На столичном рынке недвижимости - застой, неровен час - цены на квартиры в Киеве и вовсе начнут падать (во всяком случае, такие слухи уже ходят)

Украинцы быстро нашли выход из ситуации - стали вкладывать деньги в недвижимость за границей.

Тем более, что, как выяснилось, цены во многих европейских городах - существенно ниже, чем в украинской столице. "Главред" решил узнать, на какую иностранную недвижимость может претендовать киевлянин, продавший свою однокомнатную квартиру, средняя стоимость которой - 120 тысяч долларов, и решивший вложить эти деньги в жилье за рубежом.

Несмотря на то, что лед тронулся, все - таки заметно, что это направление для нас - новое: количество риэлторов, которые работают с иностранной недвижимостью на киевском рынке можно пересчитать по пальцам. Большинство солидных и известных агентств недвижимости осторожно "пасутся" исключительно на отечественных пастбищах, только немногие "рисковые" риэлторы угадали новую тенденцию.

По их словам, состоятельные люди традиционно предпочитают Францию, Швейцарию и Испанию, "миддл - класс" приглядывается к недорогим Турции и Болгарии. Впрочем, при желании более или менее доступное жилье можно найти даже на Лазурном берегу. Правда, в таких инвестициях при очевидных плюсах есть и свои минусы - незнание законов и языка чужой страны, невозможность "управлять" приобретенной недвижимостью, вероятность того, что вас "кинут" и так далее.

Турция

Недвижимость в Турции сейчас достаточно активно стали предлагать украинские риэлторы. В принципе, особых ограничений по приобретению жилья в Турции нет - иностранные граждане могут по этому поводу не волноваться. Правда, процедура покупки на юридическое лицо - более простая, весь процесс, включая регистрацию фирмы, займет неделю. Регистрация фирмы обойдется в сумму 1000 - 1500 евро. Процедура покупки недвижимости частным лицом, вне зависимости от национальной принадлежности, занимает более длительный срок. Это связано с получением разрешений на покупку от Военного ведомства в Измире и Главного Кадастрового управления в Анкаре. А дальше формальности по оформлению и регистрации в Кадастровом управлении права собственности с внесением в кадастровую книгу и выдачей купчей (TАПУ), завершаются в один день. Сразу же после покупки квартиры можно оформить вид на жительство. Рынок недвижимости в Турции достаточно примитивен, продажей квартирой занимается все кому не лень, так что лучше держать "ухо востро".

Понять, сколько в Турции стоит квадратный метр, очень сложно: аналогичные 50 - метровые квартиры в Белеке продаются и за 38, и за 42, и за 50 000 евро. Двухэтажную виллу в Кемере (площадью 125 метров) можно купить за 140 тысяч евро. Правда, в последнее время цены стали ползти вверх. Плата за коммунальные услуги составляет примерно 100 евро в месяц.

Египет

Приобрести жильё в Египте может кто угодно, безо всяких ограничений, дополнительных условий и бюрократических проволочек. Иностранному покупателю необходим один единственный документ - его заграничный паспорт. Для регистрации прав собственности, после оформления контракта о покупке жилья, необходимо заверить этот контракт у нотариуса, после чего он вступает в законную силу. Для получения свидетельства о праве собственности на недвижимость, покупателю остается зарегистрировать контракт в суде и оплатить налог с покупки в размере 3% от стоимости контракта. Ежегодного налога на жилую недвижимость в Египте нет. Правда, по неофициальным данным, при продаже квартиры иностранец может столкнуться с некоторыми трудностями - египетские власти без восторга относятся к оттоку средств из страны. Поэтому некоторые иностранцы предпочитают оформить генеральную доверенность на свое имя, которая дает возможность продавать, дарить и вообще распоряжаться жильем. Но если вы не хотите в ближайшем будущем продавать жилье и не любите риск, лучше все - таки пойти по "законному пути". Владелец недвижимости в Египте может без проблем приезжать в страну, и находиться здесь 5 месяцев. При покупки жилья более, чем на 50 тысяч у.е. можно получить резидентскую визу.

