Авторизация

Ім'я користувача:

Пароль:

Новини

Топ-новини

Фінансові новини

Фінанси

Банки та банківські технології

Страхування

Новини економіки

Економіка

ПЕК (газ та електроенергія)

Нафта, бензин, автогаз

Агропромисловий комплекс

Право

Міжнародні новини

Україна

Політика

Бізнес

Бізнес

Новини IT

Транспорт

Аналітика

Фінанси

Економіка

ПЕК (газ та електроенергія)

Нафта, бензин, автогаз

Агропромисловий ринок

Політика

Міжнародна аналітика

Бізнес

Прес-релізи

Новини компаній

Корирування

Курс НБУ

Курс валют

Курс долара

Курс євро

Курс британського фунта

Курс швейцарського франка

Курс канадського долара

Міжбанк

Веб-майстру

Інформери

Інформер курсів НБУ

Інформер курс обміну валют

Інформер міжбанківські курси

Графіки

Графік курсів валют НБУ

Графік курс обміну валют

Графік міжбанківській курс

Експорт новин

Інформація про BIN.ua

Про сайт BIN.ua

Реклама на сайті

Контакти

Підписка на новини

Как проверить законность новостройки

alt


Анализ надежности жилого комплекса: разбор обязательного пакета разрешительных документов для современной новостройки.

Треть жилых комплексов столицы по состоянию на март 2020 года строят с задержками больше года от первоначально заявленного срока. О том, как не вложить свои сбережения в долгострой и как проверять ЖК для инвестиций мы спросили у основателя портала недвижимости BildСontrol.ua Виталия Котенко.

Эксперт разработал авторскую методологию проверки жилого комплекса, которая позволяет разносторонне оценить деятельность застройщика, его репутацию и опыт, а также детально проверить пакет документов, которые нужно оформить на строительство, согласно нормам действующего законодательства страны.

Право распоряжаться землей

Возведение новостройки начинается с выбора локации. Для этого заказчик строительства, либо приобретает участок и оформляет его в свою собственность, либо оформляет землю в аренду под строительство жилого комплекса. Потенциальному инвестору важно проверить документы, которые позволяют заказчику строительства на законных основаниях пользоваться участком, возводить на нем дом и продавать квартиры.

Что проверять:

  • свидетельство о праве собственности (если земля в частной собственности);
  • договор аренды земли (если участок в аренде);
  • свежие выписки из реестра вещных прав на недвижимое имущество.
  • Изучить нужно каждый из вышеперечисленных документов, в зависимости от вида собственности земли. Если со свидетельством о праве собственности все ясно, то договор аренды может таить в себе скрытые условия, которые важны для инвестора.

    «Например, в одном из жилых комплексов столичного пригорода арендатор земли — общественная организация ветеранов. Последние заключили внутренний договор с застройщиком о том, что предоставят землю для возведения ЖК при условии, что часть квартир передадут этой общественной организации, — приводит пример Виталий. — По факту обе стороны в выгоде: застройщик получает место под реализацию проекта, а общественная организация желаемую недвижимость. Будущему инвестору этого комплекса следует ознакомиться с этим внутренним договором и уточнить количество квартир, которые должны передать заказчику после сдачи дома в эксплуатацию. Недобросовестные застройщики часто реализуют все квартиры — даже те, которые предназначены для арендатора земли. Это чревато судебными тяжбами и риском того, что подписанные договоры с инвестором будут признаны недействительными».

    Градостроительные условия и ограничения

    Получив участок под ЖК, застройщик обращается в местный департамент или отделение градостроительства и архитектуры и предоставляет проект будущей новостройки. В ответ этот орган выдает градостроительные условия и ограничения (ГУО), которые включают согласование проекта ЖК с действующим генеральным планом города, а также детальным планом территории.

    В ГУО прописываются главные параметры проекта, требования к инфраструктуре и даже расчеты по оборудованию новых паркомест.

