Причем львиная доля новых объектов предлагается в дорогих ценовых сегментах, благодаря чему их клиенты получили возможность широкого выбора и торга. В то же время в эконом - сегменте, на который традиционно ориентируются студенты и молодые семьи, по - прежнему наблюдается дефицит предложения, вследствие чего многие арендаторы вынуждены искать жилье в пригороде столицы.

Больше предложения

По данным компании SV Development, основной тенденцией столичного рынка аренды в 2008 г., которая наиболее ярко проявилась к середине лета, стало обострение конкуренции среди арендодателей. Если в январе в городе сдавалось в наем около 6,280 тыс. квартир, на начало августа - около 13 тыс. квартир. "На рынок вышли спекулянты, которые, из - за кризиса в отрасли, не могут продать квартиры, приобретенные для этих целей. Поэтому они начинают их сдавать в аренду", - отмечает ведущий специалист департамента маркетинга SV Development Сергей Костецкий.

В то же время, эксперты отмечают, что увеличение предложения произошло только в сегменте квартир высокой ценовой категории. По оценке специалистов АН "Гармония", сегодня в Киеве около 20% выставленных аренду объектов относятся к дорогому жилью, около 60% сдаваемых квартир можно отнести к классу "стандартных" - месячная арендная ставка таких объектов от $600 до $1500. Предложения эконом - класса составляют менее 20% рынка, на и то, по словам риелторов, такие объекты "нужно караулить".

По словам заместителя директора АН "Самсон" Алены Непомящей, на рынке аренды стало больше дорогих предложений: "Вырос сегмент элитного жилья - его стало больше. Сегодня в этот сегмент выходят объекты от тех инвесторов, которые вложили деньги в новостройки, но сейчас, в связи с тем, что продажи идут медленно, а цены снижаются, отложили продажу, и сдают квартиру".

Количество предложения аренды жилья эконом - класса практически не изменилось: "Сегодня нет предпосылок для роста этого сегмента", - утверждает А. Непомящая.

По мнению экспертов, даже объекты первичного рынка в новостройках эконом - класса на рынок аренды выходят редко, и даже самые недорогие новостройки если и сдаются, то все равно, идут, как минимум в аренду бизнес - класса.

Несмотря платежеспособный спрос на аренду жилья заставляет значительно улучшать качество предложения. "В Киеве растет спрос на качественное жилье, поэтому многие владельцы квартир делают ремонт и обставляют их приличной мебелью и бытовой техникой, что, естественно, влияет и на стоимость", - говорит специалист отдела аренды АН "Планета Оболонь" Александр Лапчик.

Темпы

На конец лета - начало осени 2008 года арендные ставки в Киеве выросли, но, по оценке риэлторов>, не значительно: то, что в конце лета 2007 года можно было снять за $500 в месяц сегодня стоит $700.

Директор агентства недвижимости "Оптимум Плюс" Юрий Базелинский отмечает, что в 2008 г. максимальный рост арендных ставок в столице наблюдался зимой и весной. Однако, уже к середине года темпы роста снизились, а по некоторым объектам даже приостановились. "Если в январе - феврале найти нормальную однокомнатную квартиру за $500 было сложно, то к лету это стало возможно. Правда, сейчас такие объекты опять стали дефицитом", - говорит он.

"Сегодня минимальная арендная ставка в Киеве - $600. Дешевле можно найти, но такие предложения встречаются крайне редко", - отмечают в АН "Гармония". По мнению специалистов, стоимость недорого жилья летом выросла не столько из - за приезда студентов, сколько из - за проблем с получением ипотечных кредитов, что значительно снизило покупательную способность граждан на рынке жилья и заставило их отложить покупку, вернувшись в сегмент аренды.

Также летом 2008 года росту арендных ставок способствовала общеэкономическая ситуация в стране, инфляция и снижение темпов роста доходов основных арендодателей. Влияние этих факторов арендодатели хотят компенсировать за счет повышения арендных ставок. "Я заранее предупреждаю своих арендаторов о том, что раз в полгода буду повышать плату в соответствии с инфляцией. Это нормальная практика", - говорит Людмила Александровна, уже несколько лет сдающая в наем квартиру на Оболони.

В то же время, летом многие арендаторы столкнулись с необоснованным, по их мнению, повышением арендных ставок. Так, распространенными стали случаи повышения цен, когда арендодатель ежемесячно сообщает жильцам, что со следующего месяца им придется платить больше. Устные договоренности о размере арендной ставки при этом не принимаются во внимание.

Короткий срок

Тем не менее, эксперты не отмечают массового перехода арендодателей в сегмент более выгодной посуточной аренды. Владельцы квартир по - прежнему предпочитают долгосрочные отношения, когда срок аренды превышает несколько месяцев.

Активного перехода в посуточную аренду, которая, на первый взгляд, приносит больший доход, среди обычных владельцев киевских квартир не происходит. "Чтобы бизнес от посуточной или почасовой аренды приносил стабильно высокую прибыль, нужно оперировать, как минимум, 5 - ю квартирами, а это уже профессиональные инвестиции", - пояснил г - н Костецкий.

При этом, по словам специалистов агентств недвижимости, аренда на 1 - 2 месяца - явление редкое: "На 1 - 2 месяца можно снять только квартиры, в которых образовался перерыв между арендаторами, снимающими на более длительный срок. Арендодатели на 1 месяц сдают редко, так как через месяц опять нужно искать арендатора. Владельцы, которые хотят перейти в этот сегмент подписывают договора с агентствами, которые управляют этими объектами", - говорит А.Непомящая.

