако без резких скачков, характерных для прошлого года. При этом стабильность спроса и динамика развития отечественного рынка недвижимости привлекают в этот бизнес новых игроков, в частности, российские компании. Они особенно заинтересованы в застройке Киева, Одессы и Крыма. Осваивать наш рынок недвижимости российские строительные и инвестиционные компании заставляет острый дефицит свободных земельных участков в Москве и Санкт - Петербурге. Впрочем, приход новых игроков и усиление конкуренции между компаниями - застройщиками вряд ли существенно повлияет на цены на недвижимость, а лишь приведет к некоторому переделу рынка и, соответственно, прибылей. Хотя расстановка сил, по всей видимости, не претерпит глобальных изменений - свою нишу российские компании, по мнению Ярослава Цуканова, занять смогут. Заинтересованность российских строительных компаний в украинском рынке отчасти объясняется увеличением количества инвесторов с российскими паспортами среди покупателей недвижимости. Россияне рассматривают покупку жилья в Киеве или Крыму (см. статью "Домик у моря") как инвестиции. На фоне стагнирующего с начала 2004 года московского рынка недвижимости удорожание украинской "нерухомості" достигает десятков процентов в год.
Строители бизнес - центров не спешат
Большие возможности как для украинских, так и для иностранных девелоперов предоставляет сегмент коммерческой недвижимости. Ниша торговых и офисных помещений на сегодня заполнена недостаточно. И в Киеве, и в других крупных городах офисных площадей не хватает практически во всех сегментах. Существует необходимость в качественных офисах класса А и В с возможностью аренды помещений площадью до 100 кв. м. Особенно мало офисов в малогабаритном сегменте класса С - ниже $20 за 1 кв. м. Как отметил президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины Александр Бондаренко, чаще всего новые офисные центры предлагают юниты как минимум по 250 кв. м. Не всякой фирме нужна такая площадь и не каждый готов платить $32 за кв. м. В Киеве предложение, по словам Ярослава Цуканова, может увеличиться уже в ближайшие год - полтора. При этом арендные ставки могут снизиться максимум на $2, после чего их уровень стабилизируется.
Хуже обстоят дела с новой офисной недвижимостью в регионах Украины, где ее дефицит ощущается еще больше, а новые офисные центры практически не вводятся в эксплуатацию. В этом плане регионы отстают в развитии от столицы на полтора года. И хотя бытует мнение, что в регионах арендаторов офисных помещений со стоимостью аренды более $15 за кв. м не найдется, тем не менее, заполняемость в новых офисных центрах, где ставки достигают $25 за 1 кв. м, достаточно высока. "Проблема в том, что никто точно не знает потенциальную платежеспособность спроса. Но если это будет хороший бизнес - центр, то вполне реально, что найдутся желающие арендовать там помещения и за $25", - уверен Ярослав Цуканов. Это приемлемые ставки для Одессы, Львова и других крупных городов.
Недостаточно насыщен и сегмент торговых площадей. На сегодня его развитие обуславливается преимущественно ростом розничной торговли. В Киеве аренда торговых помещений или жилых помещений, переоборудованных под магазины, в зависимости от района колеблется от $10 до $200 за 1 кв. м в месяц. Зачастую площади в больших торговых центрах с высокой арендной платой не находят потребителя. В торговых центрах их сдают за $50 - 70 за кв. м в месяц, тогда как платежеспособный спрос находится в пределах $30 - 40 за кв. м. "Учитывая же то, что потенциал таких покупателей значителен, арендные ставки, скорее всего, будут снижаться. К примеру, за счет строительства торговых центров с более низким уровнем отделки и расположенных в других районах", - полагает Ярослав Цуканов.
Средняя стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в Киеве в сентябре, $*
Район | Первичный рынок | Вторичный рынок |
Голосеевский | 914 | 998 |
Дарницкий | 673 | 764 |
Деснянский | 589 | 706 |
Днепровский | 840 | 805 |
Оболонский | 824 | 860 |
Печерский | 1274 | 1327 |
Подольский | 830 | 902 |
Святошинский | 629 | 762 |
Соломенский | 832 | 843 |
Шевченковский | 1132 | 1082 |
*Составлено по данным агентств недвижимости "Планета Оболонь", "Апартамент", "Альянс - Брок", "Консалтинговая компания Red
Стоимость аренды квартир в среднем в сентябре, $/месяц*
Район | 1 - комнатные | 2 - комнатные | 3 - комнатные |
Голосеевский | 427 | 606 | 876 |
Дарницкий | 225 | 324 | 451 |
Деснянский | 183 | 306 | 311 |
Днепровский | 232 | 310 | 400 |
Оболонский | 299 | 315 | 620 |
Печерский | 490 | 813 | 1365 |
Подольский | 280 | 405 | 1190 |
Святошинский | 187 | 270 | 420 |
Соломенский | 250 | 385 | 648 |
Шевченковский | 520 | 790 | 1162 |
*Анализ базы данных газеты "Вестник недвижимости"
Предложение жилой и нежилой недвижимости в промышленных центрах Украины, $/кв. м*
Регион | Жилая | Торговая | Офисная | |
Первичный рынок | Вторичный рынок | Аренда | ||
Киев | 854 | 905 | 50 | 27 |
Днепропетровск | 450 | 320 | 16 | 19 |
Донецк | н/д | 561 | 25 | 10 |
Харьков | 450 | 350 | 20 | 12 |
*Составлено по данным агентств недвижимости "Планета Оболонь", "Апартамент", "Альянс - Брок", "Консалтинговая компания Red, Инвестиционно - консалтинговая компания "Проконсул" (г. Харьков), Центр недвижимости "Наш Дом" (г. Донецк), АН "Кристалл - К" (г. Днепропетровск)
Елена СТРУК