Ветхое жилье давно стало для городских властей большой головной болью: по данным МинЖКХ, расходы на капитальный ремонт финансируются из госбюджета лишь на 27% от потребности, отчего лишь за прошлый год общая площадь аварийного жилья выросла на 8,4% (или 95,6 тыс. кв. м). И на сегодняшний день в аварийных и ветхих домах проживают 227 тыс. украинцев - почти четверть городского населения. Единственный выход из ситуации - строительство на месте ветхих домов нового жилья. О том, что это выгодно как городским властям, так и самим жильцам, "ВД" уже писала (см. N44, июль 2005 г.). Впрочем, власти полагают, что и для строителей реконструкция ветхого жилья - выгодное предприятие. МинЖКХ разработало пилотную программу реконструкции 75 жилых микрорайонов общей площадью свыше 5 млн кв. м в 12 областных центрах, среди которых четыре из пяти украинских городов - миллионников (кроме Одессы). Анализ программы свидетельствует, что застройщикам специально предлагаются наиболее лакомые куски - в центре городов или в районах низкоэтажной (два - три этажа) застройки.

"Ход подготовки нормативно - правовой базы по этому вопросу дает возможность начать реконструкцию обветшалого жилья уже в этом году, - прогнозирует Василий Куйбида, министр регионального развития и строительства. - Будут сноситься целые районы обветшалого жилищного фонда, а на их месте - организовываться сооружения современных микрорайонов".

Однако о сносе пятиэтажных домов, да еще и целыми кварталами, задумались пока только инвесторы, работающие на столичном рынке. Высокая стоимость киевской земли и жилой площади гарантирует окупаемость дорогих проектов. В регионах проекты по сносу целых кварталов - скорее исключение, чем правило, там больше уповают на принятие закона о комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда, воспринимая его как механизм для сноса ветхих домов малой этажности.

Но сам по себе закон проблемы не решит: перед строителями маячит огромное количество неурегулированных проблем, при которых риски реконструкции существенно перевешивают возможную прибыль.

Договориться с несговорчивыми

Дом в центре Луцка, построенный во времена вхождения Волыни в состав Польши, не имеет ни водопровода, ни канализации, ни газа. Но владельцы квартир в этом здании неудобств не ощущают - все они сдают жилье в аренду, а недавно, когда появился инвестор, желавший построить на месте ветхого дома новую высотку, появилась возможность еще больше заработать на старой собственности. Предложенные инвестором квартиры площадью 45 кв. м в том же районе взамен 28 кв. м жилья с удобствами на улице были жильцами отвергнуты: каждый владелец квартиры соглашался на переезд лишь в обмен на три двухкомнатные квартиры. Когда к переговорам подключились городские власти, аппетит жильцов снизился лишь до двух "трешек". Инвестор был готов потратить на расселение дома из трех хозяев $200 тыс. "Но тут лишь за 28 кв. м затребовали минимум $180 тыс., а переселение всех трех квартир обошлось бы в $500 тыс., - говорит Вячеслав Шардин, исполнительный директор ЗАО "Українські будівельні системи" при группе компаний "Континиум". - Я сомневаюсь, что смогу заработать такие деньги на этом участке земли. Люди, не имея практически ничего, хотят получить очень много, поэтому мы прекращаем инвестировать этот проект".

Теперь перед ветхим домом вырастет двухметровый забор, а проект реконструкции уменьшится. Так инвесторы надеются преподать урок несговорчивым жильцам.

Снос одного пятиэтажного дома, по расчетам специалистов, обходится в 1,5 - 2 млн грн. Далее строгие подсчеты невозможны - расселение жильцов может уничтожить любые бизнес - планы строительных компаний. К примеру, "Луцкий домостроительный комбинат" потратил в 2006 г. на расселение двух частных домов, располагавшихся на 0,3 га земли, $375 тыс., приобретя 15 квартир. Но выгодным строительство стало потому, что речь шла о существенном увеличении жилого фонда, ведь сносились двухэтажные дома.

