Новоселам в этом году придется смириться с подорожанием ипотечных займов и уменьшением сроков кредитования. Одновременно финансисты подумывают над увеличением минимального первоначального взноса и размеров штрафов, которые будут взиматься с заемщиков за малейшую провинность. Ухудшение кредитных условий и стабилизация цен на квадратные метры, по мнению экспертов, повлекут снижение темпов прироста ипотечного портфеля банковской системы почти в два раза.

Швейцарская западня

В 2007 г., несмотря на затишье на рынке недвижимости в середине года, финансисты все - таки смогли показать достойные результаты. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), объем ипотечных займов увеличился на 110% (c 27,3 до 57,2 млрд грн.). В начале текущего года этот сегмент развивался более скромными темпами. "За январь - февраль, по моей оценке, рынок вырос примерно на 2,3 - 3,1 млрд грн. по сравнению с концом минувшего года", - рассказал "ДС" начальник департамента ипотечного кредитования Универсал Банка Виталий Шастун. По мере падения спроса на квартиры финансисты разворачивали альтернативные программы. По оценкам банкиров, порядка 46% ипотечных кредитов в 2007 г. было выдано финучреждениями на потребительские цели - квартиры закладывали для того, чтобы делать ремонты, приобретать загородные дома, которые банки отказывались брать в залог, осуществлять прочие дорогостоящие покупки. Лишь 48% займов было предоставлено непосредственно на приобретение жилья и еще 6% - на покупку земельных участков под строительство домов в пригороде.

Объемы гривневого кредитования за 2007 г. в ипотечном сегменте выросли лишь на 0,9%, доминировали, как и прежде, займы в СКВ, доля которых на 1 января 2008 г. достигла 83,6%. "В структуре кредитов, предоставленных в инвалюте, приоритетом остается доллар - 94,4% всех выданных ипотечных займов, доля евро составила лишь 2,6%. Активно завоевывает место на нашем рынке швейцарский франк. Если на начало прошлого года доля кредитов, оформленных в нем, составляла 2%, то уже к началу 2008 г. достигла 3%", - сообщили "ДС" в УНИА. Секрет успеха швейцарской валюты заключается в активной рекламе банками низких ставок по такого рода займам: они держались на уровне 8,5 - 9,5% годовых против 12,7 - 13,5% - в американской валюте.

"Рост кредитования в швейцарских франках - одна из основных тенденций прошлого года. Скажем, в нашем банке такие кредиты сегодня занимают 20% всего объема ипотечного портфеля", - отметил Виталий Шастун. Правда, пропагандируя псевдодешевые займы, финансисты умалчивали о весьма привлекательной валютной статистике: нацбанковский курс франка за 2007 г. увеличился на 33 коп., или на 8%, а с начала этого года - сразу на 40 коп. (9%). Куда более реальной могла бы быть экономия украинцев на кредитах в нацвалюте, которые в сентябре - ноябре упали в цене сразу на 2 - 3% годовых и средняя ставка по рынку составляла порядка 14 - 15,5% годовых.

Жестче и дороже

Впрочем, лояльность финансистов оказалась недолговечной - уже в декабре прошлого года они снова стали пересматривать свои ипотечные программы.

Первый удар был нанесен по стоимости займов. "По гривневым кредитам ставки увеличились в среднем по рынку на 1 - 2% годовых, долларовым - 0,75 - 1,25% годовых", - рассказал "ДС" директор ипотечного супермаркета Т.О.Ч.К.А. Валерий Иваненко. Главная причина подорожания кредитов в американской валюте - непрекращающийся кризис на мировых финансовых рынках и как следствие - высокая стоимость ресурсов у иностранных банков. Активный рост стоимости займов в нацвалюте сегодня поясняют стремительным уменьшением гривневой массы в стране, которую в рамках борьбы с инфляцией активно связывает НБУ. Особенно остро ее нехватка стала ощущаться после введения регулятором нового резервного требования для финучреждений, привлекающих кредиты из - за границы, - 4% одалживаемой там суммы.

Возникший еще в прошлом году дефицит нацвалюты давал о себе знать и в январе - феврале 2008 г. - в конце прошлого месяца стоимость ресурсов на межбанке достигала 25%. Постепенно подорожание гривни начало сказываться и на конечном потребителе. В среднем по рынку цены на гривневые займы подскочили на 0,5 - 0,8% годовых.

Одновременно финансисты шли на ухудшение других базовых условий ипотечного кредитования. "В конце прошлого года многие банки ужесточили требования к займам, особенно в части соотношения их суммы к стоимости залога (с 0 - 15% до 15 - 20% в среднем по рынку. - "ДС"). , - отметил в разговоре с "ДС" Виталий Шастун.

