Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в мае 2009 года: 1803$/кв.м. ( - 0,9% за месяц).

Индекс ценового ожидания: 0,1% в месяц (1,2%).

Индекс доходности: - 6,1 банк/деп. ( - 0,1 банк/деп.)

Как мы и прогнозировали в предыдущем обзоре, расслоение рынка в мае продолжилось. В одних сегментах долларовые цены плавно росли, в других плавно снижались. Не оправдались прогнозы относительно роста деловой активности и смещения спроса в сторону более качественного жилья. Количество сделок в "Планете Оболонь" снизилось на 9%, и основное снижение произошло в сегментах дорогого и качественного жилья. Более 40% покупателей - приезжие.

В принципе, о таком сценарии развития событий мы упоминали в прогнозе на май. Предполагали, что он вполне возможен при существенных изменениях курсов валют.За месяц средневзвешенный курс наличного доллара США в банках Киева снизился примерно на 4,5%. На вторичном рынке, где практически все цены в долларах, это привело к удешевлению квартир в гривнах. К тому же доллар существенно просел по отношению к евро.

Усилились и противостояния в обществе, что также негативно сказалось на деловой активности; вынудило значительную часть продавцов и покупателей "дорогих квартир" отложить принятие решений. Одним из проявлений подобных противостояний стало принятие Верховной Радой закона, фактически запрещающего "до окончания экономического кризиса" выселение задолжавших ипотечников из залоговых квартир.

Не очень понимая на какую именно валюту целесообразно ориентироваться, многие продавцы повышали долларовые цены (в отдельных случаях на 5 - 8%). Некоторые вообще снимали квартиры с торгов, ожидая прояснения ситуации.

Результаты резких колебаний курсов валют, а также попытки изменить "правила игры" на законодательном уровне, были вполне предсказуемы: срыв достигнутых договоренностей и уже намеченных просмотров, резкое усложнение торгов. Переговоры при подписании договоров задатка нередко растягивались на многие часы, а то и дни.

Количество предложений оставалось на стабильно низком уровне (01.05.09 в актуальной базе "Планеты Оболонь" было 3608 объектов на продажу, а 01.06.09 - 3584 объектов). Для Киева это очень мало. Подобрать квартиру с необходимыми параметрами в нужном районе бывает очень непросто. И это одна из основных причин того, почему, не смотря на огромное количество публикаций о грядущем падении цен, продавцы уступают очень неохотно.

Не спешат договариваться и потенциальные покупатели. Они уверены, что нынешнее "ценовое дно" - не более чем временная стабилизация цен перед будущим их падением. Аргументы в пользу такого сценария развития событий: огромные сложности в экономике; резкое сокращение доходов граждан; отсутствие кредитования; перегретость рынка, цены на котором на уровне европейских городов, при существенно более низком качестве жилья и мизерных зарплатах большинства граждан.

Дисбаланс между тем, что хотят получить за свою квартиру продавцы, и тем, что согласны платить покупатели, хорошо виден на графиках статистики цен предложений и индексов спроса покупателей.

Соотношение цен спроса и предложения на однокомнатные квартиры

Соотношение цен спроса и предложения на двухкомнатные квартиры

Соотношение цен спроса и предложения на трехкомнатные квартиры

Индексы спроса покупателей определены при анализе тех заявок на покупку, которые наиболее плотно сгруппированы на ценовой шкале; считается, что именно они являются наиболее характерными. К сожалению, информативность данного показателя пока не очень высока. Далеко не всегда ясно какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы... Количество заявок существенно меняется от недели к неделе. Все это приводит к значительным статистическим ошибкам.

Заметим, что эти графики отражают не столько объективную реальность, сколько намерения сторон. В условиях экономической и политической неопределенности вряд ли стоит ожидать, что кривые спроса и предложения пересекутся. Важно, чтобы пересеклись (хотя бы в каких - то своих частях) области спроса и предложения. Просмотры, переговоры, торги позволяют существенно сблизить эти области. В большинстве случаев продавцы и покупатели либо идут навстречу друг другу, либо уходят с рынка (кто на месяц, кто на год, а кто и навсегда).

Взаимные компромиссы позволяет сторонам определить цену продажи, которая нередко на 20 - 30% ниже цен предложений на аналогичные квартиры.

На графике, представленном ниже, приведены статистические данные изменения цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева.

Динамика изменения цен в долларах

Статистика цен продаж

Данные о ценах продаж приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.

При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам "Планеты Оболонь", а также (отдельно) данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 2,5 раза.

Разница между ценами продаж, указанными на графике и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графике - динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.

В мае цены продаж снизились. Произошло это в результате смещения спроса в сторону более дешевого и низкокачественного жилья.

