Анализ надежности жилого комплекса: разбор обязательного пакета разрешительных документов для современной новостройки.

Треть жилых комплексов столицы по состоянию на март 2020 года строят с задержками больше года от первоначально заявленного срока. О том, как не вложить свои сбережения в долгострой и как проверять ЖК для инвестиций мы спросили у основателя портала недвижимости BildСontrol.ua Виталия Котенко.

Эксперт разработал авторскую методологию проверки жилого комплекса, которая позволяет разносторонне оценить деятельность застройщика, его репутацию и опыт, а также детально проверить пакет документов, которые нужно оформить на строительство, согласно нормам действующего законодательства страны.

Право распоряжаться землей

Возведение новостройки начинается с выбора локации. Для этого заказчик строительства, либо приобретает участок и оформляет его в свою собственность, либо оформляет землю в аренду под строительство жилого комплекса. Потенциальному инвестору важно проверить документы, которые позволяют заказчику строительства на законных основаниях пользоваться участком, возводить на нем дом и продавать квартиры.

Что проверять:

Изучить нужно каждый из вышеперечисленных документов, в зависимости от вида собственности земли. Если со свидетельством о праве собственности все ясно, то договор аренды может таить в себе скрытые условия, которые важны для инвестора.

«Например, в одном из жилых комплексов столичного пригорода арендатор земли — общественная организация ветеранов. Последние заключили внутренний договор с застройщиком о том, что предоставят землю для возведения ЖК при условии, что часть квартир передадут этой общественной организации, — приводит пример Виталий. — По факту обе стороны в выгоде: застройщик получает место под реализацию проекта, а общественная организация желаемую недвижимость. Будущему инвестору этого комплекса следует ознакомиться с этим внутренним договором и уточнить количество квартир, которые должны передать заказчику после сдачи дома в эксплуатацию. Недобросовестные застройщики часто реализуют все квартиры — даже те, которые предназначены для арендатора земли. Это чревато судебными тяжбами и риском того, что подписанные договоры с инвестором будут признаны недействительными».

Градостроительные условия и ограничения

Получив участок под ЖК, застройщик обращается в местный департамент или отделение градостроительства и архитектуры и предоставляет проект будущей новостройки. В ответ этот орган выдает градостроительные условия и ограничения (ГУО), которые включают согласование проекта ЖК с действующим генеральным планом города, а также детальным планом территории.

В ГУО прописываются главные параметры проекта, требования к инфраструктуре и даже расчеты по оборудованию новых паркомест.

Что нужно обязательно проверять в градостроительных условиях и ограничениях:

«Многие столичные застройщики грешат увеличением этажности, по сравнению с гранично допустимой, — рассказал эксперт. — Особенно часто такое встречается в центральной части столицы, где высота ограничена культурно-историческим ареалом. Несколько дополнительных этажей в центре Киева принесут застройщику миллионы долларов, поэтому рискнуть и увеличить этажность вопреки ГУО решаются многие из них. Такое нарушение градостроительных норм суд признает незаконным и может вынести предписание снести лишние этажи».

Разрешение на строительство

Еще один важнейший документ выдается застройщику в Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ). В целом право возводить новостройку дают два документа — уведомление о начале строительных работ и разрешение на строительство. Первый подходит для небольших домов с классом последствий СС1, а второй необходимо оформлять для строительства с классом СС2 и СС3.

«Обычно документы демонстрируют в отделе продаж, — сообщил Виталий. — Рекомендую сфотографировать их или выписать номера и дату выдачи, чтобы проверить актуальность в онлайн реестре ГАСИ. Неоднократно случалось, что документ аннулировали, а «бумажку» все еще продолжали показывать потенциальным покупателям в отделе продаж. Зарегистрированное разрешение на строительство или уведомление о начале строительных работ остается в онлайн-базе ГАСИ навсегда».

Технические условия на подключение коммуникаций

По мнению эксперта, самые распространенные проблемы с новостройками связаны с подключением коммуникаций. Жители многих жилых комплексов жалуются на коммерческие тарифы за электроэнергию, отсутствие горячей воды или газа. Эти проблемы связаны с несвоевременным техническим подключением дома к городским коммуникациям.

«Когда застройщик не согласовал вопрос подачи электроэнергии в ЖК с поставщиком, новоселы платят по коммерческому тарифу за свет через застройщика. То есть, вместо 1,68 грн за 1 кВт/ч в платежках 2,88 грн за 1 кВт/ч, — объяснил Виталий. — Ситуация с водой не лучше. Если застройщик не подключил квартиры в ЖК к центральному водопроводу, в кранах у его жителей может оказаться вода сомнительного качества. А это уже чревато вспышкой кишечной инфекции».

Всю информацию о законности жилого комплекса можно получить непосредственно в отделе продаж, если его менеджеры лояльно предъявляют инвестору необходимые документы для изучения. В остальных случаях придется довольствоваться государственными реестрами. После регистрации с помощью электронной подписи и оплаты комиссии можно получить данные о земельном участке, его собственниках и землепользователях, а также проверить участок на предмет ипотеки и ареста.

Скриншот страницы сайта «Билдконтроль», где собраны отчеты по надежности новостроек Украины

Такую проверку прошли уже более 890 ЖК по всей Украине. Информацию о новостройках специалисты «Билдконтроль» собрали в рамках экспертиз и каждый инвестор, который стремится проверить законность комплекса, может получить детальный отчет на электронную почту. Стоимость такой услуги 540 грн, что несоизмеримо с размерами инвестиций, которыми придется рискнуть.