Несмотря на появление целого ряда программ по кредитованию покупок земельных участков и загородного жилья, финучреждения сохранили весьма жесткие условия по таким займам. Их все еще непросто оформить рядовому заемщику. "В основном кредитуют объекты, расположенные в сорокакилометровой зоне больших городов, требуя наличия полного пакета документов на землю. Риск невозвратов по этому виду займов значительно выше, чем при классическом ипотечном кредитовании, а потому ставки по нему нередко на 1 - 3% больше базовых", - рассказал "ДС" начальник отдела анализа и мониторинга продуктов розничного бизнеса VAB Bank Олег Балан.

Новоселов отсеют

В ближайшее время заемщикам не стоит рассчитывать на лояльность финансистов. Последние продолжат увеличивать требования к минимальному первоначальному взносу (ориентировочно он вырастет еще на 5%), а также станут пересматривать цены на кредиты. По разным прогнозам, они могут подорожать на 1 - 3% годовых. Одновременно банкиры обещают еще пристальнее всматриваться в своих клиентов. "Будут повышаться требования к финансовому состоянию заемщиков. Ведь финучреждения сегодня строят большие планы по секъюритизации своих активов за границей, а там предъявляют очень высокие требования к качеству пулов ипотечных кредитов", - уточнила в беседе с "ДС" заместитель директора департамента розничного бизнеса банка "Хрещатик" Наталья Стручок.

Чтобы нарастить свои заработки в ипотечном сегменте, финансисты продолжат взимать с заемщиков дополнительные комиссии, которые могут вырасти с 1 - 2 до 2 - 3% суммы кредита. Также они продолжат штрафовать клиентов за каждый проступок (за самую незначительную просрочку по погашению займа приходится платить неустойку, которая порой достигает 5% его суммы, а за нецелевое использование кредита - 1 - 2%). "К началу 2008 года три отечественных банка взимали со своих заемщиков комиссию за погашение жилищного кредита раньше срока: Укрсоцбанк берет за это 1% суммы, внесенной досрочно, Приватбанк - 2%, Райффайзен Банк Аваль - 2,5 - 7,5%", - сообщили "ДС" в УНИА.

Самым главным ударом для ипотечного рынка станет плавное уменьшение сроков кредитования. Его спровоцировало недавнее ужесточение требований НБУ к капитализации банков, выдающих долгосрочные займы без наличия соответствующей ресурсной базы (новые правила регулятора вступили в силу в середине февраля). Хотя сегодня мало кто из крупных банков публично говорит о сокращении сроков кредитования недвижимости, неофициально они признают, что уже через пару - тройку месяцев получить заем на 25 - 30 лет станет крайне сложно. Эти сроки по - прежнему будут красоваться в рекламных буклетах финучреждений, однако в действительности деньги под покупку дома или квартиры можно будет получить не более чем на 10 - 15 лет. Чтобы отказать в предоставлении более длинных кредитов, финансисты прибегнут к разного рода отговоркам, изначально сужающим круг потенциальных заемщиков. Если же некоторые банки и станут осуществлять тридцатилетнее кредитование, то наверняка набавят к базовой ставке еще 1 - 2% годовых.

Кредитов станет меньше

Ухудшение условий выдачи кредитов на покупку недвижимости скажется на общей динамике прироста ипотечных займов.

"Полагаю, банковская система сможет увеличить объемы ипотечного кредитования за 2008 год на 60%", - спрогнозировал для "ДС" заместитель директора департамента частного банкинга Райффайзен Банка Аваль Евгений Демянов.

Предполагается, что доминировать в этом сегменте, как и прежде, будет валютное кредитование, хотя его объемы упадут, по разным подсчетам, на 5 - 10%.

Эксперты уверяют, что в рамках ипотечных программ смогут раскрутить в больших городах и гривневое кредитование. Ставка будет сделана на введение новых продуктов и дополнительных бонусов для заемщиков. Одновременно финансисты рассчитывают на увеличение среднего размера кредита. "В 2007 году он составил 400 тыс. грн., а в этом, полагаю, вырастет до 500 - 700 тыс. грн.", - поведала "ДС" Наталья Стручок.

Эксперты гарантируют активное кредитование в сегменте квартир и планируют в 2,5 - 3 раза нарастить финансирование покупок земельных участков и загородных домов.

Предполагается, что более всего в этом преуспеет столичный регион, в котором на 1 января 2008 г. было оформлено 27,4% всей украинской ипотеки, а также такие города, как Одесса (14,7%), Днепропетровск (8,8%) и Донецк (5,8%).

Елена Лысенко