Проблема офисной недвижимости в Киеве остается чрезвычайно острой. По мнению иностранных аналитиков, одной из причин, из - за которой крупные иностранные компании не торопятся открывать у нас свои офисы, - это дороговизна офисных площадей. Стоимость одного квадратного метра достигает 50 долларов, а то и выше, что является весьма высоким показателем даже для западноевропейских стран. Но отвечает ли это европейским стандартам? Увы, нет. Да и все ли арендодатели знают об уровне этих стандартов? Каковы они? Чем на самом деле наполнен этот сегмент коммерческой недвижимости в украинской столице?

О проблемах офисной недвижимости в Киеве - интервью с Председателем Комитета по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, исполнительным директором группы компаний "Планета Оболонь" Алексеем КОТЕНКО.

Офисный центр - второй дом

- Алексей Юрьевич, для начала разговора как бы вы кратко определили суть и идеологию современного офисного центра?

- В идеале офисный центр должен стать вторым домом. Может быть, сегодня для многих работников и их работодателей еще сложно это представить, но будущее за офисами, в которых люди будут жить. Чтобы они реально могли проводить в нем по 12 часов в день и чувствовали себя там комфортно. Уважающие себя офисы класса А, помимо самих служебных помещений, предусматривают апартаменты, где можно отдохнуть, воспользоваться ресторанами, кафетериями, фитнес - залами, бассейнами, спортивными комплексами, многим другим. На крайний случай - даже переночевать. Чтобы человек не ехал в другой микрорайон, теряя время, а мог всем воспользоваться тут, на месте.

- Итак, все должно быть для жизни человека в офисе. Таким образом почти стирается грань между личной жизнью и работой...

- Практически - да. В Америке, Европе сегодня уже все так и устроено.

- Как вы сегодня классифицируете офисную недвижимость? Какие основные черты этих классов? Благодаря чему можно сразу определить, к какому классу можно отнести то или иное помещение?

- Такая классификация существует, хотя она весьма условна. В Европе все здания, в которых находятся офисные помещения, дифференцируют по классам А, В, С и даже D. Правда, даже если взять отдельные современные комплексы, которые в нашей столице относят к классу А, то такая оценка для них - весьма относительна. Неплохие по архитектуре сооружения действительно уже появились, но внутренняя инженерия их и внутренняя планировка еще оставляет желать лучшего.

Отдельно остановимся на наиболее важных требованиях, предъявляемых к помещениям класса А.

Признаков, которых надлежит придерживаться застройщики при сооружении такого рода зданий, около двадцати. А минимум шестнадцать из них должны полностью соответствовать всем требованиям класса. К примеру, это здание должно быть в административном центре или в прилегающих к нему районах - хорошие места на Подоле, на Печерске и в некоторых других местах столицы.

Первым признаком для класса А является то, что это должно быть новое здание. Ни в каком реконструированном здании невозможно устроить современную инженерию.

Второй - это транспортная развязка, которая должна быть максимально удобной. Учитывается также удобство подъездов к зданию, широкие возможности для парковки возле него. В Киеве все находящиеся в центре офисные сооружения в удобных местах, но, если учесть наши пробки и загруженность улиц, то для большинства из них - это фактор минус.

Третий признак - уровень архитектуры здания. Если офисный комплекс расположен в исторической части, то сооружение должно соответствовать архитектуре этих мест. Если речь идет о местах делового центра, то непосредственно в проектировании должны быть заложены новые технологии, современные элементы отделки.

Чрезвычайно важный фактор - это компоненты внутренней инженерии. В зданиях класса А должны присутствовать автономные системы энергоснабжения, водоснабжения. пожаротушения, вентиляции, кондиционирования и т.д. Независимо от работы городских систем, здесь все они должны реально работать. Именно поэтому для класса А требуется максимальная компьютеризация. Благодаря ей возможна дееспособность так называемой системы "умный дом", которая для этого класса обязательна.

Система "умный дом" должна обеспечивать экономию абсолютно всех ресурсов, ею они все регулируются. По подсчетам, такая система должна обеспечить экономию около 30% от всех затрат в год. Это - колоссальный эффект!

- Сколько времени такой офисный центр может быть дееспособным в случае отключения городской системы электричества или других?

