Ринок офісної нерухомості Києва та найбільших міст України до травня 2026 року демонструє обережну стабілізацію після кількох років шоків, спричинених пандемією, повномасштабною війною, релокацією бізнесу та переходом частини компаній на гібридний формат роботи. Головними факторами попиту залишаються безпека будівель, готовий ремонт, автономна інфраструктура, наявність укриттів і можливість швидко заїхати без значних капітальних витрат.

Київ, як і раніше, залишається найбільшим офісним ринком країни. За оцінками InVenture, сукупна конкурентна пропозиція офісної нерухомості Києва у 2025 році скоротилася до 2,10 млн кв. м, а рівень вакантності знизився до 18,5%. Річний обсяг валового поглинання становив близько 160 тис. кв. м, що на 26% більше, ніж роком раніше. При цьому близько 40% поглинання було пов'язано не з органічним розширенням бізнесу, а з вимушеними переїздами компаній із пошкоджених об'єктів.

За даними Конфедерації будівельників України з посиланням на презентацію CBRE Ukraine, у першому півріччі 2025 року попит на офіси в Києві зріс на 16%, до 82 тис. кв. м, тоді як пропозиція скоротилася на 3%, до 2,1 млн кв. м, через пошкодження офісних будівель. Вакантність на ринку становила близько 21%, а 20% попиту сформували орендарі, змушені переїжджати з об'єктів, що постраждали від ударів.

«Ринок офісів у Києві вже не можна оцінювати за довоєнною логікою. Сьогодні орендар обирає не просто адресу чи клас будівлі, а здатність об'єкта забезпечити безперервність роботи. Укриття, генератори, інженерія, безпека району та готовність приміщення до швидкого в'їзду стали такими ж важливими параметрами, як ставка оренди», - вважає засновник аналітичного центру Experts Club, кандидат економічних наук Максим Уракін.

Орендні ставки в Києві залишаються відносно стабільними, однак ринок зберігає виражену диференціацію. За даними InVenture, ефективні ставки для офісів класу А без ремонту наприкінці 2025 року становили $14-18 за кв. м на місяць без ПДВ та операційних витрат, для офісів із ремонтом - $19-25 за кв. м. Запитувані ставки за класом А перебували в діапазоні $16-27 за кв. м, за класом B - $8-18 за кв. м.

У 2026 році офісний ринок Києва залишається ринком орендаря: власники об'єктів змушені пропонувати гнучкі умови, ділити великі площі на менші блоки, інвестувати в готове оздоблення та підвищувати автономність будівель. При цьому найкращі об'єкти класу А і B+ з укриттями, стабільним енергопостачанням і якісною експлуатацією утримують попит краще, ніж застарілі будівлі та приміщення без ремонту.

Старший консультант з офісної нерухомості CBRE Ukraine Анастасія Качан зазначала, що в Києві посилився зв'язок ставки з конкретною локацією бізнес-центру: тепер значення має не лише близькість до метро, а й розташування відносно інфраструктурних або військових об'єктів. За її словами, кожен бізнес-центр фактично може працювати поза типовими правилами свого субринку або району.

Ключовими орендарями в Києві залишаються IT-компанії, однак структура попиту стала ширшою. Активність формують також оборонний сектор, медичні компанії, професійні послуги, консалтинг, логістика, представництва міжнародних організацій і частина бізнесу, пов'язаного з відновленням. За даними КБУ/CBRE Ukraine, у 2025 році попит з боку військового сектору помітно зріс, а ринок почав адаптувати пропозиції під такі потреби.

«Офіс перестав бути місцем щоденної присутності всіх співробітників, але не втратив значення для управління, комунікації та корпоративної культури. Компанії оптимізують площі, але не відмовляються від якісного офісу. Тому попит зміщується від великих монофункціональних просторів до більш гнучких, безпечних і технологічних форматів», - зазначає Experts Club.

Девелоперська активність залишається мінімальною. У 2025 році в Києві не було введено в експлуатацію жодного нового бізнес-центру, а до кінця 2026 року, за оцінкою InVenture, на ринок може вийти близько 27 тис. кв. м, однак строки введення можуть переноситися через ризики безпеки, обмежене фінансування та слабкий рівень попередньої оренди.

У великих містах України ситуація неоднорідна. Львів залишається одним із найбільш активних регіональних офісних ринків завдяки релокації бізнесу, присутності IT-сектору, близькості до кордону ЄС і відносно вищому рівню безпеки порівняно зі східними та південними регіонами. За даними Forbes Ukraine, до кінця 2025 року вакантність у бізнес-центрах Львова знизилася до 25%, а орендні ставки залишалися на рівні $7-15 за кв. м.

