С одной стороны, резкое подорожание денег заставило банки в начале года ограничить их кредитование, а с другой - выдача дорогих ипотечных займов привела к снижению спроса на жилье. В итоге в I полугодии объемы строительства снизились на 1,2%. Остановить стагнацию отрасли может использование дорогих кредитов, однако рост ставок будут вынуждены оплатить покупатели жилья.

Строительные заморозки

Мировой ипотечный кризис, начавшийся летом 2007 года в США, всего за полгода перекинулся на украинский жилищный рынок. Отправной его точкой стало сокращение оборотных средств строительных компаний в конце 2007 - го - начале 2008 года. Выпустить еврооблигации в этот период смогла лишь компания "XXI век" - на $175 млн и $150 млн под 10% и 7% годовых соответственно. Низкая ставка последних бондов объясняется тем, что с 25 августа 2008 года она поднимется до 14%, а покупатели облигаций "XXI века" получат разницу стоимости ее акций за последние полгода. Другие застройщики не решились на выпуск таких бондов.

Слабый интерес инвесторы проявляли и к IPO строительных компаний, с помощью которых в 2007 году привлекалось финансирование новых проектов. Из девяти размещений в I полугодии лишь одно произошло в строительстве - VK Development (Davento) в марте в ходе SPO во Франкфурте продала 12% за $78 млн (см. Ъ от 31 июля). "Из - за кризиса ряд мировых банков потерял десятки миллиардов долларов на операциях с недвижимостью. После этого в разы упали акции украинских и зарубежных компаний, работающих с недвижимостью", - отмечает президент компании ICD Investments Сергей Касьянов. На LSE котировки "XXI века" с начала года упали на 42,6%, DUPD - на 38,9%, а KDD Group - на 34,7%, акции TMM на Deutsche Borse подешевели на 47,2%.

Но возникший дефицит денег, по данным Госкомстата, вызвал в I полугодии первое в Украине за последние три года сокращение объема выполненных строительных работ - на 1,2%, до 27,34 млрд грн (валовая добавленная стоимость упала на 3,9%). Последний раз отрасль стагнировала в 2005 году, когда в I полугодии строительство снизилось на 7,8%. С начала года наибольшее падение было отмечено в подготовке строительных участков ( - 3,6%), наименьшее - в строительстве ( - 1,1%).

Ограниченный паек

Банки, традиционно финансирующее строительство жилья, также столкнулись с подорожанием ресурсов. В этом году всего двум из них удалось продать еврооблигации - УкрСиббанк привлек $250 млн под 9,25% годовых, а Альфа - банк - два транша по $250 млн за 9,25% и 12% (см. Ъ от 28 июля). Остальные выпускали гривневые облигации и привлекали синдикаты. "Стройки по Киеву приостановлены, строители бегают по банкам, но пока результатов нет. Средств очень мало, и каждый из банков направляет их либо в высокодоходные активы, либо в приоритетные направления, - говорит заместитель председателя правления банка "Финансы и Кредит" Виктор Голуб. - А строительство с точки зрения обслуживания это долгосрочный проект - минимум два - четыре года".

Впрочем, вливания ограничены лишь в строительство жилья. "На коммерческое и офисное строительство банки дают кредиты. И только некоторые выдают кредиты на жилье, например Альфа - банк, СЕБ Банк, 'Райффайзен Банк Аваль'. Банки с украинским капиталом их в основном не дают", - подчеркивает генеральный директор компании "Градострой" Виктор Власов. Те же, кто решил пойти навстречу девелоперам, ужесточили условия кредитования. "Некоторые банки прекратили выдачу кредитов на строительство, но большая их часть повысила ставки в связи с падением курса и потерями по кредитам даже в действующих договорах. В среднем ставки поднялись на 4 процентных пункта - с 12 - 14% до 16 - 18%", - отмечает управляющий партнер "Конкорд Девелопмент" Валерий Кирилко.

В итоге рост объемов строительства в Киеве в I полугодии на 3%, до 8,715 млрд грн (31,9% рынка) и еще в 12 областях (включая Крым и Севастополь) не смог перекрыть падение в остальных 15 областях (занимают 42,9% рынка) - на 0,4 - 14,5%. "Строители не могут получить кредиты, а когда проект сдается, то нет покупателей, потому что населению сложно взять ипотечный кредит. В регионах ситуация сложнее, потому что спрос на покупку жилья ниже", - говорит господин Касьянов. Что касается крупнейших областных центров, хуже всех дела обстоят в Донецке, Днепропетровске и Львове. Среди лидеров падения объемов строительства Закарпатская область - на 22,3%, Запорожская - на 20,6% и Кировоградская - на 12,8%.