- Сколько угодно! Практически внутренние системы такого здания ничем не отличаются от централизованных. В экстренных же случаях они проявят свою самодостаточность. При отключении городских систем, резервная система обеспечит бесперебойное функционирование всего офисного центра.

Системы комфорта и безопасности

- Говоря о других признаках, обратим внимание на лифты. Важна не столько классность этого компонента инженерии, сколько скорость лифтов. Пользователи не должны ждать появления кабины лифта после его вызова более 30 сек. Все должно быть направлено на экономию времени. Это отвечает требованиям комфорта, что особенно важно в часы "пик". Изначально должна быть решена проблема первичной загрузки пассажиров: заход - выход. К примеру, если в бизнес - центре может одновременно работать 3 - 4 тыс. человек, то в часы входа на работу и выхода из помещения будет колоссальный поток людей. В это время с использованием лифтов они должны добраться к рабочим местам в течение 2 - 3 мин. Для этого в одной шахте надлежит устроить движение двух лифтов одновременно и в целом рассчитать, сколько должно быть лифтов, с какой скоростью они должны работать, чтобы все происходило максимально оперативно. Это под силу только лифтам класса А.

- Есть ли сегодня такие лифты в Киеве?

- Да, мы делали такой анализ и можем сказать, что есть такой лифт в здании "Леонардо". Но само здание не является высотным, и потому присутствие такого класса лифта непоказательно. Может быть, найдется еще несколько, не больше. В иных офисных центрах стоят хорошие лифты известных фирм, но это оборудование - средней классности. В одном офисном комплексе, который только планируется соорудить в Киеве, предполагается устройство 12 лифтов. Такие лифты класса А будут соответствовать мировым стандартам и обеспечат весь пассажиропоток.

- Какие существуют требования относительно объема площади на одного сотрудника, машиномест, других факторов?

- В офисном помещении класса А для рядового сотрудника должно быть отведено не менее 6 кв.м., для менеджеров высшего звена - не менее 25 кв.м. Поэтому на сегодняшний день и существует проблема выбора таких офисных помещений, которые бы соответствовали этим требованиям. Иному потребителю по месту расположения, архитектуре в целом помещение подходит, но в нем не всегда удается найти необходимую площадь.

Следует учитывать также показатель возможностей парковки машин. Идеальным вариантом в Европе и в мире считается расчет: одно машиноместо на 100 кв. м. офисных помещений. Хотя мы знаем, что это вообще - то немного. На самом деле реально на одно машиноместо используется 300 кв.м., и в Киеве этот вопрос никак не решается.

Если говорить о системе безопасности, то она предполагает обязательное видеонаблюдение, кроме того, охрану на каждом этаже и для каждого офиса отдельно.

В идеальном варианте компания должна иметь возможность заказать все позиции системы "умный дом", которых около 30: необходимое количество телефонных линий, желаемые Интернет - провайдеры, частные охранные компании и т.д. Ни по одной из позиций не должно быть никаких проблем! В Киеве во многих случаях есть еще проблемы с расширением АТС, с провайдерами.

- Алексей Юрьевич, всем известно, что сегодня вопрос эксплуатации зданий очень болезнен, по крайней мере для жилых сооружений. Как решается этот вопрос относительно офисных помещений?

- Да, действительно, и в ситуации с обслуживанием офисных помещений сегодня поставить точку нельзя. Для этого должна быть нанята профессиональная управляющая компания. Это не ЖЭК, не какая - то еще организация, а профессиональный управитель. Им может быть и сам девелопер. Но сегодня, как правило, застройщик непосредственно выступает управителем офисного здания. Строительная компания делает это, потому что ей проще: она знают все нюансы, какую технику или оборудование заказывали и как с ними надлежит работать. Помимо этого, в Киеве появляются и профессионые управители. В целом же, если оценивать их обслуживание по пятибалльной системе, то уровень работы в лучшем случае "тянет" на тройку. И все же складывается тенденция, что у каждого офисного центра есть своя обслуживающая здание компания. Иначе такой офис не может нормально функционировать.

- Как должна быть решена в офисах класса А высота потолков и планировка помещений?

