Однако не факт, что инвестиция в недвижимость сегодня окажется доходнее, чем обычный банковский депозит

Нужно ли сейчас инвестировать в недвижимость, чтобы ее позже перепродать? Стоит ли продавать сейчас свою вторую или третью квартиру, которую вы купили для будущей перепродажи? Любой, кто пытается серьезно разобраться в этой проблеме, рискует сойти с ума.

Тем не менее мы взяли на себя смелость провести анализ рынка недвижимости и дать свой прогноз динамики этого рынка.

Для того чтобы сделать объективный вывод, рассмотрим основные факторы, влияющие на повышение и понижение цен на недвижимость.

"Наследственный" жилищный дефицит

На одного украинца сейчас приходится в среднем около 22 кв.м общей жилой площади. И хотя это почти на 20% больше, чем 10 лет назад, украинский показатель намного ниже аналогичных цифр в странах Западной и Восточной Европы (см. "Обеспеченность жилым фондом... "). При сохранении текущих объемов жилищного строительства обеспеченность квадратными метрами в Киеве достигнет, например, сегодняшнего пражского уровня не ранее чем через 10 лет (мы исходили из того, что жилой фонд Киева составляет сейчас 52 млн кв.м общей площади. - Ред.). В последние два года строится в среднем 1 млн кв.м жилья в год (0,4 кв.м на человека). Нет сомнений в том, что дефицит жилых площадей в Украине сохранится еще долго. Поэтому, с одной стороны, можно предположить, что спрос на жилье будет расти. "Киев только начал приближаться к европейскому уровню цен на элитное жилье, и это движение, говоря языком физики, равноускоренное", - заявил Николай Толмачев, генеральный директор ООО "Фирма ТММ". Это будет поддерживать цены на сравнительно высоком уровне. Но, с другой стороны, низкие доходы населения являются фактором, сдерживающим рост цен. Существует, к примеру, большая разница в доходах киевлянина и пражанина. По логике, стоимость квартиры в Киеве вряд ли должна превышать стоимость аналогичного жилья в Варшаве, Будапеште или Праге.

Макроэкономический рост

Рост доходов населения ведет к повышению "недвижимых" цен. Так, по статистике последних сорока лет, прирост среднедушевого ВВП в США на $1 увеличивает среднюю цену дома на $7, а личные доходы населения - на $8. При этом 1 кв.м среднего американского дома дорожает на 3 цента. Это в шесть раз меньше киевского и московского показателей 1998 - 2004 гг. (20 центов). Эта разница в ценах объясняется, в основном, накопленным еще с советских времен?дефицитом?недвижимости, а так - же?альтернатив?для инвестирования свободных денежных средств. Если предположить, что рост валового регионального продукта (ВРП) г.Киева в 2005 г. составит 10%, а численность населения увеличится на 0,5%, тогда среднедушевой ВРП на одного киевлянина за следующий год вырастет примерно на 9,5%, или на $300. Соответственно, цена среднего киевского квадратного метра жилья за следующий год должна будет возрасти примерно на $60 (+8,5% текущего уровня).

Украинская экономика быстро развивается. Повышаются цены на недвижимость. Однако нам нужно помнить "польский урок": замедление роста ВВП Польши в 1998 - 2000 гг. с +6,8% (1997 г.) до +1% (2001 г.) привело к снижению "недвижимых" цен на 15%. Согласен с этой точкой зрения и Сергей Мартыненко, менеджер проектов компании Capital Strategy Ltd., считающий, что "в среднесрочной перспективе практически невозможно сохранить рост ВВП на уровне 10% без помощи внешних инвестиций". Поэтому он уверен, что с замедлением темпов роста ВВП произойдет корректировка цен на недвижимость (в сторону их снижения). Таким образом, пока экономика Украины развивается, можно ожидать продолжения роста цен на недвижимость.

Некоторое падение темпов роста ВВП в первой половине текущего года стало одной из причин снижения "недвижимых" цен в Киеве. Так, по оценкам риелторов, пик цен на недвижимость был зафиксирован в декабре 2003 г. Цены на самые "слабые" квартиры ("гостинки" и "хрущевки" на окраинах) тогда упали на 10 - 12%. Николай Толмачев говорит, что "в июле был примерно двукратный спад (спроса. - Ред.)". Правда, при этом он заявил, что "мы относимся к такому спаду поступлений спокойно. Август показал, что приток инвестиций вырос и вполне адекватен весеннему уровню".

