Вчера "i", в сотрудничестве с "Райффайзен Банком Аваль", Международным ипотечным банком и Всемирным банком, провели круглый стол "Рынок ипотечного кредитования: мировые события и их влияние на Украину". Эксперты финансового рынка пришли к выводу, что в ближайшем будущем займы подорожают, и украинцы отдадут предпочтение гривневым кредитам.

Мероприятие участники начали с анализа ситуации на отечественном рынке ипотечного кредитования. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), средний срок жизни ипотечного кредита составляет 6 - 8 лет, размер - 100 тыс. грн. Крупные банки финансируют ипотечные займы в основном за счет кредитных линий, открытых им зарубежными банками, или из средств, привлеченных от размещения еврооблигаций. Средние банки используют для финансирования депозитные средства и синдицированные кредиты, мелкие банки - в основном депозиты.

В 89 случаях из ста кредит выдается в валюте. По этому поводу директор департамента корпоративных коммуникаций и исследований "Райффайзен Банка Аваль" Анжела Пригожина отметила, что снижение ликвидности мирового финансового рынка уже сказалось на объемах внешних заимствований - продать бумаги или получить синдицированные кредиты банковским учреждениям и корпоративным заемщикам крайне сложно. Снижение лимитов кредитования поразило не только развитые страны, нои переходные и развивающиеся экономики. Если банковская паника продолжится, а инвесторы не будут получать положительные известия, недоверие к украинскому рынку сохранится. Здоровый пессимизм в такой ситуации очень уместен. Поэтому председатель правления Международного ипотечного банка Юрий Блащук еще раз напомнил коллегам, что негативные последствия американского ипотечного кризиса могут сохраняться на рынке капиталов на протяжении всего 2008 г., а возможно и дольше. В такой ситуации будет меняться картина на отечественном рынке ипотечного кредитования. Да она меняется уже сейчас. По словам директора департамента частного банкинга "Райффайзен Банка Аваль" Евгения Демянова, в последние месяцы показатели выдачи кредитов по видам валют демонстрируют интересную динамику: если весной только 6% кредитов выдавалось в гривне, то в сентябре - октябре уже 90% ипотечных займов было выдано в гривне. В течение последних двух месяцев сближаются и средние ставки по кредитам: если на начало года, по данным УНИА, средняя стоимость займов составляла 16% в гривне и 12% в долларах США, то к середине октября стоимость гривневых кредитов составляет примерно 14,5% годовых, валютных - 12,5%.

По мнению Юрия Блащука, если банки и дальше будут испытывать трудности с долгосрочным финансированием, это приведет к дальнейшему повышению ставок на кредиты в иностранной валюте. "Косвенно американский кредитный кризис заставляет украинские банки выбирать для кредитования ипотеки национальную валюту", - говорит Юрий Блащук. И если сегодня соотношение валютных кредитов к гривневым составляет 80/20, то в дальнейшем, прогнозирует банкир, этот показатель изменится до 50/50.

Для того чтобы наращивать кредитные портфели в гривне, банкам нужно найти источники привлечения длинных пассивов в национальной валюте. Однако их нет. Вклады населения на срок свыше трех лет мизерны - 1,6 млрд. грн., а объем кредитов, выданных на срок более трех лет, превышает 46 млрд. грн. В такой ситуации банки должны будут очень взвешенно подходить к оценке своих рисков при ипотечном кредитовании. "В начале следующего года банки могут повысить ставки по кредитам, но незначительно, чтобы удерживать долю рынка. Кроме того, будут повышены требования к заемщикам по уровню доходов и обеспечению кредитов. Индекс DTI (отношение долга к доходу) начнет приближаться к международным стандартам - 50%. Более заметным (по ставкам. - Авт.) станет разделение заемщиковна хороших и плохих", - прогнозирует Юрий Блащук. Это значит, что в ближайшем будущем финучреждения будут реже принимать во внимание неофициальные доходы граждан и увеличивать размеры первоначального взноса по кредитам до 20 - 30% (мировой стандарт). При этом, если обратить внимание на тот факт, что 80% ипотечного рынка контролируют десять банков, станет ясно, что другим игрокам придется приблизить свои условия кредитования к условиям лидеров - только такимобразом мелкие и средние банки смогут получить возможность рефинансировать свои портфели ипотечных кредитов с помощью облигаций. "Для рефинансированияипотечных портфелей банкиры должны стандартизировать методологию и подходы к выдаче ипотечных кредитов", - подчеркивает глава Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) Кирилл Шевченко.

Заемщиков ожидают и другие новшества: с нового года многие банки обещают перейти на плавающие ставки по кредитным договорам и ограничить возможность досрочного погашения ипотечных кредитов. Положительной стороной ужесточения условий ипотечного кредитования должно стать понижение цен на недвижимость - ведь в кредит осуществляется более 50% всех сделок на рынке жилья.

Александр ДУБИНСКИЙ