    Что нужно обязательно проверять в градостроительных условиях и ограничениях:

  • максимально допустимую высоту и этажность;
  • максимальную плотность застройки;
  • функциональное назначение земли;
  • целевое назначение земли.
  • «Многие столичные застройщики грешат увеличением этажности, по сравнению с гранично допустимой, — рассказал эксперт. — Особенно часто такое встречается в центральной части столицы, где высота ограничена культурно-историческим ареалом. Несколько дополнительных этажей в центре Киева принесут застройщику миллионы долларов, поэтому рискнуть и увеличить этажность вопреки ГУО решаются многие из них. Такое нарушение градостроительных норм суд признает незаконным и может вынести предписание снести лишние этажи».

    Разрешение на строительство

    Еще один важнейший документ выдается застройщику в Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ). В целом право возводить новостройку дают два документа — уведомление о начале строительных работ и разрешение на строительство. Первый подходит для небольших домов с классом последствий СС1, а второй необходимо оформлять для строительства с классом СС2 и СС3.

    «Обычно документы демонстрируют в отделе продаж, — сообщил Виталий. — Рекомендую сфотографировать их или выписать номера и дату выдачи, чтобы проверить актуальность в онлайн реестре ГАСИ. Неоднократно случалось, что документ аннулировали, а «бумажку» все еще продолжали показывать потенциальным покупателям в отделе продаж. Зарегистрированное разрешение на строительство или уведомление о начале строительных работ остается в онлайн-базе ГАСИ навсегда».

    Технические условия на подключение коммуникаций

    По мнению эксперта, самые распространенные проблемы с новостройками связаны с подключением коммуникаций. Жители многих жилых комплексов жалуются на коммерческие тарифы за электроэнергию, отсутствие горячей воды или газа. Эти проблемы связаны с несвоевременным техническим подключением дома к городским коммуникациям.

    «Когда застройщик не согласовал вопрос подачи электроэнергии в ЖК с поставщиком, новоселы платят по коммерческому тарифу за свет через застройщика. То есть, вместо 1,68 грн за 1 кВт/ч в платежках 2,88 грн за 1 кВт/ч, — объяснил Виталий. — Ситуация с водой не лучше. Если застройщик не подключил квартиры в ЖК к центральному водопроводу, в кранах у его жителей может оказаться вода сомнительного качества. А это уже чревато вспышкой кишечной инфекции».

    Всю информацию о законности жилого комплекса можно получить непосредственно в отделе продаж, если его менеджеры лояльно предъявляют инвестору необходимые документы для изучения. В остальных случаях придется довольствоваться государственными реестрами. После регистрации с помощью электронной подписи и оплаты комиссии можно получить данные о земельном участке, его собственниках и землепользователях, а также проверить участок на предмет ипотеки и ареста.

    alt

    Скриншот страницы сайта «Билдконтроль», где собраны отчеты по надежности новостроек Украины

    Такую проверку прошли уже более 890 ЖК по всей Украине. Информацию о новостройках специалисты «Билдконтроль» собрали в рамках экспертиз и каждый инвестор, который стремится проверить законность комплекса, может получить детальный отчет на электронную почту. Стоимость такой услуги 540 грн, что несоизмеримо с размерами инвестиций, которыми придется рискнуть.

     

    ТЕГИ

    Курс НБУ на сьогодні
     
    за
    курс
    uah
    %
    USD
    1
    39,2214
     0,0059
    0,02
    EUR
    1
    42,3670
     0,0750
    0,18

    Курс обміну валют на вчора, 10:44
      куп. uah % прод. uah %
    USD 38,9907  0,11 0,28 39,5500  0,09 0,23
    EUR 42,2519  0,04 0,11 43,0159  0,04 0,09

    Міжбанківський ринок на вчора, 11:33
      куп. uah % прод. uah %
    USD 39,1350  0,02 0,04 39,1600  0,02 0,05
    EUR -  - - -  - -

    ТОП-НОВИНИ

    ПІДПИСКА НА НОВИНИ

     

    Бізнес