Как стало известно БИЗНЕСу, Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) было вынуждено отложить размещение облигаций на 500 млн грн. под государственные гарантии. Еще в первых числах марта на сайте ГИУ появилось объявление о приеме заявок от инвесторов на покупку этих бумаг. Все заинтересованные лица должны были подать заявки до вечера пятницы, 14 марта. Однако на протяжении последующих двух недель никаких новых сообщений (к примеру, о том, что ГИУ разместило облигации) не последовало. А 28 марта, после того как БИЗНЕС обратился в ГИУ с просьбой прокомментировать ситуацию, информация о размещении облигаций вообще исчезла с сайта ведомства. "Мы приостановили размещение облигаций, потому что находимся в процессе передачи дел Министерству финансов", - пояснил Кирилл Шевченко, председатель правления ГИУ.

Напомним: ГИУ было создано Кабмином в конце 2004 г. Деятельность учреждения изначально координировал Минфин. Тем не менее в сентябре 2007 г. правительство приняло решение о переводе ГИУ в подчинение Государственному агентству по инвестициям и инновациям. Кроме того, в начале нынешнего года прозвучало несколько громких заявлений первых лиц государства, которые касались непосредственно ГИУ. Так, Президент Украины Виктор Ющенко представил общественности программу доступного жилья, а премьер Юлия Тимошенко, со своей стороны, пообещала (своим будущим избирателям. - Ред.) дешевую ипотеку. В частности, глава Кабмина утверждала, что ГИУ обеспечит все работающие семьи ипотекой под 4 - 6% годовых без первоначального взноса (по мнению экспертов, подобные эксперименты могут обернуться для Украины ипотечным кризисом, аналогичным американскому. - Ред.). Тогда как Президент в своих прожектах сделал ставку на удешевление жилья в результате снижения себестоимости строительства. Таким образом, ГИУ стало и для главы государства, и для премьера стратегическим объектом, влияние на который имеет огромное значение для реализации предвыборных обещаний.

Как известно, Госагентство (которое и координирует деятельность ГИУ) создал Президент еще в конце 2005 г. Несмотря на то что, согласно Указу главы государства, работа данного органа координируется Кабмином, на практике он проводит политику Президента. Дело в том, что глава Госагентства по инвестициям и инновациям Виктор Ивченко является мужем губернатора Киевской области Веры Ульянченко, которая известна своей преданностью Виктору Андреевичу. Поэтому неудивительно, что в середине января нынешнего года Кабмин принял решение вернуть ГИУ в подчинение Минфина. Процедура передачи должна была завершиться в течение одного месяца. Однако Гарант Конституции своим Указом #257 от 24.03.08 г. приостановил процесс передачи ГИУ в Минфин. "Выполнение указанных актов Кабинета министров неминуемо приведет к системным ухудшениям в сфере инвестиционной и инновационной деятельности", - мотивировал свой поступок глава государства. Примечательно, что Секретариат Президента этот документ не готовил. "Теоретически данный Указ должен был готовить Секретариат, но мы этого не делали. Скорее всего, это дело рук самого г - на Ивченко", - сообщил БИЗНЕСу высокопоставленный источник на Банковой, пожелавший остаться неназванным. Однако собеседник не считает, что передача дел является поводом для приостановления эмиссии облигаций: "Что значит, не могут размещать облигации? Я бы не связывал одно с другим. ГИУ - самостоятельное учреждение, переподчинение не является основанием для остановки размещения облигаций. Если им нужны какие - то согласования, нужно обращаться к г - ну Ивченко. Может, облигации никто не захотел покупать, вот они и придумали предлог".

Тем не менее Кирилл Шевченко утверждает, что "согласно закону, размещение не может осуществляться до завершения процедуры передачи дел", и возмущается: "Вы видели Указ Президента? Как вы считаете, в такой обстановке кто - нибудь пойдет на размещение?". Глава ГИУ также отрицает предположение о том, что облигации не удалось разместить ввиду отсутствия спроса со стороны инвесторов. "У нас были заявки. Спрос, конечно, был меньше, чем в прошлом году. Но, наверное, мы бы их (облигации. - Ред.) "распихали", - уверяет г - н Шевченко.

