В августе прошлого года директор небольшой компании Игорь намеревался продать свою трехкомнатную квартиру в центре города. Однако те редкие покупатели, которых интересовало его предложение, пытались сбить минимум $100 тыс. с тех $500 тыс., которые он просил. Поэтому желание Игоря продавать жилье на тот момент угасло. Он отложил реализацию квартиры до лучших времен и до сих пор ее не продал.

По его словам, "лучшие времена" еще не наступили. "Мне спешить некуда, квартира досталась по наследству, так что я ничего не теряю", - пояснил Игорь корреспонденту "Денег". Он вновь выставит квартиру на продажу в сентябре, а сколько будет просить за нее, еще не решил. Но точно знает, что если американская валюта продолжит падать, то свою "трешку" будет продавать уже за евро.

Высокий уровень инфляции и падение курса доллара привели к тому, что вторичное жилье все растет в цене. При этом риелторы, с которыми общался корреспондент "Денег", отмечают снижение спроса на квартиры. Вероятно, продавцы корректируют цены в связи с ослаблением курса доллара. Ведь почти все квартировладельцы заявляют цены в американской валюте, и сейчас таким образом они пытаются обезопасить себя от недополучения запланированной суммы. А покупатели на такую коррекцию соглашаются с неохотой. Спрос в этом подорожании уж точно не участвует - покупательская активность снизилась еще в прошлом году. В Министерстве юстиции Украины подсчитали, что в 2007 - м количество операций с недвижимостью по стране сократилось на 4%. В частности, по словам министра юстиции Николая Онищука, в прошлом году во всей стране нотариусы завизировали 369 174 договора купли - продажи квартир и жилых домов, в 2006 - м же - 384 898.Чиновник также отметил, что спад покупательской активности больше всего ощутили на себе Киев и Одесса. К примеру, в 2007 году в столице было нотариально зарегистрировано 19 520 договоров купли - продажи жилья (вот он, потенциал столичного рынка недвижимости! - Ред.). Это на 22,7% меньше, чем в 2006 году.

В Одесской области было заключено 186 12 сделок, что на 26,8% меньше, чем в 2006 - м. Впрочем, в прошлом году цены на "вторичку" в Одессе снижались на протяжении практически всего года. И почти 25 - процентное падение цен на увеличение спроса никак не повлияло.Небольшое снижение количества сделок наблюдалось и в Харьковской области.В Донецкой, Днепропетровской и Львовской областях, по данным Минюста, нотариусы в прошлом году, напротив, завизировали большее количество договоров купли - продажи квартир и жилых домов. Спрос на недвижимость в этих регионах увеличивался даже несмотря на то, что цены росли достаточно быстро. Напомним, за 2007 год "вторичка" во Львове стала дороже на 37%, в Донецке - на 27,3%, на 25% выросли в цене на квартиры в Днепропетровске.

Киев

По данным агентств недвижимости, за первый квартал текущего года квартиры на вторичном рынке Киева подорожали, но не очень заметно (речь идет о ценах предложения. - Ред.).

По подсчетам АН "Планета Оболонь", рост цен в среднем составил 6,1%. А начальник отдела продаж ГК "Траектория" Лидия Ряжских утверждает, что за январь - март цены по городу увеличились на 5,28%. "В Киеве цены растут постепенно, но постоянно", - отмечает она.В частности, по данным ГК "Траектория", наибольшее изменение цен за первый квартал 2008 года наблюдалось в Подольском (10,35%), Голосеевском (8,1%) и Оболонском (6,35%) районах. Меньше всего цены изменились в Святошинском (1,4%) и Печерском (2,25%) районах. "Такое незначительное изменение стоимости жилья в данных районах за первый квартал обусловлено небольшим снижением цен на квартиры в феврале 2008 года. Тогда цены в Святошинском районе упали на 1,7%, а в Печерском произошло незначительное снижение цен на трехкомнатные квартиры, которое, впрочем, не отразилось на общей ситуации по району", - объясняет Лидия Ряжских.

Как известно, "трешки" - не слишком ходовой товар, наибольше востребованы сегодня одно - и двухкомнатные квартиры.Довольно активно дорожало жилье в марте. По данным ГК "Траектория", в первый весенний месяц рост цен составил 3,96%. Такую динамику в компании объясняют ростом инфляции, а также снижением курса доллара.