Нерезидентский спрос

Нельзя не отметить также, что экономическое оживление Украины происходит на фоне обострения напряженности на Ближнем Востоке и экономического спада в Израиле из - за антифады (война палестинцев за возврат земель). Это "подталкивает" наших бывших сограждан к возвращению на Украину. И это становится дополнительным фактором роста цен в южных областях (Одесса, Николаев, Херсон).

Спекуляции на строительном рынке

Несмотря на кажущееся богатство выбора на киевском первичном рынке недвижимости, правила на нем остаются прежними (их определяет группка строительных "грандов" - незначительное количество крупных компаний - застройщиков, на долю которых сейчас приходится не менее двух третей всего предложения). Недавно появившиеся небольшие компании - застройщики погоды на рынке пока не делают - более одного - двух проектов одновременно одно предприятие, в большинстве случаев, предложить не может. Зачастую у таких компаний не хватает не столько финансовых, сколько административных мускулов для конкуренции с "грандами" за перспективные площади в центральных или пользующихся популярностью нецентральных районах города. По сути, речь идет о скрытой монополизации первичного рынка: застройщики зарабатывают по - прежнему монопольные прибыли. При строительной себестоимости 1 кв.м без отделки в центре около $300 - 400 предложение дешевле $800 - 1000 в центральных районах Киева найти сложно. В этом сегменте еще нередки случаи, когда возврат на вложенный капитал при жестком контроле себестоимости и ряде других условий составляет 100%. При этом надо отметить, что клиенты строительных компаний находятся в достаточно уязвимом положении. Обычно они не уверены ни в качестве, ни в своевременной сдаче проектов. Потребители, приобретающие квартиры в кредит на ранних стадиях строительства, по сути, предоставляют застройщикам беспроцентные кредиты, обеспечивая им еще более высокую рентабельность.

Психологический фактор

В США и Великобритании (самые развитые и крупные в мире рынки недвижимости) за последние 40 лет для покупки дома человеку необходимо было потратить в среднем 7 - летний персональный доход. Однако сейчас этот показатель подскочил к исторически максимальному уровню, после чего обычно происходит снижение реальных цен в среднем на 10%. Как результат, в Великобритании рост "недвижимых" цен заметно замедлился - по данным журнала "Economist", средняя стоимость жилья выросла в 2003 г. на 7,8% (в 2002 - м - 25%). В США в первом квартале 2004 г. средние цены на недвижимость увеличились всего на 1%, что является самым низким показателем квартального роста за последние 6 лет. В Австралии по итогам первого квартала наблюдалось сильное снижение цен в Сиднее ( - 8%) и Мельбурне ( - 13%). По данным американского инвестиционного банка Goldman Sachs, американские, британские и австралийские рынки недвижимости переоценены на 10%, 15% и 29% соответственно.

Если начнется снижение цен на недвижимость в США и Великобритании, то это может оказать негативное психологическое давление на инвесторов и в украинскую недвижимость.

Продажа инвестиционных квартир

За два последних года, сопровождавшихся инвестиционным бумом в строительстве, спекулянтами было накоплено, по оценкам БИЗНЕСа, примерно 0,5 млн кв.м жилой недвижимости, что может, по некоторым оценкам, составлять около 10% всего рынка. В России этот показатель достиг минус 30%. Поэтому многие новые дома в Киеве по вечерам зияют черными окнами пустоты. Может быть, это и не так много, но выставленные на продажу в короткий промежуток времени эти спекулятивные квартиры способны достаточно сильно "сдвинуть" рынок вниз. И одной из причин этого станет отказ от спекулятивных сделок и даже от обычных сделок в ожидании падения цен.

Ухудшение условий кредитования

Сейчас в Украине, по разным оценкам, 30 - 40% сделок с недвижимостью заключаются с использованием кредитных денег, и это стало одним из факторов роста цен на нее. Кстати, как только в декабре прошлого года украинские банки ужесточили условия кредитования физических лиц, а некоторые из банков вообще временно "выпали из игры", рынок вошел в фазу, которую многие инвестиционщики называют "фазой консолидации цен". Впрочем, доля заемных денег не так уж и велика по сравнению с показателями стран Западной и Восточной Европы, где 60 - 80% покупок недвижимости делаются за заемные деньги. По словам Сергея Мартыненко, немаловажным фактором роста цен является и нынешняя монетарная политика НБУ, которая направлена на ограничение темпов роста денежной массы. Вполне предсказуемое, хотя и кратковременное (не более 2 лет) повышение ставок по кредитам угрожает сделать ипотечное кредитование еще более недоступным для среднего класса, что приведет к снижению и без того остывшего спроса на жилую недвижимость.