Предложение аренды однокомнатных квартир в Киеве на начало сентября сформировано за счет объектов Голосеевского, Дарницкого районов, Днепровского и Оболонского районов, где на рынок активно вышли новостройки. Доля каждого их этих районов составляет около 12% рынка.

В этих районах стандартные "недорогие предложения" - это квартиры с телефоном, необходимой мебелью, хорошим ремонтом и бытовой техников стоимостью от 600 - 700. Верхняя ценовая - до 1200 - 1500.

Зачительную долю рынка - по более 13% занимают Шевченковский и Печерский районы, однако здесь основная база предложений сформирована дорогими представительскими квартирами в историческом центре и предложениями квартир "бизнес - класса" и выше.

При этом в центральных районах существенный разброс цен. Так, "сталинка" в Печерском районе с евроремонтом, современной мебелью и оборудованием может сдаваться за 1200 в районе ст. м. Кловская и за 2200 в районе м. Печерская. В промышленных районах возле ст.м. "Выдубичи" однокомнатную квартиру можно снять за 600.

В аналогичная ситуация в Шевченковском районе - в районе ст. м. Берестейская квартиры предлагаются по цене около 700 в месяц, на ул. Пушкинской в центре Киева - по 2000.

Чувство коллективизма

Недорогое жилье традиционно арендуют студенты, молодые семьи и приезжие на заработки рабочие различных специальностей. В этом сегменте в предложении превалируют так называемые гостинки, квартиры в "хрущевках", либо панельных домах на окраинах города. По оценке начальника отдела квартир компании "Траектория" Натальи Чеботаревой, спрос на такое жилье традиционно снизился к началу лета и несколько вырос к началу осени, однако единственной особенностью 2008 года стало то, что потенциальные арендаторы стали активнее использовать коллективную форму аренды.

"Коллективная форма аренды недорогого жилья эконом - класса становится все более популярной, особенно среди молодежи", - говорит г - жа Чеботарева.

По словам А. Непомящей, особо эта тенденция стала заметна в сегменте многокомнатных квартир: "Каждый второй просмотр проводят несколько семей, которые собираются жить под одной крышей. Таким образом 2 молодых семьи могут снять квартиры стоимостью $1000 и более. Арендаторы начали создавать коммуны и колонии. В этом году это особенно заметно".

По словам Сергея Костецкого, встречаются даже случаи, когда нескольким арендаторам, как правило - семьям, сдают и частные дома. "В таких объектах оборудуют отдельные входы. Но это далеко не коттеджи, часто - с удобствами на улице", - пояснил он.

По словам экспертов, недостаток предложения в столице компенсирует его увеличение в пригороде - Броварах, Борисполе, Вишневом, Вышгороде, в которых на протяжении последних лет также наблюдался строительный бум. "Там студенты и молодые семьи снимают 2 - х комнатные квартиры за $350 - 400. В Киеве таких вариантов нет", - отметил г - н Костецкий.

В то же время, эксперты отмечают, что эта тенденция сформировалась не сегодня, а еще в прошлом году, как только средние арендные ставки превысили половину средней киевской зарплаты.

Возможность выбора

Что же касается более дорогих апартаментов бизнес - и премиум - сегментов, стоимость аренды которых составляет от $1 тыс. в месяц, то здесь, по мнению риэлторов, спрос практически не растет, тогда как предложение значительно увеличилось. В результате, у клиентов таких квартир появилась возможность выбора, что сказалось и на цене. По оценке специалистов компании "Планета Оболонь", помимо места расположения объекта потенциальных арендаторов не меньше интересуют и другие характеристики - состояние, оборудование, наличие парковки и т.д. "Бывает, что квартира от метро далеко, но в ней сделан качественный ремонт и более новая мебель и оборудование, поэтому она сдается дороже, чем та, которая хуже, но расположена ближе к центру и возле метро. Например, появились квартиры бизнес - класса в спальных районах", - говорит Александр Лапчик.

В других агентствах добавляют, что важным аспектом при принятии решения о съеме той или иной квартиры является наличие вблизи транспортной развязки, парковки, а также объектов сферы обслуживания и рекреации. "Арендаторы, имеющие автомобили предпочитают, чтобы в пакете с квартирой им предоставляли места на стоянке или в паркинге. Причем такое дополнение не является причиной существенного повышения арендной ставки, т.к. рынок затоварен", - говорят эксперты. "В сентябре вряд ли стоит рассчитывать на существенный рост деловой активности. Пока для этого нет весомых оснований. Цены, скорее всего, останутся примерно на том же уровне. В отдельных сегментах рынка вполне вероятна их небольшая коррекция", - прогнозируют аналитики "Планеты Оболонь".

Более того, некоторые арендаторы требуют от владельцев дорогих апартаментов дополнительного сервиса - уборки или мелкого бытового обслуживания даже при долгосрочной аренде. А если квартиру снимает компания, например, для высокооплачиваемого специалиста, то, по словам директора агентства недвижимости "Оптимум Плюс" Юрия Базелинского, она просит владельца недвижимости предоставить документы, подтверждающие получение оплаты за проживание. "Сегодня такие документы могут предоставить далеко не все арендодатели, а только те, которые каким - то образом юридически оформили свой бизнес. Но таких не очень много, так как юридическое оформление требует уплаты налогов", - резюмирует он.

Анна Левченко