Цены на недвижимость в Египте по киевским меркам смешные, вполне приличные двухкомнатные апартаменты в строящемся доме на "второй линии" побережья можно приобрести за 20 тысяч долларов (250 - 300 долларов за квадратный метр). Квартиры на "первой линии" в Хургаде стоят приблизительно 500 у.е. за кв. метр. Стоимость общих коммунальных услуг в Египте значительно ниже, чем в других странах - от 5 до 20$ в месяц. Сюда входит оплата за воду, канализацию, электричество, уборка мусора. Из достоинств здешнего рынка можно выделить тенденцию к быстрому росту цен на жилье. Но есть и свои недостатки - очень часто дома сдаются в необжитых районах, рядом с которыми нет практически никакой инфраструктуры. К тому же пустыня - не самый удачный климат для жителя средней полосы, да и уровень жизни в стране достаточно низкий.

Болгария

На первый взгляд Болгария кажется весьма привлекательным вариантом для инвестиций: и страна довольно "интеллигентная" и близкая по духу, и цены на недвижимость и землю здесь растут стабильно (от 30% до 60% в год за последние три года), к тому же Болгария теперь - член ЕС - дополнительный бонус. А за счет инвестиций вы имеете шанс получить ПМЖ или ВНЖ (разрешение на длительное проживание в стране). Кстати, апартаменты и виллы на берегу моря с последнее время активно покупают ирландцы и британцы. Иностранец имеет право на покупку недвижимости в Болгарии, при оформлении сделки достаточно загранпаспорта. Но есть один минус - купить недвижимость с землей здесь может только юридическое лицо, а значит, вам придется зарегистрировать в Болгарии фирму, даже если вы не собираетесь вести бизнес нотариальные таксы. Базой при налогообложении считается налоговая оценка недвижимости (поэтому в документах она обычно занижается в два раза). Исходя из налоговой оценки, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 3 % от стоимости, указанной в Нотариальном акте. Наличие собственных апартаментов (адреса) в Болгарии дает право на получения годовой многократной визы для владельца и всех членов его семьи. Максимальный срок пребывания по такой визе - 90 дней.

По словам представителей компании "Виател", выгоднее всего покупать квартиры в строящемся комплексе на берегу моря. Такие комплексы напоминают автономный самообслуживающийся отель со своей охраной, рецепцией, супермаркетом, рестораном, фитнес - залом, бассейнами. Обслуживание комплекса будет стоить 250 - 500 евро в год (От 4 до 12 евро за квадратный метр). По вашей просьбе хозяин комплекса может взять на себя заботу о ваших апартаментах и сдать их в аренду.

Цены на Болгарскую недвижимость пока что не кусаются. Правда, виллу на берегу моря за 120 тысяч долларов не купишь (виллы и дома - от 200 000 евро), но вот приобрести 50 - метровую квартирку в комплексе - отеле украинцу вполне по карману. Квадратный метр - от 750 до 1500 евро (в зависимости от месторасположения и степени престижности комплекса). Например, квадратный метр апартаментов в комплексе в самом центре курорта Солнечный берег предлагается за 1250 евро.

Если вы настаиваете на собственном доме, можно попробовать купить землю, которая здесь достаточно дешева и построить себе жилье самостоятельно. Квадратный метр (именно метр, а не сотка) земли стоит от 15 евро. Скажем, квадратный метр земли в районе курортного городка Черноморец стоит 20 евро.

Чехия

С приобретением квартиры в Чехии - та же история, что и в Болгарии - покупатель непременно должен быть юридическим лицом. Только зарегистрировав в стране свою фирму, можно претендовать на здешнюю недвижимость. Поэтому чаще всего в Чехии недвижимость покупают именно в коммерческих целях. Многие приобретают, скажем, ЧП с зарегистрированной на нее недвижимостью (чтобы не мучаться с открытием фирмы). Членство в ЕС, активно развивающийся рынок делает Чехию привлекательной для бизнесменов. С другой стороны, мне рассказали историю о том, как молодой человек, законно зарегистрировавший в Чехии фирму, после этого так и не смог получить долгосрочную визу. Сделка регистрируется в кадастре недвижимости, и только после этого вы можете считаться полноправным собственником. В Праге процесс записи в кадастре занимает до 6 месяцев. В других местах Чехии это занимает меньше времени.