ООО "Братислава", разработавшее план реконструкции восьмого микрорайона Соцгородка в Днепровском р - не Киева, предполагает снос 38 - ми пятиэтажек и увеличение жилого фонда в восемь раз, застраивая микрорайон 12 - 22 - этажными зданиями. При этом экономические расчеты предусматривают предоставление компенсационного жилья по коэффициенту 1,3. И это при том, что закон о комплексной реконструкции содержицт норму о том, что "предлагаемая площадь жилья может быть бесплатно увеличена до 50%", что, несомненно, будет воспринято жильцами как руководство к действию. "Но если переселять жильцов по коэффициенту 1,5, то инвестору будет невыгодно реализовывать этот проект, так как остается еще реконструкция школ и детсадов, перенос ЛЭП под землю", - говорит Петр Рулько, директор ООО "Братислава".

"В случае со сносом двух - и трехэтажных домов переселенческий коэффициент можно увеличить до 3, - говорит Вячеслав Шардин. - Мы сами так делали, когда видели для себя выгоду. Но при сносе даже пятиэтажек часто выставляют такие требования, что инвестору проще купить землю на окраине города или за городом, зарабатывая аналогичную сумму на строительстве коттеджного городка".

К тому же переселение жильцов - не единственный риск застройщика. Так, ООО "Братислава", потратившее по поручению КГГА 2,5 млн грн. на проектную документацию по реконструкции киевского квартала, должно участвовать в конкурсе на общих основаниях, что не гарантирует победы. Но таков закон.

По расчетам ООО "Братислава", компании, которая получит право на застройку вышеупомянутого квартала, нужно будет вложить в реализацию проекта $750 млн, из которых $20 - 30 млн пойдет на стартовый дом, в который переселят жильцов, а заработок компании начнется уже с продажи квартир в остальных домах. Инвестор сможет заработать на этом проекте $100 - 150 млн в течение 6 -

10 лет планируемой реконструкции. Но это лишь на бумаге. По словам строителей, "аргументы" в дискуссиях с чиновниками подчас составляют до 50% себестоимости проекта.

Оттого большинство инвесторов пока заняли выжидательную позицию в вопросе реконструкции "хрущевок". В разговорах с корреспондентом "ВД" они ссылались на необходимость законодательно определить четкие размеры денежной компенсации отселяемым жильцам и механизмы влияния на тех, кто не желает переселяться с насиженных мест.

Мегаполисный нарыв

Кто однозначно выиграет от сноса "шанхайских кварталов" и строительства на их месте современных высоток, так это сами власти. Оттого чиновники стараются "подстегнуть" интерес к застройке старых кварталов, создавая - иногда даже искусственно - дефицит свободных земель для жилого строительства.

"В Луцке практически нет свободных площадок для строительства, - говорит Георгий Шевчук, главный архитектор Луцка. - Главы пригородных сельсоветов продали под индивидуальную и коммерческую застройку сотни гектаров земли, не учитывая нагрузку на городские коммуникации. Фактически сейчас у города нет возможности для развития".

"Даже если в генплане некая территория обозначена как место для развития города, у горсовета нет законодательных оснований для того, чтобы отказать людям в ее приватизации для частного сектора", - соглашается с коллегой Сергей Гомонов, главный архитектор Черновцов.

Впрочем, в МинЖКХ на решение проблем с ветхим фондом после старта программы особо не надеются, она вызывает больше вопросов и скепсиса. "Инвестору выгодно строить жилье в Киеве, особенно в центре города, а что заработает инвестор в Жмеринке, где ликвидная стоимость жилья в 15 - 20 раз ниже, чем в столице? - риторически вопрошает Владимир Кирюшин, начальник управления жилищной политики и развития жилищного хозяйства Министерства по вопросам ЖКХ. - Да и кто будет покупать жилье в регионах, где низкая платежеспособность населения? Эта программа выгодна для мегаполисов".

"Сносить пятиэтажные дома мы в ближайшее время не планируем, для нас это пока очень смело, - говорит Виктор Трубин, главный архитектор Запорожья. - У нас рассматривается проект сноса квартала ветхих домов одноэтажной застройки в старой части города общей площадью 6 га. Запорожская строительная компания проводит расчеты рентабельности сноса этих домов и возведения на их месте высоток. Если они возьмутся за реализацию проекта, то это будет первый подобный опыт в нашем городе".