В АН "Планета Оболонь" отмечают, что в первый весенний месяц на рынке недвижимости наблюдались противоречивые процессы. В частности, как уверяют в агентстве, на фоне возобновившейся деловой активности падение курса доллара и ужесточение правил кредитования словно бы затормаживали рынок. То есть рост цен предложения, обусловленный изменением курса американской валюты, никак не увеличил число покупателей. "Неудивительно, что в сравнении с февралем в марте количество договоров задатка, по предварительным данным, сократилось на 27%", - отмечают в АН "Планета Оболонь".

Регионы

Цены в больших украинских городах растут приблизительно так же, как и в Киеве, а иногда и быстрее.

К примеру, Харьков, "порадовал" стабильным ростом цен. По данным консалтинговой группы компаний "Проконсул", за первый квартал вторичная недвижимость здесь подорожала более чем на 15%. Сегодня самые дешевые квартиры предлагаются по $1060 - 1080 за 1 м2 (районы Северная Салтовка, Павловка, Новая Бавария, Лысая Гора). Наиболее дорогие квартиры - $2300 - 2830 за 1 м2 - на центральных улицах города.Как объяснил руководитель департамента вторичного рынка недвижимости консалтинговой компании "Проконсул" Игорь Нетеса, столь стремительный рост цен вызван активным спросом на жилье. Дескать, многие покупатели спешат решить свои жилищные вопросы, опасаясь ужесточения условий кредитования. Свою роль сыграла и инфляция. Впрочем, г - н Нетеса отмечает, что рост цен в основном происходил за счет повышенного спроса на одно - и двухкомнатные квартиры. А "трешки" почти не подорожали.

В Донецке, по данным аналитического отдела девелоперской компании "Герц", цены на "вторичку" за первый квартал выросли на 5,3%. По состоянию на конец марта самые дорогие однокомнатные квартиры на вторичном рынке города предлагались в Ворошиловском районе - $2317 за 1 м2, самые доступные - в Петровском районе, $1165 за 1 м2. В среднем по городу цена предложения составляет $1535 за "квадрат".

Растет стоимость квартир и в Днепропетровске. По данным ГК "Магистр недвижимость", только за март "вторичка" в городе увеличилась в цене на 5%. В целом же с начала года квартиры на вторичном рынке стали дороже всего на 7% - в январе - феврале на рынке было спокойно.

В Одессе "вторичную" однокомнатную квартиру в спальном районе, например, в Таирово, можно купить за сумму от $50 тыс., в центре - от $70 тыс. По наблюдениям "Денег", особых ценовых колебаний на одесском рынке вторичной недвижимости в январе - марте текущего года не происходило.

Найти недооцененное

Самый важный для любого инвестора вопрос во все времена - и во время спада, и в период роста, и самое главное - на стабильном рынке: где найти недооцененную недвижимость? Ибо, как учат всевозможные дональды трампы, только на ней и можно заработать. Мы, конечно же, говорим не об "убитом" жилье после пожара или потопа, которое к тому же расположено у черта на куличках. Речь идет о вполне привлекательной недвижимости, которая по разным причинам продается ниже средней рыночной стоимости.

Увы, как бы сильно ни было желание, найти такую квартиру в мегаполисе очень сложно. По словам учредителя ГК "Магистр Недвижимость" (Днепропетровск) Маргариты Урицкой, такое жилье в городе встречается очень редко, и, как правило, расходится через знакомых. "Иногда такой вариант можно найти среди газетных объявлений, например, с пометкой "Продам срочно в связи с выездом", - рассказывает она. Но такие квартиры, когда их действительно продают в связи с выездом и с ними все в порядке, уходят очень быстро - за день - два. "А если такая квартира попадает в агентство недвижимости, то она автоматически перестает быть недооцененной", - добавляет г - жа Урицкая.

В Киеве также иногда попадаются квартиры, отличающиеся своей низкой ценой. Г - жа Ряжских подтверждает, что обычно дешевле прочих продаются квартиры, собственникам которых необходимо срочно уехать.

