За годы независимости Украины в десятки раз увеличился объем товарной продукции, которая производится отечественными и зарубежными производителями. Перед тем, как товар окажется на прилавках, т. е. доставят его на максимально близкое расстояние к украинскому потребителю, он хранится на складах в течение некоторого времени. Быстрая доставка тех или иных видов продукции в большие и малые города Украины зависит не только от качества наших магистралей, но и месторасположения складов, их внутренней начинки. Скажем так, что некоторые товары можно хранить только в приспособленных для этих целей помещениях. К сожалению, их не так много в Киеве, не говоря уже о других регионах Украины. Как известно, в бывшем Союзе, к сожалению, не придавали большого значения сооружению высококачественных складов. А сегодня их построить - надо вложить значительные денежные средства. В течение 2002 - 2003 гг. на рынке Киева было выставлено на продажу 150 - 200 тыс. кв. м площадей, которые были быстро раскуплены.

За 2003 г. рынок складских помещений в Украине возрос более чем на 25%. По мнению отечественных экспертов, это обусловлено повышенным спросом именно на склады современного типа. Cпрос превыcил предложение примерно вдвое. Можно констатировать факт, что начался бум в этой перспективной нише коммерческой недвижимости. Бизнесмены, инвестировавшие ранее в непритязательные по комфорту бизнес - центры ("С"), тогда выкупили значительные площади возле транспортных магистралей, выгодно расположенных территориально. Год назад использовалась практика приобретения отечественными бизнесменами некачественных помещений и превращения их в склады среднего уровня. Это было требование времени. Платить больше, а именно за уровень профессионального обслуживания складских помещений, готовы крупные отечественные и зарубежные операторы, занимающиеся перевозками продуктов и фармацевтикой. На начало 2004 г. на склады с высоким уровнем менеджмента и наличием первоклассного оборудования в Киеве приходилось всего 10%. И заполнены они были почти под 100%.

По опросам киевских риэлторов, многие компании хотели бы арендовать складские помещение в черте Киева, и их вполне устраивала стоимость 1 кв. м - $4 - 6. Кстати, стоимость "квадрата" складов, находившихся на расстоянии в 30 км от Киева, составляла 6 - 9 грн. Тем не менее, разительная разница стоимости аренды в Киеве и за его пределами, как правило, не восполняет расходы на обслуживание больших транспортных фур.

Что предлагалось на рынке раньше

На киевском рынке год - два назад предлагались широкоскладские помещения, не совсем пригодные для хранения товаров. А именно: помещения неработающих цехов заводов и фабрик, и, как ни странно, плодоовощных баз, стоимость аренды в которых в целом была невысокой. Хорошо, что многие помещения, которые тогда сдавались под склады, находились в черте Киева. А если же склад располагался за пределами города, то его "коммерческая привлекательность", заметим, была не слишком высокой.

Подчеркнем, что вследствие дефицита складских помещений в Киеве арендаторы не были слишком требовательны к месту их размещения. Их вполне устраивало, что основная часть складских помещений находилась в Дарнице, Святошино, на Подоле и Рыбальском острове, а также в пригородах - Вишневое и Бровары. А вот в центре города выбор складских помещений - небольшой.

Приличным спросом пользовались бывшие ведомственные базы с охраной и сигнализацией, в которых наличествуют погрузочно - разгрузочные механизмы. Это на сегодня цивилизованные помещения. Всего на них приходилось 20% предлагающихся в аренду площадей. Особенно за ними "охотятся" оптовые торговцы, которые перевозят свой товар по железной дороге. Тем более, что они стоили недорого - столько же, как и малооборудованные производственные помещения. Кстати, арендаторы доплачивали только за услуги и использование имеющихся механизмов погрузки и разгрузки.

А вот неотапливаемые помещения использовались для хранения лесоматериалов, автозапчастей, пластика, различного секонд - хэнда. И стоимость их была соответствующая - $2 - 3 за 1 кв. м. Владельцы небольших ларьков размещали свой товар, как правило, в гаражах. Дешево и недалеко от местонахождения ларьков. По свидетельству риэлторов, неприспособленных помещений в Киеве под склады предостаточно, но публика стала "слишком привередливая" и требует качественных площадей.

Какие складские помещения требуются сегодня?

В настоящее время в Киеве существует большой спрос на качественные складские помещения, значительно превышающий их предложение. В то же время, доля качественных складских помещений составляет лишь около 10%, которые, как правило, построены компаниями - производителями или логистическими компаниями для собственных же нужд. Общая площадь профессиональных и полупрофессиональных складских помещений Киева составляет около 100 тыс. кв. м.

Многим арендаторам уже "тесно" в собственных складах. По данным компании DTZ, лишь около 20% компаний, являющиеся арендаторами складов в Киеве, удовлетворены качеством арендуемых помещений. Известно, что несколько крупных иностранных логистических компаний ищут в Киеве складские помещения площадью не менее 12 тыс. кв. м с удобной транспортной развязкой, при этом такие компании предпочитают аренду складских помещений, а не их покупку или строительство.

Многие компании - производители и логистические компании, в особенности украинские, продолжают самостоятельно заниматься строительством складских помещений, без участия специализированных девелоперов. Одним из факторов, препятствующим формированию прозрачного рынка складской недвижимости является девелопмент складской недвижимости дистрибьюторскими и логистическими компаниями. Оптимальным вариантом развития рынка складской недвижимости является строительство складов по принципу , который выгоден как и для будущих арендаторов, так и для девелопера. Важным является и тот факт, что городские власти Киева декларируют свои намерения перепрофилировать и вынести промышленные зоны за черту города Киева, ограничивая тем самым въезд грузового транспорта в столицу. Поэтому оптимально строить складские комплексы в 20 - км зоне от черты города, но при наличии хорошей транспортной развязки.

Где и что предлагается сегодня в Киеве

Сегодня по данным компании DTZ, относительно качественные современные, но небольшие складские помещения предлагаются в аренду в районе Окружной дороги и в Обухове, собственниками и девелоперами которых являются украинские компании. Вблизи Окружной дороги аренда качественных складских помещений стоит от $10 за 1 кв. м, в то время как аренда помещений в 20 - км зоне обойдется от $5 - 6 за 1 кв. м без НДС. Аренда помещений в современных химических складах стоит от $15 за 1 кв. м без НДС. В то же самое время аренда помещений в складах - холодильниках стоит в два раза дороже.

За центрами логистики - будущее

В настоящее время для создания современного склада нужно $450 тыс. Заметим, что это в несколько раз меньше, чем требуется вложить в современные многофункциональные центры логистики (примерно около $10 млн). Но все равно - за ними будущее. В столице уже работает такой центр, созданный "Ост - ВестЭкспресс". Он включает в себя не только бизнес - центр, но и обычные и таможенные склады. Стоимость хранения товаров здесь - $8 - 10 за 1 кв. м. Кроме того, центр - многопрофильный и предоставляет клиентам различные услуги. Для удовлетворения спроса на высококачественные помещения планируется ввести в эксплуатацию такой центр на Бориспольской трассе в 2004 г. Кстати, собственные центры логистики оборудовали компании "Тетра Пак", "Укрвино" и др. Несколько лет назад был заявлен к реализации складской проект Global City по созданию крупного логистического парка в районе Борисполя, но на рынке он еще не появился.

Несколько площадок отведено девелоперам под застройку объектов складской недвижимости, однако пока не известен факт строительства коммерческого складского комплекса. В данный момент, в связи с нехваткой предложения качественных складских помещений на рынке, строительством складских помещений для собственных нужд занимаются сами же логистические компании.

Сергей Лебедько