Появление инвестиционных альтернатив и изменение инвестиционной моды

Когда речь идет об инвестировании временно свободных средств, украинцам приходится выбирать, в основном, только между банковскими депозитами и недвижимостью. И пока потенциальная доходность инвестиций в недвижимость значительно превышала процентные ставки по депозитам в самых надежных украинских банках, первая была предпочтительнее. Строительные компании пытаются активно "пиарить" среди обывателей мнение, что вложения в недвижимость суперрентабельны. Например, заместитель директора по продажам и маркетингу ООО "Строительно - инвестиционная компания "Київ Житло - Iнвест" Виктория Нерода рассказывает, что "разница в стоимости квадратного метра на начальных стадиях строительства дома и после его сдачи в эксплуатацию может составлять от 20% до 100%". По ее мнению, эта разница зависит от многих факторов - месторасположения объекта, категории возводимого дома и репутации строительной компании. Директор по маркетингу киевского представительства ООО "Консоль Лтд." Наталья Павленко уверяет, что "если клиент вкладывает средства на начальном этапе строительства, то стоимость получаемой им квартиры окажется ниже стоимости конечного продукта на 30%". Однако мало кто говорит правду: сейчас доходности от депозитов и от недвижимости почти равны. Николай Толмачев более откровенен. Он говорит: "У нас есть четкая политика: объявленные цены на квартиры увеличиваются из расчета 12% годовых. Мы закладываем в эти 12% ожидаемый рост цен и инфляцию доллара. Дельту стараемся не менять, и она остается на уровне 12% уже два года". Это косвенно подтверждает и тот факт, что инвестиции в недвижимость уже не такие выгодны, как раньше. Кроме того, банкиры говорят, что деньги с рынка жилой недвижимости перетекают в качестве инвестиций в рынки земли и коттеджей. "Уже немодно иметь свою квартиру в Киеве. Средний класс думает о своей земле и частном доме. Поэтому мы все больше и больше кредитуем земельно - коттеджные проекты", - говорит банкир системного банка. Строители находятся в двойственном положении, когда, с одной стороны, они сталкиваются с растущей себестоимостью 1 кв.м жилья, а с другой - с плохой реализацией квартир. Наталья Павленко заявляет: "Мы никогда не проводим акции по снижению цен на наше жилье в целях привлечения клиентов". В то же время в любой газете среди объявлений о продаже недвижимости можно найти сведения о компаниях, предлагающих покупателям скидки. С одной стороны, строители вынуждены предлагать скидки, а с другой - скрывать тот факт, что реально спрос на жилье уменьшился. Только Николай Толмачев признался, что в "июле был примерно двукратный спад (судя по всему, спроса. - Ред.)". В будущем могут появиться новые инвестиционные альтернативы недвижимости и депозитам. Они станут мощнейшим фактором снижения цен на недвижимость. Сергей Мартыненко отмечает, что в условиях эффективного рынка доходность инвестиций в недвижимость должна превышать доходность от депозитов в связи с более высоким уровнем риска, который несет инвестор. Жилье сдают не всегда качественное и не всегда в срок.

Банкиры говорят, что вследствие очень плохой продажи многих квартир, крупнейшие строительные компании ощущают недостаток оборотных средств. Банки охотно кредитуют строителей, но при этом стоимость жилья автоматически возрастает на сумму процентов, выплачиваемых строителями банку. В то же время ощущается уверенность в "светлом будущем" самих строителей, которые, имея непроданные квартиры, похоже, не спешат снижать цены. Нынешнее спокойствие застройщиков имеет под собой вполне реальные основания: сейчас цены и основной объем предложения в большей мере контролируют крупные игроки. Небольшие компании ввиду незначительного объема предложения, даже пытаясь конкурировать по ценам, сбить их не в состоянии. Крупные застройщики имеют все необходимые условия для контроля цен на первичном рынке, искусственно ограничивая поступление новых площадей. К примеру, несмотря на то что на рынке наблюдается так называемый строительный бум, за последние три года (2001 - 2003 гг. включительно) площадь сданных новых домов в Киеве составляла около 1 млн кв.м. Зачем строить больше и уменьшать заработки?

Прогноз рынка

Экономика Украины быстро растет, снижение цен если и будет, то очень слабым и кратковременным. Если учесть хороший прогноз урожая зерновых и сохранение высоких цен на продукцию экспортоориентированных отраслей украинской экономики, то можно ожидать, что осенью ВВП будет расти такими же высокими темпами, как и в июле - августе. Поэтому, вероятно, произойдет еще один скачок цен на недвижимость. Однако этот скачок будет настолько незначительным, что инвестиции в недвижимость могут оказаться не очень эффективным вложением денег.

Олег Арестархов, Эрик Найман, Сергей Шаренко