Или если они уже уехали. "Деньгам" известен один такой случай: примерно полгода назад "трешка" на одной из центральных улиц столицы продавалась за $180 тыс. И поскольку трехкомнатные квартиры на той улице стоят по $700 тыс., эта ушла за два дня. "Хозяева квартиры давно живут в Канаде, поэтому они, во - первых, не знали, сколько сейчас стоит подобная недвижимость, а во - вторых, у них было мало времени", - по секрету рассказали "Деньгам" в риелторском агентстве, которое вело сделку.

Чтобы найти то недооцененное жилье, о котором чаще всего пишут все западные "спецы" по недвижимости, - залоговое - надо сначала найти знакомых банковских служащих. Как уже писали "Деньги", именно они - "первые в очереди" за подобными квартирами.

А поторговаться?

"Конечно, торг возможен, тем более что вы платите наличными", - проворковала в трубку риелтор, отвечая на вопрос корреспондента "Денег", сколько можно скинуть с выбранного варианта жилья. Впрочем, о каких - либо конкретных цифрах речь не шла. Дескать, на месте, то есть при просмотре, все и выяснится.Сегодня многие продавцы готовы торговаться. Размер скидки может составлять как $500, так и $4 - 10 тыс. в зависимости от заявленной стоимости. Тут главное быть гибче. :) К примеру, IT - специалист Сергей упорно требовал скинуть $3 тыс., однако продавец не соглашался. "Мне очень нравилась та квартира, но несговорчивость владельца отбила желание купить ее. Отмечу, что цена у той квартиры никак не ниже рыночной", - рассказывает Сергей. По его словам, заинтересовавшее его жилье все еще "висит" в базе, правда, уже на $1500 дороже, чем было в конце января. "Жаль, я не вычислил, сколько времени эта квартира экспонируется. Но вполне вероятно, что давно, поскольку "висит" уже два месяца", - говорит Сергей.

Впрочем, радуясь, что удалось сбить цену, не стоит особо обольщаться. Нередко продавец завышает стоимость жилья, надеясь в процессе торга получить ту сумму, на которую он рассчитывает.

Перспективы

Аналитики АН "Планета Оболонь" считают, что в апреле ситуация на киевском вторичном рынке, скорее всего, будет такой же, как и в марте. "Учитывая высокий уровень инфляции и ослабление доллара, мы полагаем, что цены предложений будут увеличиваться. Вполне возможно, что при этом будет расти, хотя и более медленными темпами, размер торга", - отмечают в компании. Впрочем, там не уверены, что рост цен перекроет снижение покупательной способности доллара. И не отрицают, что рынок недвижимости перегрет. :)

В компании "Траектория" считают, что резких скачков цен в сторону как увеличения, так и уменьшения на протяжении по крайней мере полугода, не предвидится. Средний рост цен на жилье составит примерно 2,5 - 3% в месяц.

В регионах эксперты также прогнозируют увеличение стоимости на 5 - 15% до конца первого полугодия.

Маргарита Урицкая,

учредитель ГК "Магистр Недвижимость":

В марте стоимость квартир на вторичном рынке жилья в Днепропетровске возросла в среднем на 5%. Это связано с весенним оживлением рынка, а не с реальным повышением спроса. Ведь, если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, количество сделок сократилось примерно на 20%. Причины - снижение покупательской способности, ухудшение экономической ситуации в стране и ужесточение условий выдачи кредитов. Что касается перспектив, то, на мой взгляд, до конца первого полугодия существенных изменений на рынке вторичной недвижимости не произойдет. Вероятно, что рост цен составит не более 5%.

Однако если и дальше будут наблюдаться повышение уровня инфляции и ухудшение экономической ситуации в стране, то спрос на жилье может значительно сократиться, что повлечет за собой и некоторое снижение цен на рынке вторичного жилья.

Сколько - сколько?

Статистика цен продажи и размеров торга по договорам задатка и купли - продажи*

* - Договоры заключены при участии группы компаний «Планета Оболонь».

Сколько купили на самом деле

Объем сделок с жилой недвижимостью за 2005 - 2007 годы (количество договоров купли - продажи квартир и жилых домов, шт.)

Так сколько они стоят?

Средние цены предложений на квартиры в Киеве за январь - март 2008 года, $ за 1 м2

Татьяна Сидоренко