- Есть еще такой признак, как высота потолков в помещениях. В мире принято, чтобы она была на уровне минимум 2,7 м. В Европе это более четко определено и более строго этого показателя придерживаются. Для наших компаний характерно несколько его увеличивать - к 2,75 м. И все же, на мой взгляд, 2.7 м. без подвесного потолка для офиса - это мало.

Обратим также внимание на планировку помещений. Она должна быть открытой. И это касается не только помещений класса А, но и класса В. Чтобы компания вошла в помещение и сделала расстановку в нем своей мебели или рабочих мест так, как ей этого хочется.

- А если взять класс В, то чем он существенно отличается от класса А?

- Теоретически эти два класса отличаются только тем, что у класса А должны обязательно присутствовать все те параметры, которые я перечислил. У класса В некоторые 2 - 3 параметра могут уступать. Скажем, по месту расположения в Киеве здание может находиться близко к исторической среде, но не в ней самой.

- А если, допустим, фитнес - центр будет отсутствовать?

- Большим недостатком это считаться не будет.

- Но ведь тогда сама идея офиса, в котором почти живут люди, реализована не будет?

- Давайте проведем аналогию, к примеру, с гостиницами классов 4 - х - 5 - ти звезд. Согласитесь, что класс 4 - звездочной гостиницы может ничем не отличаться от 5 - звездочной, или отличаться настолько, что клиент даже этого не заметит. А реально 5 - звездочная гостиница отличается тем, скажем, что там три бассейна, а в 4 - звездочной их - два. Может быть, в офисном центре класса В будет не фитнес - центр, а минимально - тренажерный зал, ресторанчик, массажный кабинет. Тогда, как в классе А должно быть все по максимуму. Причем бассейн для него возможен, но не обязателен. Такого рода вопрос каждый девелопер решает для себя с целью привлечение потребителей.

- Иными словами, в классах А и В все решения отталкиваются от того, что время - это деньги...

- Да, и чтобы его производительность, своего рода коэффициент полезного действия, благодаря этому, была максимальной.

- Что характерно для других классов - С и D?

- К классу С можно отнести как новые здания, так и реконструированные. Офис класса С - это, как правило, известная всем кабинетная система. Особых требований к ремонту не предъявляется. О внутренней инфраструктуре в таком варианте речь вообще не идет. Это место, в котором только предоставляются кабинеты для офисов, телефоны с ограниченным количеством линий, туалеты. Абсолютный минимум.

Класс D еще проще. Это может быть обычное административное здание производственного предприятия. Потребители заходят на территорию этого предприятия через заводской КПП, поднимаются на свой этаж, где расположены несколько арендованных офисных комнат с надписями о фирме над дверями.

К примеру, в Киеве, к классу С можно отнести бизнес - центр "Плаза", что на Московском проспекте. Это реконструированное здание. Возраст его, в прошлом - долгостроя, уже около 20 лет. Здесь предполагались какие - то производственные цеха. То есть здания класса С могут быть совсем убогими, вплоть до уровня класса D, но могут быть и переделанные под офис, где хоть минимально, но удовлетворены какие - то требования. Пусть они не оснащены современным оборудованием, но более - менее комфортные. В них есть отдельный вход, два лифта, 3 - 5 телефонных линий.

Решение острейшей проблемы офисной недвижимости требует осознания главных требований, которые предъявляются к зданиям разного класса офисов. Об этом шла речь в первой части настоящей публикации. Продолжая разговор на эту тему с Председателем Комитета по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, исполнительным директором группы компаний "Планета Оболонь" Алексеем КОТЕНКО, редакция попросила дать анализ фактического состояния дел на рынке. Кроме того, мы повели разговор о том, какой объем предложения офисных помещений необходим столице, чтобы ценовая ситуация существенно изменилась, и о других аспектах проблемы.

- Алексей Юрьевич, мы говорили об офисных зданиях по европейской классификации. Сегодня ее стараются применять и у нас. Насколько насыщены эти сектора в Киеве? Скажем, класс А у нас представлен или его вообще нет? Какие тенденции ощутимы?

- Класс А в украинской столице представлен разве что двумя - тремя зданиями, то есть весьма мало. Больше всего, на наш взгляд, здесь представлен класс С. Пусть это не убогие, но реконструированные или в оптимальные сроки построенные здания.

