Результаты года оказались для рынка ипотечных кредитов намного печальнее, чем были в предыдущем, 2010 году. Средние реальные ставки, которые плавно снижались до сентября-2011, осенью так резко подорожали, что по некоторым срокам превысили показатели начала 2011 года на величину до 0,4 п.п. При этом большинство экспертов не ожидают существенных улучшений условий по ипотеке в 2012 году.

Общее впечатление от 2011 года в сфере ипотеки - это заметное оживление, по сравнению с предыдущими тремя годами. Так, появились давно забытые предложения по рефинансированию ипотечных кредитов. Кроме этого, вновь активизировались программы кредитования при содействии с Государственным ипотечным учреждением, хотя из-за малых сумм, выделяемых на программу, а также из-за того, что условия по таким кредитам не намного отличаются от стандартных, ожидаемого прорыва в обеспечении жильем благодаря программе не произошло. Наконец, начала улучшаться ситуация с молодежным кредитованием: государство теперь выделяет средства на возврат старых долгов и даже на новые программы и проекты.

Еще одна тенденция года - активная законотворческая деятельность, связанная с кредитованием. К счастью, почти всегда ее плоды были на радость заемщикам, а не банкам. Ярким примером этого может быть новый Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно урегулирования отношений между кредиторами и потребителями финансовых услуг», который, помимо не очень приятных новшеств (как уголовная ответственность за порчу залогового имущества), ввел и ряд изменений, приятных для украинцев и не очень приятных для банков. «Вследствие последних законодательных инициатив, усложняющих вопрос взыскания залогового имущества в случае возникновения просроченной задолженности, ипотека так и осталась в группе наиболее рисковых направлений кредитования для банков. Даже те банки, которые планировали выйти на этот рынок к концу 2011 года, отложили намеченные активности. Кроме того, с изменением конъюнктуры рынка в целом в условиях повышения стоимости ресурса этот сегмент начал сжиматься, а застройщики начали пытаться продвигать продажи недвижимости через свои предложения возможной рассрочки», - рассказывает Игорь Шумицкий, директор департамента маркетинга розничного бизнеса VAB Банка .

Тем не менее, общее оживление на ипотечном рынке под конец года сдулось, как воздушный шарик, так и не принося потенциальным заемщикам доступные кредиты на жилье.

Ставки поднялись выше, чем были в начале 2011 года

Средние реальные ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке первые восемь месяцев 2011 года уверенно продолжали тенденцию 2010 года и снижались, вселяя надежду в потенциальных заемщиков. В итоге, по состоянию на 05.09.2011 г., по данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя ставка по кредитам на покупку вторички сроком на 20 лет составляла уже 16,84% реальных годовых. В последний раз столь низкая стоимость кредитов на рынке наблюдалась лишь в лучшие месяцы далекого 2008 года: по данным компании «Простобанк Консалтинг» на 14.01.2008 г., средняя ставка по займам сроком на 20 лет составляла 16,5% реальных годовых, а немногим позже, в августе-2008, она уже выросла до 21,4% реальных годовых.

Такими низкими ставки по ипотеке в 2011 году были недолго: в результате кризиса ликвидности у украинских банков в сентябре началось незначительное подорожание, которое затем переросло в интенсивный рост ставок, и за оставшиеся месяцы уходящего года динамика стоимости кредитов на покупку вторички не только быстро нивелировала такое длительное и ожидаемое удешевление, но и откатилась на уровень конца 2010 года.

Так, за четыре последних месяца 2011 года, с начала сентября, средняя реальная ставка по кредитам сроком на 20 лет повысилась на 2,5 процентного пункта и составила 19,33% годовых, чуть больше, чем было в январе-2011. При этом больше всего, по сравнению даже с началом 2011 года, выросли в стоимости кредиты на покупку вторички сроком на 10 лет: сегодня они на 0,4 п.п. дороже, чем были год назад, и стоят, в среднем, 20,20% реальных годовых.

Немногим лучше оказалась динамика стоимости кредитов на покупку недвижимости на первичном рынке жилья: хотя изменение процентных ставок проходило, в целом, по схожему сценарию, за исключением того, что по результатам года, средние реальные ставки на большинство сроков оказались все же ниже, чем в январе-2011.

Так, ощутимее всего по результатам года снизились ставки по кредитам на первичку сроком на 20 лет, на 2,18 п.п. - до 17,10% реальных годовых; ставки по кредитам сроком на 15 лет снизились на 0,57 п.п. - до 18,21% реальных годовых; по кредитам сроком на 10 лет снизились на 0,47 п.п. - до 18,63% годовых.

Но больше всего выросли ставки по кредитам появившегося, было, рефинансирования: всего лишь за декабрь 2011 года такие займы выросли в стоимости на величину до 4,6 п.п. и составили 21,03% реальных годовых по сроку на 20 лет. Таким образом, только появившись на рынке, продукт стал неинтересным для заемщика, превысив в стоимости остальные ипотечные кредиты.

Впрочем, даже в августе-2011, когда ставки по ипотеке были самые низкие на рынке, почти как в 2008 году, кредиты на покупку жилья нельзя было назвать доступными. Основные причины этому, как и раньше, - высокие требования банков к официальным доходам заемщика (которые были намного мягче в 2008 году); сравнительно высокие ставки по займам в гривне (в 2008 году многие брали кредиты в долларах, хоть и с высокими рисками, но под низкие ставки); отсутствие низких авансов (в 2008 году более половины кредитующих банков предлагали авансы до 10% от суммы кредита, при этом треть из них составляли займы вообще без первоначального взноса).