Зазвичай кредит на купівлю нерухомості видають на багато років. Ніхто не знає, чи ми будемо платоспроможні на момент закриття кредитних зобов'язань. Тому банку важливо розуміти, під яку заставну власність він видає гроші. Та наскільки швидко її можна продати, якщо позичальник перестане погашати заборгованість.

Щоб гарантовано повернути назад кошти, фінансова організація бере у заставу нерухомість або права вимоги за договором пайової участі, якщо будинок знаходиться в стадії будівництва. Тут і буде потрібна послуга з визначення ціни об'єкту і розрахунку суми кредиту.

Якщо позичальник у майбутньому не може виплачувати взяту іпотеку, кредитор продає житло за ринковою або ліквідаційною вартістю, щоб повернути суму боргу.

Що таке оцінка нерухомості

Оцінка нерухомості – це встановлення реальної вартості майна. Оцінити можуть дачу, земельну ділянку, будинок, гараж, квартиру, склад, частку власника у якомусь об'єкті тощо. Окрім оформлення іпотеки, послуга з оцінки нерухомого майна найчастіше буде потрібна в наступних випадках:

1. продаж майна – продавець розуміє, що не помилився з ціною, а майбутній власник – не переплатив. Звіт оцінювача надається нотаріусу при оформленні угоди;
2. звернення до суду щодо майнових спорів – якщо покупця ввели в оману за вартістю житла або колишнє подружжя вирішило поділити майно;
3. внесення нерухомості у статутний капітал підприємства як частку одного з партнерів. А також і для цілей бухгалтерського обліку для правильного нарахування та сплати податків;
4. оренда нерухомого майна, яке перебуває у комунальній або державній власності.

Хто займається визначенням вартості нерухомого майна

Оцінкою нерухомості займається оцінювач. Фахівець має бути із вищою освітою та мати дозвільні документи від Держгеокадастру (визначення вартості земельних ділянок) та Фонду державного майна (інші види об’єктів). Основним нормативно-правовим документом, що регулює цю сферу, є Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність».

Банки до послуг оцінювача вдаються, коли в іпотечній угоді фігурує застава. У цьому випадку просто необхідна третя особа, яка не має відношення до учасників правочину. Зазвичай, на сайті фінансових установ є список акредитованих компаній. Позичальнику пропонують вибрати оцінювача із цього переліку.

Проте, оцінити майно може і сам банк. Це допустимо за згодою сторін, коли не оформляють заставу. Тобто кредитна організація оцінює майно, а позичальник погоджується із призначеною ціною за свої квадратні метри.

Види оціночної вартості нерухомості

Зазвичай оцінювачі використовують у роботі чотири види вартості об'єктів.

1. Ринкова – вартість нерухомості, яку можна отримати зараз. Її визначають, порівнюючи аналогічні за характеристиками об'єкти. Ціна залежить від попиту та пропозицій, стану житла, року побудови, району тощо. Панельні будинки не порівнюватимуть із цегляними. Якщо неможливо підібрати аналогічний об'єкт, оцінювач поставить коефіцієнт, який врахує відмінності (що підвищує або знижує вартість).
2. Ліквідаційна – мінімальна вартість квартири, яку призначають, щоб продати об'єкт за короткий термін. Вона нижча за ринкову приблизно на 15%. До звіту її теж заносять, тому що банку необхідно знати, скільки він зможе отримати грошей у стислий термін, якщо позичальник перестане виплачувати за кредитом. Зазвичай до уваги беруть термін експозиції три-чотири місяці – це час, за який на квартиру знайдеться покупець. При розрахунку ліквідаційної вартості цей час скорочують удвічі – один-два місяці.
3. Оціночна – її встановлюють під час проведення державної оцінки через спеціальну програму на сайті ФДМУ. Довідку з цього реєстру ви можете надати нотаріусу для переоформлення нерухомості замість звіту оцінювача. Проте для визначення саме оціночної вартості нерухомості не важливо, в якому стані знаходиться житло, значно важливішими є фактори розташування та року побудови. Тобто результат розрахунків часто може перевищувати або, навпаки, бути значно меншим за реальні ринкові ціни на аналогічне майно.
4. Інвестиційна – її потрібно знати фізичним чи юридичним особам, щоб визначити, наприклад, доцільність здачі майна в оренду. Чи вдасться отримати бажаний прибуток. Інвестиційна вартість об'єкта має бути більшою за ринкову, тому що в ній закладено майбутній прибуток від ведення бізнесу на базі об’єкта нерухомого майна.