На сегодняшний день ощутима тенденция повышения спроса минимум на класс В. На них сейчас наибольший спрос.

- На ваш взгляд, почему сегодня в Киеве, в основном, сдают в аренду, но не продают?

- Как нам известно, в Москве бизнес - центры уже во многих случаях продаются. По статистике, примерно 50 на 50 - продажа и аренда.

Суть в том, что класс А, как мы уже говорили, реально не представлен. Но что - то "озвучено" именно как класс А и, соответственно, за помещения в такого рода зданиях взимается цена: Наши строители сооружают здания как можно дешевле (с использованием в нем обычных или средней классности лифтов, с минимальной, относительно дешевой отделкой), чтобы затрат было минимум, а прибыль получилась максимальной. Если по статистике нормальный офис (для этого уже существует общепринятая формула расчета арендной стоимости квадратного метра) должен быть окупаем за 5 - 7 лет, то у нас, как утверждают эксперты, окупаемости добиваются за 1,5 года. Только за счет того, что помещение названо классом А! Так какой же смысл сразу продавать такое здание, если его можно посредством аренды за столь короткий срок окупить, и только потом уже продать?

- Возвращаясь к теме класса А, какие цены преобладают сегодня в немногочисленных зданиях этого класса?

- Со значительной натяжкой можно отнести к классу А здание "Леонардо". При аренде стоимость квадратного метра полезной площади здесь 80 долл. США с учетом НДС. При продаже квадратный метр стоит 10 тыс. долл.

- Какова потребность в офисных помещениях киевского рынка, на ваш взгляд?

- Если говорить в двух словах, то потребность эта колоссальная. По статистике, в Киеве свободных или вакантных площадей не более 5% - в то время, когда нормальные показатели 8 - 10%.

В наиболее современном киевском офисном помещении 35 - 40 тыс. кв.м. общей площади, и вакантного предложения в этом здании нет. В столице же, по оценкам экспертов, необходимо 500 - 800 тыс. кв.м. офисных площадей для того, чтобы стабилизировать ситуацию и чтобы началась жесткая конкуренция по классности. То есть, когда уже человек может задуматься: если есть конкретное количество офисных площадей класса А, то дальше остается только выбрать наиболее подходящее по цене и уровню качества. Спрос и предложение более - менее начнут выравниваться только при таком количестве.

- Люди, имеющие бизнес и использующие офисы в городах Европы, говорят нам, что платить у нас по 50 или 80 долл. за кв.м. офиса - это очень дорого даже для них.

- Да, согласен с вами! И совершенно оправдано в связи с этим сегодня говорить о своего рода болезни рынка - из - за катастрофически малого предложения.

- Представляется странным то, что на рынке жилой недвижимости есть проблема, суть которой в нежелании строителей видеть конкуренцию. Это позволяет им строить, как говорится, что попало и продавать за весьма большие деньги. Но ведь есть немало солидных и известных западных компаний, которые пытались проникнуть на наш рынок, но их сегодня здесь нет.

- Могу сказать, что сейчас уже работает где - то 10 - 15% компаний, которые сами по себе никакого непосредственного отношения к Украине не имеют, в том числе и 3 - 4% - московские. Большинство действует через подставных украинских резидентов. Можно надеяться, что тенденция к увеличению части застройщиков с высокими европейскими стандартами производства будет углубляться.

- И все - таки иностранных строителей не так много, чтобы решить проблему украинского дефицита. А по объему предложений класса А, В рынком выдвигается необходимость в десять раз больше, чем есть. Есть ли какие - то проекты, которые сейчас реализуются?

- Реализованных и реализующихся проектов немало. Есть данные, учитывающие завершенные постройки, которые только формально не сданы в эксплуатацию, но уже действуют. Они включают в себя здания класса А и В. К примеру, будет открыт современный офис на Спортивной площади, на ул. Боженко - Антоновича, "Львовские ворота" на ул. Артема и ряд других. Они сами позиционируются как класс В и А. Я назвал только "часть айсберга". А до конца 2007 - середины 2008 гг., как стало известно, предполагается ввести примерно 300 тыс. кв.м. офисных площадей.