Если, зарегистрировав фирму, вы реальной предпринимательской деятельностью не занимаетесь, вы все равно должны будете сдать "пустой отчет" - с помощью бухгалтера, конечно же. Если вы приобретаете в Чехии недвижимость - обязаны платить ежегодный налог на землю (в среднем от 250 до 500 долларов в год - в зависимости от ценности земли - скажем, самая дорогая земля - в Праге и Карловых Варах). Чтобы получить визу, нужно обратиться в консульский отдел посольства Чехии в Украине и предоставить справку о том, что вы являетесь учредителем фирмы. Следующая виза продлевается уже на территории Чехии, выдается она уже на два года. Это так называемая "малиновая" чешская виза на длительное пребывание в стране. Через 2 года - снужно опять подавать документы в полицию для получения визы. А по истечении 5 лет можете претендовать на получение вида на жительство в Чехии.

Безусловно, купить достойную квартиру в хорошем районе Праги за 100 тысяч у.е. не получится, но скромную "двушку" подыскать можно без проблем. Зато в других регионах за 100 тысяч евро можно приобрести целый дом. Скажем, 3 - хэтажный дом с участком земли и садом неподалеку от горнолыжного курорта Клиновец мне предлагали купить за 80 тысяч евро. Причем, дом продавался уже вместе с оформленным разрешением на открытие магазина.

Испания

Испанские законы декларируют, что независимо от национальности и гражданства, любое физическое или юридическое лицо может приобрести здесь недвижимость. Покупатель вступает во владение недвижимостью с момента подписания нотариального акта купли - продажи, и ему выдается нотариальная простая копия купчей. Через 1,5 - 2 месяца покупатель получает на руки зарегистрированный оригинал купчей ( в случае наличия ипотечного кредита в момент его полной уплаты - до этого купчая хранится в банке, выдавшем кредит). Кстати, в документах чаще всего официально декларируется стоимость, заниженная на 30 - 40% от реальной цены недвижимости. Делается это с целью снижения текущих расходов и налогов, связанных с покупкой. А расходы и в самом деле немаленькие - налог с покупки и нотариальные затраты при покупке жилья в Испании составляют 8 - 10% от суммы.

Виллы на побережье моря довольно дорогие. Самое доступное жилье - все те же апартаменты. Киевские риэлторы утверждают, что апартаменты с одной спальней площадью 50 метров на Испанском взморье можно купить от 120 тысяч евро. Московские берутся найти аналогичную квартиру, если у вас есть около 100 тысяч евро. Впрочем, говорят, на месте можно подыскать и более дешевый вариант. Кстати, на острове Тенерифе жилье еще более демократичное (скажем. квартира 47 кв. м. - от 95 тысяч евро). Помимо очевидных преимуществ Испании (страна - член ЕС, развитая экономика, хороший климат), есть и скрытые. В Испании - одна из самых больших украинских общин, и там вы наверняка не будете чувствовать себя чужаком. К тому же испанцы куда более открыты и дружелюбны по отношению к иностранцам, чем другие европейские народы (те же французы или немцы). Цена недвижимости в престижных таунхаусах и коттеджах - приблизительно от 3000 евро за метр.

Если денег не хватает, можно взять кредит - при покупке недвижимости в Испании нерезидентам Европейского сообщества банки предоставляют ипотечные кредиты сроком до 20 лет под 4 - 5% годовых. Время получения ипотечного кредита - две - три недели. Кстати, можно купить участок земли и взять кредит на строительство дома.

Германия

На первый взгляд, Германия привлекает удивительной дешевизной. Но дешевизна эта - кажущаяся. Да, действительно квартиру в Берлине можно купить за 40, и даже за 30 тысяч евро. Но это морально устаревшее жилье "социалистической постройки", на которое сегодня уже нет никакого спроса. Это касается практически всей недвижимости на территории бывшей Восточной Германии. В том же Берлине предложение превышает спрос на 100 тысяч квартир и домов. Но если вы купите "восточно - немецкую" квартиру, шансов удачно продать ее или сдать в аренду - немного.