Методи, що використовуються в оцінці нерухомості

Порівняльний – об'єкт, що оцінюється, порівнюють з аналогічними і виводять середній показник. Ніхто не стане купувати квартиру за завищеною ціною, якщо таку ж саму можна купити дешевше. Порівнюють метраж, кількість кімнат, поверх, район тощо. Для такого методу бажано мати добірку з кількох аналогічних квартир. Ці дані є у агентств нерухомості або їх можна переглянути на сайтах з продажу житла.

Оцінювачі часто користуються порівняльним методом оцінки, хоча він вимагає великої уважності. Доводиться враховувати багато показників, тому що, наприклад, абсолютно однакові квартири, що знаходяться на різних поверхах, відрізнятимуться за вартістю.

Дохідний – оцінюють розмір прогнозованих доходів, які можна одержати від перепродажу майна чи здачі його в оренду, а також і всі можливі супутні витрати. Часто цей метод використовують для оцінки комерційних (тобто нежитлових) об'єктів. Розрахунок покаже, чи окупляться такі інвестиції.

Витратний відштовхується від того, що покупець не заплатить більше, ніж може коштувати будівництво або відновлення ідентичного об'єкта. Вартість об'єкта складається з витрат на створення аналогічного об'єкта нерухомості з урахуванням його наявного зносу. А також із вартістю прав на земельну ділянку, на якій це майно розташоване. Звісно, що такий підхід більшою мірою може бути використано для визначення вартості індивідуальних житлових будинків, чи інших споруд. Проте для квартири у багатоповерхівці використати його буде якщо й не неможливо, то дуже складно.

За якими критеріями оцінюють квартиру

Критерії, що впливають на вартість квартири, можуть бути загальними, основними та другорядними.

Загальні критерії:

Основні:

Другорядні:

Другорядні фактори обов'язково враховують при визначенні вартості нерухомого майна. Другорядними їх називають за те, що вони не для всіх покупців стають вирішальними для покупки житла.

Оцінку за кожним із критеріїв заносять до таблиці у звіті. У цій же таблиці будуть наведені показники аналогічних квартир на ринку.

Як проводиться оцінка нерухомості

Залежно від складності оцінки об'єкта процедура може приблизно зайняти від одного до декількох днів.

1. Ознайомлення оцінювача із завданням

Необхідно пояснити фахівцю, навіщо потрібна оцінка нерухомості. Наприклад, для переоформлення майна у нотаріуса звіт оцінювача має бути зареєстрований у реєстрі ФДМУ. Проте для пред’явлення у суді таку ж оцінку, навпаки, реєструвати не потрібно. Також необхідно надати оцінювачу такі документи на майно:

1. Право власності.
2. Технічний паспорт.

Оцінювач може доповнити цей перелік в залежності від конкретної ситуації та виду об’єкта, вартість якого потрібно визначити.

2. Укладання договору з оцінювачем

У документі прописують, зокрема, строки готовності звіту, права та обов'язки сторін, вартість послуг, дату та ціль оцінки. А також інші важливі умови співпраці замовника та виконавця.

3. Вибір методів оцінки нерухомості, збирання інформації, попередні розрахунки

Оцінювач оглядає нерухомість, фотографує її, звіряє відповідність плану БТІ, фіксує особливості, додаткові поліпшення та недоліки об'єкта.

4. Розрахунок підсумкової вартості нерухомості

5. Складання звіту

Важливо! Оцінка для пред’явлення у нотаріуса дійсна лише шість місяців із моменту її реєстрації. Тому не затягуйте з оформленням угоди, щоб не довелось повертатись до цієї процедури та сплачувати послуги оцінювача нерухомості повторно.