Трудности перевода Затягивание с размещением облигаций может привести к тому, что программа кредитования ГИУ и вовсе прекратит работать, - ведь ресурсы, привлеченные ведомством в прошлом году для рефинансирования комбанков, на исходе. По состоянию на начало 2008 г. ГИУ рефинансировало комбанки на 1,1 млрд грн. (см. "Объемы рефинансирования... "). При этом ресурсов было привлечено на 1 млрд грн. (разница выдана из средств уставного фонда, который составляет 200 млн грн.). Это значит, что если ГИУ нарастило портфель с начала года хотя бы на 100 млн грн., то деньги уже должны были закончиться. Примечательно, что в госучреждении БИЗНЕСу отказались предоставить данные о портфеле рефинансированных кредитов по итогам первого квартала. Тем не менее г - н Шевченко уверяет, что деньги пока есть, но тут же признает возможность возникновения проблем уже в ближайшем будущем: "Деньги пока не закончились. В течение короткого периода беспокоиться не о чем. Причин для паники нет. Все банки, которые хотят, получают рефинансирование. Но если в ближайшее время не предпринять каких - то действий по формированию ресурсной базы ГИУ, то этот вопрос встанет". Банкиры подтверждают, что дефицита ресурсов ГИУ они не ощущают. "Могу сказать, что пока проблем в работе с ГИУ у нас нет. Те кредиты, которые мы выдаем по их программе, рефинансируются. Что касается источников ресурсов ГИУ, не забывайте о погашениях рефинансированных кредитов - это дополнительная ликвидность", - сообщил Тарас Кириченко, заместитель председателя правления УкрСиббанка (г.Харьков; с 1990 г.; более 10,5 тыс.чел.).

Кирилл Шевченко принципиально отказался прогнозировать, когда эта катавасия с переподчинением может закончиться. Вместе с тем ему все равно, под чьим покровительством работать в дальнейшем. "Я, как субъект "перевода" (фактически дележа. - Ред.), никаких прогнозов давать не могу, - сказал г - н Шевченко. - Дайте команду, куда бежать, - мы соберемся и побежим". В то же время в ГИУ уже ломают голову над тем, какие меры предпринять, когда деньги закончатся и ведомство больше не сможет выдавать банкам дешевые "длинные" ресурсы в гривне под 9,9% для рефинансирования ипотечных кредитов населению. "Мы не допустим никаких дефолтов, - заверил Кирилл Шевченко. - Для начала предпримем ряд шагов, которые ограничат спрос на наши ресурсы со стороны банков. К примеру, можем ограничить маржу банков. Не думаю, что со стороны банков будет ажиотажный спрос на ресурсы, если, допустим, завтра мы установим максимальную ставку для заемщика, скажем, в 10,5% годовых."

Как бы там ни было, вполне очевидно, что все эти бюрократические проволочки скажутся на планах ГИУ по увеличению своей доли на ипотечном рынке. Напомним: на недавнем "круглом столе" первый заместитель председателя ГИУ Сергей Москаленко заявил, что ГИУ в нынешнем году планирует привлечь 2,5 млрд грн., из которых 500 млн грн. - путем размещения ипотечных облигаций и 2 млрд грн. - путем размещения облигаций под госгарантии. Таким образом, общий объем рефинансирования ГИУ к концу нынешнего года должен превысить 3,5 млрд грн., что составляет 4% ипотечного рынка страны. Кстати, показательно, что дебютные ипотечные облигации под залог рефинансированных кредитов на 200 млн грн. ГИУ планировало выпустить до конца прошлого года. Позже эти планы были перенесены на I квартал 2008 г. По словам Кирилла Шевченко, причина проволочек все та же - переподчинение. Примечательно и то, что несмотря на обещания правительства максимально упростить процедуры привлечения ГИУ ресурсов, соответствующий законопроект уже второй месяц пылится в Верховной Раде и вряд ли будет принят в обозримом будущем. Напомним: данный документ предусматривает обязательное размещение страховщиками, НПФ и даже Фондом гарантирования вкладов физических лиц части своих активов в облигациях ГИУ. Кроме того, планируется предоставить право ГИУ самостоятельно осуществлять управление ипотечным покрытием по выпущенным облигациям без получения лицензии на соответствующий вид деятельности. По словам г - на Шевченко, это должно существенно упростить процедуру выпуска ипотечных облигаций ГИУ. При этом чиновник скромно умалчивает, что деньги на прожекты Юлии Тимошенко будут насильно изыматься у предпринимателей.