Исключение составляют фешенебельные Потсдам в пригороде Берлина и Дрезден, портовый Росток, Эрфурт и Коттбус (1,5 - 2 тыс.евро/кв.м). В Западной Германии самыми дорогими городами в настоящее время являются Мюнхен (цена дома с небольшим участком как в самом городе, так и в пригороде - 3,5 - 5 тыс.евро/кв.м), Кельн, Штуттгарт и Франкфурт (3 - 4 тыс. евро/кв.м), курортные земли Гессен (3 тысячи). Квартиры стоят немного дешевле. Средняя цена на недвижимость в хороших районах Германии составляет 1,5 - 2 тыс. евро/кв.м.

Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость. Получение разрешения на жительство не связано с приобретением недвижимости, но владение ею является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость заявителя. Вопрос о получении вида на жительство решается в индивидуальном порядке и далеко не всегда положительно. Налог на приобретенную недвижимость составляет 3,5% от стоимости объекта, услуги маклера - посредника - от 3 до 5 %, услуги фирмы посредника), нотариальные расходы и расходы на регистрацию - 1%.

Есть еще одна сложность, связанная с разностью менталитетов. Как известно, немцы - люди очень педантичные и въедливые, и наверняка выпьют у вас не один литр крови прежде, чем вы адаптируетесь в их обществе. Так что жить в многоквартирном немецком доме не очень весело, сдать за хорошую цену квартиру а - ля украинская хрущевка тоже порой проблематично. Правила, перечисленные на стене в подъезде типичного немецкого дома: нельзя выбивать ковры во дворе, если там сушится чье - то белье, необходимо разделять мусор по семи разным группам и т. д Немцы не только неукоснительно выполняют все предписания, но и ревностно следят, чтобы другие их не нарушали.

Франция

Жизненная философия французов пожалуй, ближе украинцам, чем немецкая.

Но и недвижимость здесь дороже, чем в Германии. Но при желании стать собственником жилья во Франции для иностранца возможно - местные законы этого не запрещают. Правда, при покупке жилья от 500 тысяч евро покупателя тщательно проверяет французская сторона - не дай Бог, в рафинированное сообщество, которое свято чтит свои порядки и уклад, вольется небритый гражданин с неопределенным прошлым и мутным состоянием. Кроме всего прочего покупателя ожидают дополнительные расходы на оформление сделки, кроме стоимости покупки, куда включены комиссионные риэлторов. Он должен оплатить государственные взносы, регистрационные налоги и услуги нотариуса, которые составляют примерно 7 - 8% от стоимости недвижимости. Если вы вкладываете деньги с целью быстрой инвестиции, Франция для этого не лучший вариант - за перепродажу недвижимости в первый год владения вам придется заплатить 33% налога с прибыли. Да и существенных скачков в росте цен тут тоже не наблюдается.

Найти комфортабельную квартиру в Париже за 50 тысяч долларов (как писали некоторые СМИ) - утопия - разве что речь шла о парижских трущобах. Самая дешевая квартира, которую удалось найти в базах АН - стоила 120 тысяч (студио - 21 квадратный метр, возле метро Сен - Шарль). Правда, говорят, что на месте вполне возможно подыскать аналогичную квартиру за 70 - 80 тысяч евро.

Кстати, украинцев больше привлекает даже не Париж, а Лазурный берег, где цены будут еще покруче. Хотя киевские риэлторы пообещали подыскать квартирку в Каннах за 140 тысяч евро. В среднем не элитная недвижимость здесь оценена в 3 - 3,5 тысячи евро за квадратный метр.

Таиланд

В России любители экзотики недавно обратили свое внимание на Таиланд - не в туристическом, а в инвестиционном плане (у нас пока таких предложений нет). Жилье здесь относительно недорого, а тенденция к росту цен уже определилась. Цены на дома - от 200 тысяч евро, при этом могут возникнуть проблемы с их оформлением.

Куда реальнее купить квартиру (кондоминиумы, как их здесь называют). До недавнего времени иностранцы не могли владеть недвижимостью в Таиланде, но в 99 - м году произошло небольшое послабление: в Акте о кондоминиумах появилось дополнение, которое позволяют иностранцам владение кондоминиумами, при условии того, что им принадлежит не более 49% всей площади проекта (все остальное - гражданину Бангкока). Именно поэтому большинство европейцев предпочитают покупать жилье в Бангкоке и Паттайе - там местное муниципальное законодательство разрешает иностранцам покупать кондоминиумы. Оплата. Традиционно продавец (агентство) требует внесения 20% предоплаты. Остальные 80% могут быть оплачены в срок от 30 до 60 дней. Стоит отметить, что этот депозит невозвратен, поэтому решение нужно принять перед тем, как вносить какие либо платежи. Оплату приобретаемой недвижимости, как правило, делают банковским чеком уже непосредственно в Земельном Департаменте перед сдачей документов на переход права собственности. Вам придется заплатить налог на продажу недвижимости (0,11% от суммы сделки), Налог на передачу права собственности (0,01%), гербовый сбор (0,5%).