Сами же строители в разговоре с корреспондентом "ВД" признались, что даже при реконструкции жилья в столице себестоимость новых квартир высокая, и говорить об однозначной выгоде можно лишь в том случае, если на месте "хрущевок" строить элитное жилье. Вот только спрос не него не столь велик, чтобы возводить целые кварталы. Тем более что для состоятельных людей куда более привлекательной является покупка коттеджей в пригороде.

"В Украине законодательно должно быть закреплено, что компенсация за сносимое жилье предоставляется не по количеству прописанных семей, а по занимаемой ими площади, с коэффициентом, к примеру, 1,5, как это принято на уровне правительства Москвы, - считает Георгий Шевчук. - В противном случае в обозримом будущем я не вижу реальных возможностей для массового воплощения программ сноса ветхого жилья".

"Надо ограничить площадь жилья, которую мы отдаем взамен сносимой, - говорит Руслан Вайман, председатель правления "Луцкого домостроительного комбината". - Иначе в это ветхое жилье прописываются все, кто угодно, причем сразу же, как только узнают, что дом планируют снести. И в результате на 40 метрах оказываются прописанными 10 семей, и всем им застройщик обязан предоставлять жилплощадь".

Пока нет четко прописанной нормы в законе, проблему решают как Бог на душу положит. В Черновцах решением горисполкома обязали жителей ветхих домов находить общий язык с застройщиками. "Если жители ветхих домов не соглашаются с предоставляемыми инвесторами условиями, не желают переезжать в другое жилье, мы принимаем решение горисполкома о том, что эти земли необходимы для градостроительных нужд, - говорит Сергей Гомонов. - Официально предупреждаем жильцов о планирующемся сносе, и если за год они не договариваются с инвесторами, то материалы передаются в суд".

В Черновцах уже был случай, когда пожилую женщину, которая не хотела уезжать из большого частного дома, по решению суда заставили переехать в однокомнатную квартиру.

Однако на региональном уровне подобную проблему не решить: недовольный владелец квартиры всегда может тянуть дело в судах, срывая графики реконструкции жилья и увеличивая убытки инвестора строительства.

"Законодательных рычагов влияния на тех, кто не соглашается на предлагаемые инвестором условия, нет, - говорит Вячеслав Шардин. - Нужно установить четкие правила игры. Есть разумный предел инвестирования, но люди не хотят понять, что сотка их земли имеет определенную стоимость. Инвестору, по сути, не нужен дом, нужна только земля".

По мнению "ВД", действия государства в сфере реконструкции старого жилья являются самоустранением от наиболее острой проблемы: взаимоотношений застройщика и владельцев квартир домов, попадающих под реконструкцию. Изменения в Законе

"О бюджете 2008 года", делающие невозможным приобретение земли на период строительства, а также искусственное создание дефицита земель под строительство местными властями, подталкивают строительные компании к поиску участков на вторичном рынке. Иначе строительство остановится. Но дальше остается место для чиновничьего произвола: четкие условия земельных аукционов, на которых строительные компании приобретают землю, нигде не прописаны. Четких норм компенсаций за сносимое жилье нет, условие, при котором инвестору для сноса дома достаточно договориться с 50% жильцов плюс один голос, - только в стадии проекта. Также, по мнению "ВД", нужно законодательно закрепить ограничение на прописку в тех домах, которые планируются под реконструкцию, для чего о самой реконструкции должно быть принято решение горсовета - с указанием конкретных адресов сносимых домов.

Но в условиях перманентных выборов ни одна политическая сила не захочет брать на себя ответственность за закрепление норм, которые неминуемо приведут к появлению огромного числа недовольных владельцев квартир. И потому данная проблема решается на региональном уровне - в конце концов, региональные власти в реконструкции заинтересованы больше, чем кто бы то ни был.

НАТАЛЬЯ КОВАЛЕВСКАЯ