Гриньков Дмитрий Михайлович

Рынок ипотечного кредитования восстанавливается очень медленно. Хотя сегодня готовность прокредитовать граждан на покупку жилья уже декларируют более 30 банков, реальные объемы выдачи таких займов очень скромны.

Объемные показатели

По информации Минюста, в 2010 г. нотариусы зарегистрировали 26,4 тыс. ипотечных договоров. При этом жилье (дома и квартиры) закладывали всего 16,1 тыс. раз. В остальных случаях закладывались земельные участки, космические объекты, морские и воздушные суда.

Этот показатель немного больше, чем в 2009 г., однако почти в 10 раз меньше, чем в 2007 г., когда наблюдался бум ипотечного кредитования (см. "Количество...").

Продолжение стагнации на рынке ипотеки подтверждают и сами банкиры. "ВТБ Банк" возобновил ипотечное кредитование в августе 2010 г. Уже в IV квартале мы выдали более 140 кредитов на общую сумму более 25 млн грн. Мы только пробуем готовность рынка. Потенциальный отложенный спрос достаточно велик", - отмечает Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования "ВТБ Банка".

Ненамного лучше дела обстоят и у других ипотечных кредиторов: объемы выдачи очень далеки от докризисных. "В 2010 г. Ощадбанк ужесточил условия кредитования, следствием чего стало уменьшение количества выдаваемых в месяц кредитов до 200. Во второй половине 2010 г. мы постепенно стали смягчать условия (понижать ставки, уменьшать размеры аванса и т.д.), благодаря чему количество выданных ипотечных кредитов, например, в декабре 2010 г. уже составляло около 300", - рассказывает Антон Тютюн, заместитель председателя правления Ощадбанка (г.Киев; с 1991 г.; 38 тыс.чел.).

Банкиры подчеркивают, что больше всего ипотечных кредитов в посткризисный период было выдано в декабре прошлого года.

"Во втором полугодии 2010 г. наш банк выдавал на покупку жилья и под его залог около 40 кредитов в месяц более чем на 5 млн грн. Пик сезона по количеству сделок традиционно пришелся на декабрь 2010 г., когда в общей сложности мы выдали более 50 ипотечных кредитов примерно на 8 млн грн.", - говорит Татьяна Шаповал, директор департамента развития розничного бизнеса "Индэкс-Банка".

По ее словам, общее количество выданных банком ипотечных кредитов выросло в январе 2011 г., по сравнению с январем 2010 г., более чем в 3 раза, а если учитывать кредиты только на покупку жилья - то почти в 4 раза.

В 2010 г. банков, возобновивших предоставление ипотечных кредитов на покупку жилья, стало в 3 раза больше, чем в 2009 г. В связи с этим кредитная конкуренция на все еще малоактивном рынке жилья сильно ужесточилась. Неудивительно, что борьба за заемщиков вынуждала банкиров очень резко снижать процентные ставки по ипотечным продуктам.

В результате, по самым скромным оценкам, за 2010 г. средние ставки "упали" на 8 п.п. Кроме того, чтобы сделать свое предложение более привлекательным, многие финучреждения уменьшили объем требуемого первоначального взноса до 30%.

По оценкам банкиров, это тот минимум, который позволяет иметь запас прочности при дальнейшем снижении цен на жилье. Основная масса предложений со стороны банков касается приобретения недвижимости на вторичном рынке.

Но есть и желающие кредитовать покупку недостроенных объектов (первичный рынок). Некоторые банки ("Универсал Банк", "Индэкс-Банк", "Банк Кипра" и др.) готовы кредитовать покупку первичного жилья только под залог другой жилой недвижимости, которая находится в собственности заемщика. Государственный Ощадбанк предлагает кредиты под залог имущественных прав только на объектах компании "Житло Инвест".

Кроме того, кредиты на покупку "первичной" недвижимости можно оформить по программе Государственного ипотечного учреждения (ГИУ; см. статью "Нет такого одного человека, которому я подчиняюсь, -").

В последнее время начали появляться предложения о выдаче потребительских кредитов без целевого назначения под залог жилья. В то же время банкиры пока даже не прогнозируют возобновление выдачи кредитов на приобретение земельных участков.

Условия задачи

Так или иначе, несмотря на разнообразие предложений, ипотечные кредиты по-прежнему остаются недоступными для большинства потенциальных заемщиков. Причина - неприемлемые условия, выдвигаемые финучреждениями. Так, максимально возможный срок кредитования достигает 20 лет.

Однако такие предложения на рынке единичны - в основном банки не готовы кредитовать более чем на 10-15 лет. Напомним: до кризиса речь шла о 25-30 годах. Сейчас они требуют минимальный собственный взнос заемщика в размере 30-60% оценочной стоимости покупаемой квартиры (до кризиса - в среднем 10-15%).

Таким образом, в настоящее время оптимальное кредитное предложение по двум критериям (срок и первоначальный взнос) предполагает минимальный собственный взнос в 30% при сроке кредита в 20 лет (см. "Условия...").

Следует отметить, что некоторые финучреждения предлагают варианты снижения первоначального взноса до 10%. Для этого необходимо передать им в залог другую недвижимость, кроме приобретаемого жилья.