Чиновник - о неразберихе

Виктор Ивченко (57),

председатель Государственного агентства по инвестициям и инновациям:

- Минфин или Гос - агентство по инвестициям и инновациям не могут вмешиваться в текущую деятельность ГИУ. В образовавшейся сложной ситуации я бы посоветовал г - ну Шевченко получить согласование для выпуска облигаций в обоих органах. С нашей стороны никаких препятствий не будет - все, что от нас зависит, мы сделаем в максимально короткий срок. Совершенно определенно могу сказать: никаких проектов президентских указов я не готовил. Для подготовки таких документов в Секретариате главы государства есть несколько соответствующих служб. Я не знаю, какая из них готовила этот Указ. У меня также нет какой - то личной заинтересованности в подчинении ГИУ ведомству, которое я возглавляю. Нахождение ГИУ в сфере управления Госагентства исключает конфликт интересов между регулятором - Минфином, и органом, отвечающим за стратегическую деятельность учреждения, т.е. Госагентства по инвестициям и инновациям.

Банкир - о перспективах

Владимир Лавренчук (50),

председатель правления "Райффайзен Банка Аваль" (г.Киев; с 1992 г.; около 17 тыс.чел.):

- Если в прошлые годы рынок ипотеки прирастал ежегодно вдвое, то в нынешнем году темпы снизятся до 50%. Это связано с ограничениями фондирования у большинства участников рынка, а также с отсутствием инструментов рефинансирования в украинской гривне. Кроме того, следует признать, что в целом по ипотечному портфелю растет уровень просроченных кредитов. Одна из причин замедления - регуляторные новации НБУ. Что касается цены кредитов, то дорогая ипотека может оказаться заведомо невозвратной. В условиях относительной стабилизации цен на недвижимость спекулятивные операции потеряли массовость. Что касается обычных заемщиков, то ставки выше 12 - 13% в долларах и 14% в гривнях нереальны для уплаты. Поэтому ставки сильно в гору не поползут, максимум увеличатся на 1 п.п.

Нереалии

На сегодняшний день рефинансированием ГИУ активно пользуются как банки - лидеры ипотечного рынка (ПриватБанк, "Финансы и Кредит", УкрСиббанк, Кредитпромбанк), так и более мелкие финучреждения (Трансбанк, Актив - Банк, "Меркурий"). Среди ТОП - 10 банков, предлагающих самые дешевые кредиты по программе ГИУ, эффективные ставки колеблются в диапазоне 10,7 - 14,74% годовых (см. "Самые дешевые ипотечные кредиты"). Примечательно, что за два первых месяца нынешнего года кредиты по программе ГИУ подорожали. Если к концу прошлого года средневзвешенная ставка по таким кредитам составляла 12,3%, то на начало марта - уже 12,51% годовых. И это неудивительно: с начала года подорожали и обычные ипотечные кредиты. Если на конец прошлого года по долларовым ссудам ставки в среднем составляли 12 - 13%, то сейчас некоторые банки повысили их до 13,5% годовых. Основных причин две. Во - первых, кризис на международных рынках капитала повлек удорожание ресурсов для украинских банков. Во - вторых, хоть и в меньшей степени, но повлияли новые требования НБУ к расчету норматива адекватности капитала (Н2). После вступления в силу данного нововведения банки не могут выдавать "длинные" займы, под которые нет фондирования соответствующей длины, в таких же объемах, как раньше. По мнению участников рынка, несмотря на незначительную долю ГИУ на рынке ипотеки (менее 2%), проблемы этого ведомства еще больше уменьшат доступность ипотечных ссуд для населения. "Некоторые банки с начала года уже повысили ставки. То, что ставки продолжат расти, - очевидно. До конца года они могут увеличиться еще на 1 п.п., - предположил Тарас Кириченко. - Также следует ожидать ужесточения других условий по ипотечным кредитам."

Дмитрий Гриньков