- Соответственно, за это время могут быть созданы заделы, которые позволят к 2010 - 2012 гг. дополнительно ввести такие же объемы?

- Да, действительно, где - то к 2010 - 2011 гг. ситуация на рынке может быть близкой к выравниванию соотношения между предложением и спросом.

- Какова же к моменту будущего насыщения рынка может быть стоимость квадратного метра офиса?

- Сейчас еще сложно ответить на этот вопрос - настолько нестабилен рынок. По моему мнению, цены в любом случае будут расти, потому что реальных причини для спада нет. И есть колоссальный спрос. При этом есть цена, которая никому непонятна. Надо учесть также, что основные арендаторы помещений класса А - это иностранные компании (минимум 70% всего количества потребителей). Они готовы платить, потому что им нужны свои места на наших рынках, и у них выбора нет. Но как только произойдет определенное насыщение, такого огромного спроса наблюдаться уже не будет.

- Возможен ли какой - то спад цен?

- Да, по оценкам экспертов, процентов на 30 возможно. Но пока что мы предполагаем только рост. Ведь не так давно строительные организации обещали, что они сдадут в 2007 г. те объекты, о которых мы упоминали, но им это не удалось. По некоторым просто нет разрешения пожарных служб, по некоторым - другие причины.

Выравнивание соотношения спроса и предложения тоже неоднозначный процесс. Ведь даже на момент, когда в Киеве уже будет введено 500 тыс. кв.м. офисных площадей, не исключено, что здесь появится больше компаний, желающих работать в нашей столице. Ведь через 5 лет экономическая ситуация наверняка изменится.

Есть и такая тенденция: в ряде киевских бизнес - центров происходят спекулятивные приобретения помещений. В отдельных из них как будто ничего не продается, а исключительно сдается в аренду. И все же часть площадей в них продана. Впоследствии они также сдаются в аренду. Потому говоря о 5% вакантных площадей, следует учесть, что из остальных занятых 95% где - то 20 - 30% приобретены со спекулятивной целью - чтобы дальше сдавать в аренду или продавать как на вторичном рынке.

- Алексей Юрьевич, какой объем офисных площадей класса В сегодня в Киеве?

- Порядка 200 тыс. кв.м. На наш взгляд, из названных 500 тыс. кв.м., которые уже сейчас необходимы, где - то 350 - 400 тыс. кв.м. должны быть класса В, остальные - 150 тыс. кв.м. - класса А. Класс А все же рассчитан на клиентов VIP - уровня, которых не так много.

- Можно ли ожидать, что в Киеве в будущем будут отдавать предпочтение продажам офисов перед арендой?

- Да, мы предполагаем, что именно так и будет. Насыщение предложения и конкуренция сделают более выгодной продажу перед арендой, поскольку срок окупаемости проекта - 5 - 7 лет.

- Ощущается ли, что сейчас существуют какие - либо искусственные преграды для насыщения рынка?

- Да, это все те же известные преграды - относительно отводов земельных участков, запрет на строительство высотных зданий, требования разных служб - к примеру, пожарной.

- Большой ли удельный вес взяток в себестоимости затрат девелопера еще на уровне проекта?

- Лично мне такими вопросами заниматься не приходилось. Такой процент в проект не закладывается. Это весьма "тонкий и индивидуальный" вопрос. Но по рассказам знаю, что это тоже зависит от ряда факторов. В зависимости от того, с чиновниками какого уровня приходится иметь дело, где компания намерена строить здание, какие проблемы при этом приходится решать. К примеру, решение вопроса с жильцами, которых необходимо отселить. Если люди не согласны и устраиваются общественные слушания, то это тоже происходит не так прозрачно, как это представляется. Организовывается определенная "инициативная группа" бастующих, чьи выступления и сами общественные слушания протоколируются. Все происходит согласно законодательству, но со "своими" людьми, которые реально и живут на массиве, где должно быть строительство. Да, такая "акция" стоит денег: Но потом появляются реальные несогласные - и им говорят: уже вопрос решен, вы опоздали: мол, другие жильцы все провели, есть официальные подписи, все с ними согласовано, решения слушаний зарегистрированы в мэрии, прошли суды. По такой вот схеме это делается, как говорится, сплошь и рядом.

Беседовал Тарас Колиснык