Однокомнатная квартира в Паттайе (32 кв.м.) обойдется в 25 - 35 000 евро ( в зависимости от расположения и качества). Можно стать и таиландским землевладельцем - участок земли в Паттайе (25 тысяч метров) стоит всего 25 00 евро.

Кроме этого на 120 тысяч вполне посильно купить жилье в Черногории, Польше, Венгрии и большинстве стран СНГ. В Британии можно рассчитывать разве что на скромную квартирку где - то в провинции. 70 - 80 тысяч евро, Лондон по карману пока что только олигархам. Главное - перед покупкой жилья нужно опредилиться с целью - или вы покупаете квартиру для того, чтобы проводить здесь отпуск с семьей, или для того, чтобы выгодно вложить деньги. И не стоит забывать о том, что квартира (или дом) в чужой стране - не только интересные возможности, но и большая головная боль.

Председатель Комитета Ассоциации специалистов по недвижимости Украины по анализу рынка недвижимости Алексей Котенко:

- Мне кажется, сейчас стали много говорить о покупке недвижимости за границей, но реально таких покупок не так уж и много. Конечно, есть люди, которые вкладывают деньги в недвижимость за рубежом, но те, кто хотел это делать, делали это и раньше. Естественно, с каждым годом эта тенденция усиливается, поскольку люди тяготеют к более комфортному проживанию, они приобретают жилье для того, чтобы, скажем, ездить за границу отдыхать. Недвижимость в Турции, Черногории, Болгарии сейчас достаточно доступна. Но тем не менее она далеко не всем по карману. Это, скорее, удовольствие для богатых людей, для среднего класса - это не самый лучший вариант. Ведь покупателю придется столкнуться со многими сложностями - например, надо управлять этой недвижимостью, а она находится за тридевять земель. Необходимо сдавать недвижимость в аренду, рентабельность при этом не слишком высока - возникает необходимость контроля, фирмы, которые занимаются этим, могут брать за свои услуги около 20% от прибыли. К тому же владение недвижимостью во многих странах предполагает определенные налоги, есть тут и свои юридические тонкости. Предстаивтели отечественного миддл - класса лучше купит такую же квартиру в Киеве, будет спокойно сдавать ее в аренду и получать те же 5 - 7% годовых.

Если рассматривать покупку жилья за границей как инвестицию, нужно проводить тщательный анализ и мониторинг рынка и отталкиваться от конкретной ситуации в стране, покупать квартиру там, где предвидится скорый рост. Необходимо искать места, где дивиденды будут больше 25%. В нормальных европейских странах прирост составляет примерно порядка 10 - 20% годовых. Пожалуй, сегодня выгоднее вкладывать деньги в развивающиеся страны, в которых еще может быть скачкооборазный рост цен.

Виталий Бессонов, заместитель директора международной девелоперской компании :

- Украинский рынок иностранной недвижимости еще недостаточно сформирован, у нас небольшое количество предложений и немного компаний, которые занимаются этим направлением. Например, едва ли не единственная компания, которая занимается продажей элитной недвижимости в Швейцарии. В частности в Швейцарии занимаемся год - и выгодность вложения в Швейцарии заключается в стабильности. Мы работаем на территории Украины и России. В Украине уже появились люди, которые покупают дорогую недвижимость за границей. В Украине - это прежде всего Киев, Днепропетровск, Донецк, в России - Москва и отчасти Питер. Люди стали охотнее вкладывать деньги в жилье за рубежом. Это в первую очередь зажиточные люди, которые могут позволить себе раз в три месяца отдыхать, они приобретают недвижимость, которая дожидается их, либо сдают ее в аренду.

Юлия Ким, журнал "Главред"