На сегодняшний день в Украине приобретать недвижимость, в том числе на вторичном рынке, например квартиру (дом), могут как физические лица (граждане Украины и иностранные граждане), так и юридические лица (резиденты и нерезиденты). Основные шаги алгоритма приобретения жилой недвижимости физическими и юридическими лицами по большей части одинаковы. Однако существует ряд особенностей для отдельных категорий покупателей, которые нельзя не учитывать при заключении сделки приобретения жилой недвижимости.

Так, при приобретении недвижимости в Украине дипломатическими представительствами, консульскими учреждениями и международными межправительственными организациями покупатель должен предъявить соответствующую ноту МИД Украины (разрешение на приобретение). А в случае приобретения недвижимости в Украине иностранными коммерческими представительствами или иностранными юридическими лицами покупатель должен предъявить письмо - разрешение Государственной дирекции по обслуживанию иностранных представительств (ГДИП) на такое приобретение.

Кроме того, если стороной по договору является юридическое лицо, то при заключении сделки купли - продажи такая сторона обязана предъявить документы, подтверждающие правомочность представителя, действующего от имени юридического лица, на приобретение (отчуждение) недвижимого имущества и подписание договора купли - продажи. При заключении сделки обязательным для юридического лица является также наличие идентификационного кода по данным Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины (ЕГРПОУ).

Этап третий - регистрация права собственности

Немаловажным этапом при покупке квартиры (жилого дома) является регистрация права собственности покупателя. До момента осуществления такой регистрации в БТИ право собственности у покупателя не наступает. Поэтому, заключив сделку купли - продажи, удостоверив ее нотариально и осуществив государственную регистрацию сделки (при условии, что все расчеты между сторонами по договору произведены в полном объеме), можно смело отправляться в БТИ и регистрировать право собственности на квартиру (жилой дом).

Для регистрации права собственности в БТИ заинтересованному лицу необходимо подать заявление, договор купли - продажи, включая акт приема - передачи (оригинал и нотариально удостоверенную копию). Регистрация проводится в срок от 4 до 30 дней - это зависит от желания и материальных возможностей заявителя. Максимальный размер оплаты за проведение регистрации права собственности составляет от 50 до 70 грн, минимальный - около 19 грн.

Уплата налогов и сборов при заключении сделки купли - продажи

В соответствии с действующим законодательством при заключении сделки купли - продажи недвижимого имущества обязательной является уплата таких налогов и сборов:

1. Уплата сбора в Пенсионный фонд Украины в размере 1% от суммы сделки - осуществляется покупателем, в соответствии с требованиями действующего законодательства.

2. Оплата государственной пошлины в размере 1% от суммы сделки - при удостоверении сделки государственным нотариусом либо оплата нотариальных услуг - при удостоверении сделки частным нотариусом, осуществляется по договоренности сторон.

Представляется необходимым обратить внимание на то, что с 1 января 2005 г. вступают в силу нормы Закона Украины "О налоге с доходов физических лиц", регулирующие налогообложение доходов от продажи недвижимого имущества физических лиц.

В соответствии с правилами налогообложения таких операций в случае, если продается недвижимость, которая была приобретена до 1 января 2004 г., то налогом облагается доход продавца от продажи недвижимости (ставка 1%) при условии, что объектом продажи является квартира, дом, комната, а площадь объекта недвижимости не превышает 100 кв. м; квартира (дом) продается не чаще одного раза в год. Если эти условия не выполняются, в этом случае доход от продажи квартиры (дома) облагается налогом по ставке 5%.

Если продается квартира (дом), которая была приобретена после 1 января 2004 г., то налогом с доходов физических лиц облагается прибыль от продажи по ставке 13% (для резидентов) и 26% (для нерезидентов). В некоторых случаях сумму прибыли можно уменьшить на 10% за каждый год владения такой недвижимостью, начиная со второго года владения недвижимостью. Налог с доходов при отчуждении недвижимости не может быть меньше минимальной заработной платы, установленной на 1 января того года, в котором отчуждается недвижимость. Налог с доходов при продаже недвижимости подлежит уплате перед нотариальным удостоверением сделки или удерживается нотариусом.

Таким образом, алгоритм приобретения жилья на вторичном рынке представляется достаточно прозрачным при условии, что стороны являются добросовестными покупателем и продавцом. Однако, надеемся, что рекомендации, приведенные в данной статье, помогут сделать процесс приобретения жилья менее тернистым и, став собственником долгожданной квартиры (квартирки, особняка - нужное подчеркнуть), вы почувствуете себя самым счастливым человеком в мире.

Илона Мельничук, юрист АК "Коннов и Созановский"

Начало статьи