Львівський ринок у 2026 році можна вважати другим за значенням після Києва з точки зору офісного попиту, однак його масштаб обмежений. Для орендарів важливі готові приміщення, транспортна доступність, енергостійкість і можливість розміщення невеликих або середніх команд. Великі угоди залишаються рідкісними, а частина компаній віддає перевагу гібридним форматам або коворкінгам.

Дніпро зберігає роль промислового, логістичного та сервісного центру, однак офісний ринок міста залишається більш локальним і менш інституціоналізованим, ніж у Києві чи Львові. Попит формують регіональні компанії, сервісні бізнеси, торгові оператори, логістика, медичні послуги та частина виробничих структур. Через близькість до зони підвищених ризиків орендарі особливо чутливі до безпеки, вартості та автономності приміщень.

Одеса залишається важливим південним діловим центром, але офісний ринок міста сильно залежить від загальної безпеки, портової та логістичної активності, туризму, торгівлі та сервісного бізнесу. На ринку присутні як класичні офіси в центральних районах, так і приміщення в нових багатофункціональних комплексах. Попит у 2026 році залишається точковим: орендарі обирають готові невеликі приміщення, а великі корпоративні угоди обмежені.

Харків залишається найскладнішим із великих офісних ринків через високий рівень безпекових ризиків і близькість до фронтової зони. Значна частина бізнесу працює у скороченому, розподіленому або віддаленому форматі. Водночас ринок не зупинився повністю: попит зберігається на невеликі офіси, сервісні приміщення, простори для локального бізнесу та об'єкти з мінімальними операційними витратами.

«У регіональних містах офісна нерухомість перестала бути єдиним сегментом. Львів працює як ринок релокації та IT, Дніпро - як ринок промислового і сервісного бізнесу, Одеса - як південний торговельно-логістичний вузол, Харків - як ринок виживання та адаптації. Тому порівнювати їх лише за ставкою оренди вже некоректно: важливіше дивитися на безпеку, профіль орендарів і стійкість локальної економіки», - вважає Максим Уракін.

Загальним трендом для всіх великих міст стала переоцінка офісного простору. Компанії частіше обирають менші площі, готовий ремонт, гнучкі строки оренди та будівлі, де власник бере на себе частину капітальних витрат. Приміщення без ремонту і великі блоки в застарілих об'єктах залишаються менш ліквідними, оскільки орендарі не готові інвестувати в дорогий fit-out в умовах високої невизначеності.

Ще один фактор - автономність. Після енергетичних криз і атак на інфраструктуру офіси з генераторами, стабільним інтернетом, резервними системами, укриттями та якісним управлінням отримали конкурентну перевагу. У низці випадків такі характеристики дозволяють об'єктам утримувати ставку навіть за загальної високої вакантності ринку.

За оцінкою InVenture, інвестиційна логіка офісної нерухомості у 2026 році стала обережнішою: до пандемії та війни типова окупність офісного приміщення оцінювалася приблизно у 7-8 років, тоді як у 2026 році для більшості активів уже нормою стають 10-12 років. При цьому найкращі об'єкти із сильним орендарем і вдалою локацією можуть демонструвати привабливіші результати, але це радше виняток.

За прогнозом Experts Club, до кінця 2026 року офісний ринок України рухатиметься за сценарієм повільного відновлення без різкого зростання ставок. Київ збереже статус головного ринку, Львів - головного регіонального центру попиту, а Дніпро, Одеса та Харків розвиватимуться переважно за рахунок локальних орендарів і точкових угод.

«Головний ризик для ринку - не відсутність попиту, а його якість. Попит є, але він став обережним, раціональним і вимогливим. Орендарі хочуть платити не за метри, а за гарантовану можливість працювати. Це означає, що офісна нерухомість в Україні поступово переходить від моделі площі до моделі сервісу та стійкості», - резюмує Experts Club.

Таким чином, до травня 2026 року ринок офісної нерухомості Києва та великих українських міст залишається у перехідній фазі. Він уже пройшов період шокового падіння, але ще не повернувся до повноцінного інвестиційного циклу. Найбільш затребуваними стають безпечні, готові до використання, енергостійкі та гнучкі офіси. Застарілі об'єкти без ремонту, автономності та зрозумілої експлуатаційної моделі й надалі втрачатимуть конкурентоспроможність.