Доступные цены и широкий выбор участков делает покупку земли под частную застройку в Киевском регионе популярным видом инвестирования. Желающих становится все больше: количество сделок ежемесячно растет на 10% при относительной стабильности цен. Такая ситуация, по прогнозам экспертов, будет продолжаться до лета следующего года.

В чем инвестиционная привлекательность земли, как выбрать участок под строительство частного дома и на какие пригородные направления обратить внимание - рассказываем в материале РБК-Украина.

Широкий выбор и высокий интерес

"Высокая активность рынка, которая наблюдается в последние полгода, вызвана в первую очередь, доступностью и низким порогом входа. Вы можете купить землю под застройку не только, если у вас есть 50 тыс. или 200 тыс. долл, но и имея активы в 2-5-10 тыс. долл. Естественно, что это в разы увеличивает количество сделок. И активность будет сохраняться", - говорит аналитик компании SV Development Сергей Костецкий. По данным компании, количество реальных сделок по земле в Киевской области сегодня в 3-3,5 раза выше, чем в марте этого года.

Так, по результатам сентября, на сегмент участков стоимостью до 80 тыс. долл. приходилось 60% сделок, наделы от 80 тыс. до 200 тыс. долл. занимали долю в 30 % и только 10 % покупали участки по цене от 200 тыс. долл. Причем в нижнем сегменте до 80 тыс. долл, львиная доля (около 70%) приходилась на сделки 10-20 тыс. долл.

По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрия Питы, сегодня земля, как инвестиция, неразрывно связана с будущим строительством. В 90% случаев, покупая землю, инвестор не просто вкладывает средства, а планирует строить дом.

На активность рынка земельных участков вокруг столицы позитивно влияет широкий выбор. Есть варианты на любой кошелек и требования. На данный момент количество представленных в базах земельных наделов превышает 30 тысяч. Соответственно, на одного покупателя приходится три и более варианта. Несколькими месяцами ранее в продаже было еще больше участков, часть из которых уже продана, а часть скоро снова вернется в базы предложений.

"Инвестиции в землю, во-первых - доступны, а во-вторых - растянуты во времени. Приобретая участки, люди сами определяют количество времени на строительство - это может быть как год, так и десять лет. То, что вкладывать в стройку можно по мере поступления средств, является огромным преимуществом этого сегмента", - рассказывает учредитель АН "Альянс-Брок" Андрей Сокур.

Популярные направления

По данным экспертов рынка, перечень самых популярных пригородных районов для приобретения земельных участков на сегодня выглядит так:

1. Киево-Святошинский район (ближняя Житомирская трасса);
2. Бучанский район;
3. Бориспольский район;
4. Броварской район;
5. Макаровский район (дальняя Житомирская трасса);
6. Бородянский и Фастовский районы;
7. Обуховский район.

"Сегодня мы видим, что спрос сосредотачивается не на конкретных населённых пунктах, например, Боярке, Буче, Гореничах, а на направлениях в целом. И Житомирское лидирует, поскольку имеет оптимальное транспортное сообщение с городом", - отмечает Сергей Костецкий.

Другими важными преимуществами Киево-Святошинский района является развитая инфраструктура и рекреационная составляющая - в районе множество лесных массивов и водоемов.

Стремительно набирающая обороты популярность Бучанского района, по словам Юрия Питы, вызвана тем, что сейчас там строится около 200 жилых комплексов: "Естественно, обжитый район, а значит - инфраструктура, коммуникации и рекреация, привлекает большее число покупателей".

Что касается ранее популярного Вышгородского района, то снижение спроса обусловлено тем, что расположенные здесь участки имеют высокие риски затопления. Кроме того, в районе недостаточно развита социальная и торгово-развлекательная инфраструктура. Учитывая достаточно высокую среднюю цену сотки земли (1500 долл.) это не привлекает потенциальных покупателей.

География земельных участков столичного региона также существенно расширилась. Если пять лет назад спросом пользовались участки в 10 км зоне, два года назад - в 30 км зоне, то в нынешнем сезоне проявился интерес покупателей к земле, находящейся и дальше 30 км от столицы. По данным экспертов, доля наделов в черте до 15 км от Киева в общем объеме сделок примерно равна 50%, от 15 км до 30 км - 35% и дальше 30 км - 15%. При этом, порядка 50% сделок купли-продажи участков совершается для строительства дома, 30% приобретается под дачу и 20% сделок - инвестиционные.

Сколько стоит сотка

Несмотря на большое количество реальных сделок, за 9 месяцев 2021 года цена на землю в пределах Киевской области выросла несущественно: от 2.5% в Иванковском районе до почти 7% в Обуховском. По данным компании SV Development, средняя цена сотки в наиболее востребованном Киево-Святошинском районе составляет 2345 долл, в Бориспольском районе - 1774 долл, в Броварском - 1300 долл, в четвертом по востребованности Макаровском районе средняя цена сотки 932 долл. В Вышгородском районе цена значительно выше и составляет 1534 долл, в Обуховском - 1972 долл.

Незначительное повышение цены в процентном соотношении за текущий год специалисты объясняют тем, что предложение все еще превышает спрос минимум в три-четыре раза. По данным "Увекон", наибольшую долю по объему предложений земельных участков сегодня составляет Киево-Святошинский район - 21%. Далее идут Бориспольский - 9%, Вышгородский - 9% и Броварской район - 8%.

Итоговую стоимость участка, по словам Юрия Питы, определяет множество факторов: локация, район и направление, инженерные коммуникации, рекреационная составляющая (лес или водоём поблизости), окружение и инфраструктура, наличие подъездных путей, состояние дорог и экология: "Все вышеперечисленные факторы практически в равной степени влияют на стоимость участка. "Идеальная" земля может стоит в 1,5-2 дороже, чем участок, например, без коммуникаций или слишком далеко от Киева".

Требования растут

Тем временем, покупатели стали требовательней и в нынешнем сезоне имеют строгие критерии выбора участков. Например, выбирая локацию отталкиваются от района проживания в городе. Так, жители Осокорков выбирают Бориспольский район, а жители Теремков - Васильковский.

Возросли также требования к площади. Сейчас для жизни за городом требуется минимум 8-15 соток. На которых можно построить дом, обустроить клумбы, газоны, беседку, бассейн. Участки в 6 соток стремительно теряют популярность.

Рационально, что стоимость земли не должна быть выше 25-30% от стоимости построенного на ней дома с соответствующей инфраструктурой.

Важен идеальный порядок с документами и правильное целевое назначение земли "под индивидуальное жилое строительство".

Земельные участки без коммуникаций, с неудобным расположением и проблемной документацией современные покупатели практически не рассматривают. Например, ранее участки приобретались без "технических" особенностей земли (структуры грунта, конфигурации надела и т.п.). Сейчас требуются наличие всех экспертиз.

Каждый третий покупатель старается выбрать участок с выходом "на природу". Однако рекреационные зоны вблизи надела существенно увеличивают его стоимость - в некоторых случаях на 10-20%, в некоторых - в разы. Например, недавно был продан земельный участок в с. Подгорцы (Обуховский район) с выходом к Днепру. Цена сотки в этой сделке составила 30 тыс. долл, в то время как соседние участки предлагались по 3 тыс. долл. за сотку.

Специалисты говорят, что, если ранее в преддверии зимы и с наступлением холодов, рынок купли-продажи земельных участков в области замирал, то в этом году, даже несмотря на возможный и локдаун и неопределенность, активность покупателей продолжает набирать обороты. Вплоть до лета 2022 года ежемесячное количество сделок будет расти.