Рынок самых дорогих, так называемых элитных квартир, продолжает жить по своим законам. Несмотря на то, что до сих пор в Украине не выписано никаких критериев для определения такой категории жилья, издания по недвижимости завалены предложениями элитного и суперэлитного жилья. Большинство опрошенных "Контрактами" специалистов считают, что жилища гипертрофированных размеров - это всего лишь квартиры повышенного комфорта и что графа "элитная" здесь - серьезное преувеличение. Покупатель же вынужден выбирать из того, что ему предлагают.

Квартире без вида из окна - грош цена

Впрочем, покупатели, кажется, уже поняли, что метраж квартиры - не самый главный и не единственный критерий элитного жилья. Поэтому сегодня состоятельные покупатели в Киеве скупают не "500 - метровые" квартиры, как это было несколько лет назад, а преимущественно на 150 - 200 "квадратов". На втором месте в рейтинге популярности - квартиры размером 100 - 150 кв. м, далее - до 100 "квадратов", но это уже категория бизнес - жилья, которое покупается сугубо для ведения переговоров. С большим отрывом в хвосте рейтинга - квартиры более 250 кв. м, экспозиция которых измеряется уже годами. Исключения составляют новые квартиры любого метража с "эксклюзивной" панорамой, открывающейся из окна. Они выкупаются еще до завершения строительства, например на ул. Прорезной ("квадрат" достигает $2,5 тыс.) с редкостным видом на Крещатик. Еще один пример - новый дом застройки компании "ТММ" на Владимирской напротив Оперного театра, в котором квартиры с отделкой продаются по цене почти $3 тыс./кв. м. В то же время стоимость квартир в том же доме на более низких этажах вдвое меньше - вид из окна традиционный. Однако такое жилье интересует покупателей, только начиная с 10 - 12 - го этажа. Квартиры на 2 - 3 - м этаже продаются годами.

Предложение: ничего не слышу, ничего не вижу

Спрос на "панораму из окна", собственно, и породил категорию элитных домов в центре города. Строители понимают, что квартира на Крещатике намного дороже, чем такая же на Троещине. Поэтому место на Крещатике для строителей автоматически вписывается в категорию "элитное жилье" и, соответственно, покупателям предлагается за элитные цены. Часто строительные компании используют такой маркетинговый ход - на этапе закладки фундамента выставляют довольно высокую ценовую планку за квадратные метры, не допуская таким образом к дому покупателей среднего класса. Поэтому для строителей основная задача - купить место на Крещатике, как можно быстрее возвести дом и получить свои 200 - 300% прибыли. Однако из таких домов до "элитного уровня" доводятся не все - в зависимости от того, в чьи руки он попал. Например, проекты строительной компании "ТММ" пользуются более высоким доверием состоятельных покупателей, чем проекты компаний, ориентированных в первую очередь на массовое строительство.

Особое внимание строительные компании ныне уделяют пентхаусам, квартирам с мансардами, куда, случается, уже выводят отдельные лифты. Однако, по словам риэлторов, даже такие объекты вряд ли дотягивают до понятия "элитных" в их чистом виде. По мировому же определению, элитный дом - это не только метраж и панорама, но и среда, в которой расположен дом, куда входит паркинг из расчета 2 - 3 машины на квартиру, цоколь со вспомогательными офисными, техническими помещениями, собственные сантехник, медперсонал, магазины, спортзал, а также автономная система отопления, электро - , газо - и водоснабжение. На Западе существуют выписанные дополнительные санитарные нормы, а также территориальные, согласно которым дом должен быть расположен на пристойном расстоянии от других сооружений. "У нас же две 25 - этажные "свечи" на Старонаводницкой (или на Павловской) расположены в нескольких метрах друг от друга, панорама - "окна в окна", и при этом дома также позиционируют как элитные", - отмечает менеджер Святослав Кожемякин из агентства недвижимости RED.

Многие операторы рынка вообще отказываются считать элитными дома, расположенные вне центральной части города, например, в районах Оболонь, Святошин или Виноградарь, с менее развитой инфраструктурой, менее живописными панорамами и средой не "под элиту". Совсем под другую категорию попадают дома с повышенной степенью комфортности, например, в Святошине и на Виноградаре, которые выгодно выделяются среди общей массы тамошнего жилья. Однако, по словам экспертов, этого мало для того, чтобы продаваться, как "элитные".

По мнению экспертов, настоящее элитное жилье в Киеве - это скорее исключение, чем правило. Из последних в исключения попал новый дом на улице Галины Тимофеевой, а примером настоящей элитности, по словам риэлторов, является дом, где когда - то жил экс - премьер Павел Лазаренко, а теперь обитает Леонид Кучма.

Квартира по стандартам "фэн - шуй"

Что же касается самой квартиры, то здесь со стороны покупателей растет спрос на нестандартную планировку. Покупатели ищут в крупногабаритном жилье что - то такое, чего нет в других. Поэтому в моде нынче террасы, оранжереи, большие панорамные окна, фасадные дома, пентхаус с бассейном. По - прежнему спросом пользуются двухуровневые квартиры. "В последнее время состоятельные покупатели приходят к нам с энциклопедиями "фэн - шуй", требуя именно по этой теории разместить окна и двери в квартире. Когда мы слышим: "В этой комнате окна должны выходить на юго - запад, а здесь - на запад, двери нужно переставить в противоположную сторону", приходится довольно долго объяснять, что в уже построенном жилье даже за большие деньги что - то изменить невозможно", - отмечает Анатолий Осадчий, директор АН "Полесье". В то же время эксперт говорит, что элита (и политическая, и бизнесовая) сегодня вообще не обращает внимания на "основное" - материал, из которого построено жилье. "Никто не интересуется качеством стройматериалов, их экологичностью. Получается, можно использовать даже чернобыльский песок, который ничего не стоит, - никто и не заметит. Не интересует покупателя и качество краски, паркета, других материалов для обработки. А это также один из основных критериев элитности", - замечает Анатолий Осадчий.

И цена - как панорама

Престижным для проживания и строительства остается "тихий" центр столицы - от Ярославова Вала, Тургеневской и Гоголевской, Лысенко, Франко до Владимирской, Паньковской, Московской, Ближнего Печерска, Кутузова и Леси Украинки. Поскольку панорамных мест в Киеве осталось не так много, квартиры в этом районе в ближайшее время дешеветь не будут. Сегодня, в зависимости от этажа, цены за квадратный метр таких квартир колеблются в пределах от $1,5 до 3 тыс. В то же время операторы рынка считают, что особых оснований для подорожания элитного жилья также нет. "Некоторый рост спроса возможен осенью в случае, если на президентских выборах победит нынешний премьер - министр Виктор Янукович, что может повлечь за собой еще одну волну переселения в столицу "донецких", ориентированных именно на элитный сегмент жилья. Однако существенно повлиять на рынок даже донецкие деньги вряд ли смогут", - говорит Анатолий Осадчий.

В то же время риэлторы отмечают, что нынешние цены на жилье в столице (в первую очередь на так называемое элитное, которое до такой категории на самом деле не дотягивает) побуждают относительно состоятельных покупателей делать выбор в пользу собственных домов за городом - в коттеджных городках. О предложении на столичном рынке недвижимости коттеджных проектов - в одном из ближайших номеров

Леся СОЛОВЧУК