Чтобы активизировать кредитование покупки жилья, цены на кредиты должны упасть вдвое - до 10% годовых.

Украинцы больше не берут кредиты на жилье. По данным НБУ, на 1 сентября 2013 года темпы выдачи кредитов на недвижимость упали на 11,8% (в годовом исчислении). Объем займов в гривне вырос на эту дату на 3,2%, портфель долларовых кредитов сократился на 16,2% (в годовом выражении). По состоянию на конец августа 2013 года объем кредитов, выданных банками на приобретение недвижимости, упал до 54,4 млрд. грн. Тогда как в декабре 2009 года он практически достигал 100 млрд. грн. «Большой «старый» портфель банков гасится быстрее, чем наращивается новый. Чтобы удерживать его на прежнем уровне, банкам нужно выдавать ипотечные кредиты докризисными темпами. Сейчас это невозможно», - объяснил «k:» заместитель начальника управления развития розничного бизнеса АО «ОТП Банк» Александр Кудар.

В последние месяцы темпы кредитования и вовсе застопорились. По словам главы национального совета Риелторской палаты Украины Виктора Несина, вступившая в силу с 1 сентября норма об ограничении наличных операций суммой в 150 тыс. грн. снизила количество сделок на рынке вторичной жилой недвижимости на 50-60%. Это окончательно «задушило» спрос на кредиты на б/у жилье. Отчасти финансистов выручает лишь растущая любовь граждан к новостройкам. По данным Союза специалистов по недвижимости, летом 2013 года украинцы впервые за долгое время купили больше квартир на первичном рынке, чем на вторичном. Чтобы получить вожделенные квартиры, многие были готовы залазить в долги. «Цена недвижимости на первичном и вторичном рынках примерно выровнялась. На первичном рынке уже достаточно предложений, клиентам есть из чего выбрать. Они могут инвестировать в качественное новое жилье. Поэтому при равной цене за квадратный метр многие отдают предпочтение новостройкам», - отмечает начальник управления мониторинга кредитных программ банка «Хрещатик» Елена Трояновская.

Финучреждения пытаются подогреть энтузиазм заемщиков, снижая процентные ставки. По данным банкиров, за июнь-октябрь цены на гривневые займы упали примерно на 0,5-1%. Максимальный срок кредитования сейчас составляет 20 лет. Лояльность кредиторов стала результатом тотального снижения ставок на депозитном рынке. В течение лета доходность вкладов в национальной валюте ежемесячно падала примерно на 0,5%. Однако займы по-прежнему гражданам не по карману. Средние реальные ставки по кредитам на покупку недвижимости сейчас составляют 19,5-20% годовых. Тогда как, по оценкам банкиров, для восстановления спроса на кредиты цены на них должны быть вдвое меньше.

Большинство желающих приобрести жилье решаются обратиться за ссудой в банк лишь в том случае, когда на покупку не хватает максимум половины суммы. «Заемщики стремятся платить меньшие платежи по кредиту. Они оттягивают процесс покупки квартир до момента накопления как можно большей суммы авансового взноса. Даже при наличии в банке программ, позволяющих взять ипотечный кредит с авансом в 30%, многие заемщики оформляют ипотеку с собственным взносом приблизительно в 50% от стоимости жилья», - рассказывает начальник управления розничных продуктов ВТБ Банка Ирина Горецкая. Чаще граждане решаются на кредит, когда им не хватает всего 20-30% от стоимости квартиры. Тем более что кроме первоначального взноса заемщику приходится выложить кругленькую сумму, оплатив всевозможные разовые платежи. Они включают одноразовую комиссию (обычно от одного до трех процентов от суммы кредита), оплату услуг нотариуса, экспертную оценку имущества и целый пакет страховок - страхование залоговой квартиры (0,25-0,3% стоимости жилья), жизни заемщика (0,3-0,5% от суммы кредита), а в некоторых банках и титульное страхование (страхование права собственности на недвижимость - 0,4-0,45% ее стоимости). Суммарный объем таких обязательных сборов может достигать 6-8% стоимости жилья. Учитывая значительные суммы займов, большинство заемщиков предпочитают не рисковать и берут кредиты на максимально возможные сроки - 15-20 лет (благо, в банках отсутствуют комиссии за досрочное погашение кредита). Хотя практика показывает, что львиная доля украинцев, влезших в «длинные» долги, рассчитываются с банком полностью в течение шести-восьми лет.

Банкиры обещают, что по мере снижения ставок по депозитам ипотечные кредиты продолжат дешеветь. А вот требования к заемщикам они не планируют ослаблять. Кредитные истории многих потенциальных покупателей недвижимости за время кризиса оказались безнадежно испорченными. Удельный вес «проблемки» в ипотечных портфелях был одним из самых высоких. К тому же за последние годы финансисты не раз обжигались, пытаясь отсудить у нерадивых заемщиков недвижимость, служившую обеспечением по проблемным кредитам. Решения украинских судов в этом случае были неоднозначны и далеко не всегда выносились в пользу кредиторов. Поэтому сейчас банкиры тщательнее отбирают ипотечных заемщиков.

Чтобы претендовать на кредит, покупатель жилья должен быть официально трудоустроен не менее трех-пяти лет (и работать не менее шести месяцев на последнем месте работы). Стандартное требование большинства банков: платеж по кредиту не может превышать 30-50% его чистого (и, конечно же, официального) ежемесячного дохода. «В существующих условиях низкого платежеспособного спроса и несовершенного законодательства по отчуждению залогового имущества ипотечное кредитование остается очень рискованным направлением деятельности», - констатируют в Независимой ассоциации банков Украины. Как следствие, либерализации условий выдачи кредитов заемщикам придется ожидать еще не один год.

Валерий Габой