Удар, еще удар

Ограничение кредитования физических лиц усилило кризис. В Украинской национальной ипотечной ассоциации подсчитали, что в I полугодии рынок ипотеки вырос всего на 6,6% (+4,287 млрд грн), что в три раза меньше, чем в I половине 2007 года - 18,7%. Банки ужесточили требования к заемщикам - ввели обязательное наличие первоначального взноса от 15% и подняли ставки на 2 - 3%. По данным "Простобанк консалтинг", средняя эффективная ставка по кредитам на жилье в июле составила 20,69% в гривне и 14,56% в долларах США. "Ранее банки гонялись за любым клиентом, а сейчас требования ужесточились. А так как 70 - 80% жилья приобреталось через ипотеку, спрос значительно упал, - рассказывает Сергей Касьянов. - Строители не ожидали этого, так как были ориентированы на финансирование проектов за счет средств от продаж". В результате сначала девелоперы лишились денег для строительства, а после - возможности продать готовое жилье. "Банки, направлявшие много средств в строительство, потеряв источники фондирования, начали повышать процентные ставки. На это наслоилась приостановка покупки квартир, строящихся населением, вызванная шумихой о возможном снижении цен. И теперь все ждут, пока жилье обвалится", - сообщает господин Голуб. Но говорить о снижении рентабельности компаний рано. Несмотря на кризис, акции строительных компаний ликвидные, полагает старший аналитик ИГ "Сократ" Ян Липчинский.

Поиск выхода

Ограничение финансирования строительства продлится минимум до конца года, считают эксперты. "Без помощи банков строители работать не могут. Чем хуже будет ситуация в банковской сфере, тем хуже будет со строительством", - уверен член совета директоров компании "XXI век" Андрей Миргородский. По мнению господина Власова, если крупные компании могут брать займы под залог ликвидного имущества - ранее построенных объектов, то мелкие застройщики вынуждены приостанавливать строительство. "Они могут обещать 'бешеные' скидки, снижать цены, проводить акции", - говорит Виктор Голуб. Сложившаяся ситуация заставляет искать альтернативные источники денег. "Многие застройщики ищут более дешевые источники средств - партнеров, финансовые фонды. Небольшие компании будут ждать, когда опять пойдет волна ипотечного кредитования. Но они будут строить не на банковские кредиты, а за деньги покупателей", - считает Валерий Кирилко.

Существенное снижение цен рынок не ожидает. "Повышение ставок банка влечет за собой увеличение стоимости жилья, потому что собственникам проекта нужно будет компенсировать потери от кредитной нагрузки", - утверждает господин Кирилко. "По идее, цена на жилье должна снижаться, но стоимость энергоносителей и стройматериалов растет", - добавляет господин Касьянов. В I полугодии стройматериалы подорожали на 24%, а строительно - монтажные работы за январь - май - на 16,9%. "Стоимость жилья будет повышаться, а это отразится на количестве жилья - его будет строиться меньше. В течение полугода рынок стабилизируется", - говорит первый заместитель председателя правления ПриватБанка Владимир Яценко.

Объем выполненных строительных работ в 2008 году, %

Алексей Зеркалов

аналитик ИК Dragon Capital:

Сегмент строительства жилья ожидает изменения, в первую очередь вызванные пересмотром подходов к кредитованию жилья в связи с ипотечным кризисом в США и боязнью Национального банка, что нечто подобное может произойти в Украине в недалеком будущем. Суть кризиса в США сводится к следующему: банки выдавали слишком много ипотечных кредитов тем людям, которые не могут обслуживать свой долг. С одной стороны, это увеличивало спрос на жилье, что привело к росту цен, с другой - высокие цены послужили сигналом девелоперам к увеличению строительства жилой недвижимости. В итоге США получили увеличение числа дефолтов по кредитам и слишком большое предложение жилой недвижимости, что привело к падению цены и уменьшению залоговой базы кредитов.

На рынке жилой недвижимости Украины также наблюдается не очень здоровая ситуация. По оценкам разных агентств недвижимости, средняя взвешенная цена жилья в Киеве составляет от $3000/кв. м до $3500/кв. м. Для покупки квартиры площадью 80 кв. м в кредит на 25 лет с процентной ставкой 10% и нулевым взносом месячный доход семьи должен быть не менее $4900 с учетом того, что 45% дохода семьи идет на выплату кредита. При этих же условиях и цене $3000/кв. м семья с доходом $1500 в месяц может купить лишь 18 кв. м.Таким образом, по данной цене только небольшая доля обеспеченных людей может выкупить небольшой объем квартир. Поэтому при росте объемов строительства, чтобы продать дополнительное жилье, цена должна снижаться. Рано или поздно такое случится, и тогда банки останутся крайними: залоговая база уменьшится и сократится отношение залога к кредиту, что приведет к ухудшению качества кредитного портфеля банков. До недавнего времени две трети сделок купли - продажи квартир в Киеве совершались в кредит. Поэтому сейчас банкам стоит ограничить спрос и подождать, пока предложение увеличится и цена стабилизируется. В противном случае цена на жилье будет расти, что приведет к печальным последствиям для банков.

ЕЛЕНА Ъ - ГУБАРЬ