Среднестатистическая разница между ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье сократилась с 36 - 38% в феврале до 19 - 20% в мае.

Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:

- 1514$ (11683грн) по сделкам "Планеты Оболонь";

- 1531$ (11814грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.

После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:

- 1624$ (12532грн.) по сделкам "Планеты Оболонь";

- 1602$ (12362грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.

Индекс стоимости жилья Киева

Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы "Планеты Оболонь" (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. В мае индекс стоимости жилья Киева снизился:

- при подсчете в долларах на 0,9%;

- при подсчете в гривнах на 5,4%.

Столь существенная разница изменения индекса стоимости в долларах и гривнах объясняется колебаниями курса наличного доллара.

Статистика цен предложений в долларах США

За период с 01.05.2009 по 01.06.2009 усредненные цены предложений (в долларах за квадратный метр) выросли на 0,6%.

В зависимости от количества комнат усредненные цены предложений за этот период изменились следующим образом:

- в однокомнатных квартирах выросли на 2,3%;

- в двухкомнатных квартирах выросли на 0,4%;

- в трехкомнатных квартирах снизились на 0,6%;

- в многокомнатных квартирах выросли на 0,3%.

Изменения усредненных цен предложений за последние полгода приведены в таблице

Согласно нашим данным, за последние полгода цены предложений снизились на 20 - 40%. Максимальное снижение ( - 42,7%) - однокомнатные квартиры в современных панельных домах. Минимальное снижение ( - 19,5%) - на двухкомнатные "сталинки".

Первичный рынок жилья

Каких - то изменений к лучшему на первичном рынке не произошло. Если брать в целом строительную отрасль, то положение очень сложное. В мае застройщикам и инвесторам был нанесен очередной удар: правительство и Нацбанк косвенно признали, что программы достройки жилья со степенью готовности свыше 70% провалились, так фактически и не начавшись. Нацбанк не смог реализовать облигации Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) на сумму 1млрд.грн., деньги за которые должны были пойти на завершение строительства. Стесненные в средствах коммерческие банки отказываются покупать эти ценные бумаги. Собственных средств ГИУ хватает лишь для выдачи кредитов инвесторам всего нескольких строек.

Собственных средств у большинства застройщиков явно не хватает. В результате на большинстве строек работы полностью или частично заморожены. При этом на значительное снижение цен (с целью привлечения дополнительных инвесторов) застройщики пока не идут.

Но не все так уж плохо на первичном рынке. Есть в Киеве объекты, где работы проводятся до позднего вечера, включая выходные и праздничные дни. Есть и предложения от застройщиков о продаже жилья в уже сданных домах.

Рынок аренды жилья

В мае тенденции на рынке аренды жилья в Киеве практически не изменились. Предложение значительно превышает спрос. Сдать квартиру с каждым месяцем становится все трудней. Соответственно цены, пусть и медленно, но снижаются.

Оживился рынок аренды загородной недвижимости. Есть спрос и на дачи, и на особняки, и на сельские дома. Похоже, что кризис побудил немало киевлян обратить свои взгляды на природу и землю, избрать размеренную загородную жизнь.

Рынок коммерческой недвижимости

На рынке коммерческой недвижимости тенденции практически не изменились. Цены аренды торговой и офисной недвижимости снижаются достаточно интенсивно. Обобщать данные сейчас достаточно сложно. Для любой фирмы смена помещения - ощутимые затраты и потери. Во многих случаях они превышают ту экономию, которую дает переезд в более дешевое помещение. Арендодателю также во многих случаях не выгодно терять арендатора. Поскольку найти ему замену весьма проблематично. Потому в каждом отдельном случае стороны стараются найти компромисс.

Есть случаи, когда арендодатели предлагают арендаторам продолжать работать в занимаемых помещениях при условии оплаты коммунальных платежей и проведения ремонта.

Рынок ипотечных кредитов

Рынок ипотечных кредитов потихоньку начинает функционировать. Если еще недавно ипотечный кредит можно было реально получить для приобретения жилья лишь на нескольких (вполне конкретных) строящихся объектах, то в мае начали кредитовать и вторичный рынок.

Условия выдачи кредитов для покупки жилья на вторичном рынке очень жесткие. Первоначальный взнос - не менее 50%. Банковские проценты от 24,05% до 29,55% годовых в гривнах, 18,85% годовых в долларах и 17,85% годовых в евро.

Прогноз на июнь

Полагаем, что существенных изменений на рынке недвижимости в июне не произойдет.

Наиболее вероятный сценарий - традиционное летнее снижение деловой активности.

Цены в июне, скорее всего, будут достаточно стабильными.

Но все это при условии, что не будет значительных изменений курсов валют, а также серьезных политических и социальных потрясений.