Индекс стоимости жилья в мае 2007 года: 2465$/кв. м. ( - 0,5% за месяц).

Индекс ценового ожидания: - 0,1% в месяц ( - 1,0%).

Индекс доходности в мае +1,1 б/д ( - 1,5 б/д)

Процессы, происходившие в мае 2007 года на киевском вторичном рынке жилой недвижимости, можно обозначить одним словом: "стагнация", что в переводе означает "застой".

О том, что неоправданно быстрый рост цен рано или поздно приведет к стагнации рынка и снижению количества сделок в несколько раз, мы писали еще в аналитическом отчете по итогам октября 2006 года. Пытались объяснить это тем продавцам, которые снимали тогда свои предложения, ожидая еще более крутого роста цен.

Кто не хотел рисковать - услышал. Кто предпочел рискнуть, выждать, набавить цену - тот так и поступил. Выгадал ли он или прогадал при этом - пусть каждый решает сам. Многие ведь не просто продавали жилье; - порядка 70% продавцов меняли одно жилье на другое.

Что же происходило на рынке в мае?

В мае все чего - то ждали. Продавцы ждали, когда у них купят (по тем ценам, которые они выставили). Покупатели ждали, когда цены начнут снижаться. Риэлторы ждали, когда их клиенты вернутся после длительных праздников, отдохнут от них, сориентируются в обстановке, приспособятся к жаре: И даже СМИ, похоже, никуда не торопились, накапливали объявления, а потом выдавали их все сразу.

В результате количество предложений увеличилось примерно на 15%, а количество сделок сократилось (по сравнению с апрелем) почти вдвое. При этом значительная часть сделок заключалась после солидного торга. Большинство продавцов уступали 3 - 4% от заявленной цены. Но были случаи, когда уступали и до 10%.

Впервые, начиная с января 2006 года, месячный индекс стоимости не вырос, а снизился. С точки зрения цен, это событие не является знаменательным: для нашего рынка полпроцента за месяц - цифра весьма скромная. Но это в том случае, когда рядом стоит знак "плюс".

Знак "минус" важен как чисто психологический фактор. Многие, наверняка, истолкуют этот "минус" как признак того, что вот, наконец, даже риэлторы признали снижение цен.

Такое толкование, вроде бы, формально правильное. Но оно не дает основания утверждать, что установился нисходящий тренд ("тренд" - основная тенденция изменения цен). Пока можно говорить о так называемом "боковом тренде", при котором цены колеблются.

Подобные колебания объясняются не только изменением состава предложения, но и тем, что для периода стагнации характерно разновекторное изменение цен в различных сегментах. Цены на "дорогое жилье" при этом нередко продолжают медленно расти, на "дешевое" - обычно немного снижаются. Поэтому колебания индекса стоимости в такие периоды - вещь обычная.

Расслоение рынка и разновекторное изменение цен просматриваются в таблицах, приведенных ниже. Больше всего цены подросли в Центре, а также в дореволюционных домах и сталинках. А подешевело (больше всего) самое низкокачественное жилье (сегменты "старый кирпич" и "старая панель").

Изменение цены предложения среднестатистического квадратного метра в зависимости от типа дома:

- все типы домов - снизилась на 1,0%;

- дореволюционные - увеличилась на 0,9%;

- сталинки - увеличилась на 0,6%;

- старый кирпич - снизилась на 1,8%;

- старая панель - снизилась на 1,5%;

- типовая панель - снизилась на 0,4%;

- улучшенная типовая панель - снизилась на 0,8%;

- улучшенный кирпич - снизилась на 0,1%;

- украинская панель - увеличилась на 0,2%;

- украинский кирпич - снизилась на 0,2%.

Изменение цены предложений в зависимости от расположения жилья:

- центр - повысилась на 1,5%;

- прицентральные районы - снизилась на 0,4%;

- правобережная окраина возле метро - снизилась на 0,7%;

- правобережная окраина - снизилась на 0,5%;

- левобережная окраина возле метро - без изменений;

- левобережная окраина - увеличилась на 0,5%.

Изменение цены предложений в зависимости от количества комнат:

- в однокомнатных квартирах - снизилась на 1,5%;

- в двухкомнатных квартирах - снизилась на 0,3%;

- в трехкомнатных квартирах - снизилась на 1,7%;

- в четырехкомнатных квартирах - снизилась на 0,2%.

По районам Киева цены предложений за месяц изменились следующим образом:

Район однокомнатные квартиры Цена 1м2, $ Изм. цены, % Ср. цена, $ Изм. цены, %Голосеевский апрель 3076 - 2.60 112585 - 2.93 май 2996 109287 Дарницкий апрель 2700 - 0.56 112375 - 0.01 май 2685 112366 Деснянский апрель 2601 + 0.04 93488 - 0.98 май 2602 92572 Днепровский апрель 2774 - 0.07 93273 + 0.08 май 2772 93344 Оболонский апрель 3028 - 1.62 106346 - 1.89 май 2979 104339 Печерский апрель 4267 - 1.05 149729 - 2.23 май 4222 146393 Подольский апрель 2954 - 3.05 99568 - 6.06 май 2864 93532 Святошинский апрель 2584 + 2.36 90844 + 0.61 май 2645 91394 Соломенский апрель 2909 + 0.24 97236 + 2.25 май 2916 99422 Шевченковский апрель 3374 - 1.36 117901 - 1.33 май 3328 116334 Район двухкомнатные квартиры Цена 1м2, $ Изм. цены, % Ср. цена, $ Изм. цены, %Голосеевский апрель 3401 - 3.47 189183 - 3.16 май 3283 183197 Дарницкий апрель 2540 - 0.55 167570 - 2.91 май 2526 162700 Деснянский апрель 2419 - 0.58 128196 - 0.41 май 2405 127675 Днепровский апрель 2592 + 0.08 125647 + 0.04 май 2594 125698 Оболонский апрель 2906 - 0.41 157879 - 2.61 май 2894 153766 Печерский апрель 4221 + 4.17 233745 + 4.21 май 4397 243585 Подольский апрель 2961 + 2.36 152543 + 1.88 май 3031 155404 Святошинский апрель 2536 + 1.62 129915 + 5.13 май 2577 136576 Соломенский апрель 2717 - 0.11 135875 + 0.55 май 2714 136623 Шевченковский апрель 3520 - 0.48 191855 - 2.17 май 3503 187689 Район трехкомнатные квартиры Цена 1м2, $ Изм. цены, % Ср. цена, $ Изм. цены, %Голосеевский апрель 3114 + 2.47 278686 + 2.78 май 3191 286430 Дарницкий апрель 2352 + 0.17 206614 + 1.59 май 2356 209899 Деснянский апрель 2225 + 0.22 162694 - 0.94 май 2230 161158 Днепровский апрель 2592 - 2.93 190858 - 6.63 май 2516 178201 Оболонский апрель 2717 - 0.37 230453 - 3.60 май 2707 222153 Печерский апрель 4684 - 0.79 421142 - 3.01 май 4647 408466 Подольский апрель 2943 - 3.30 212732 - 0.84 май 2846 210949 Святошинский апрель 2418 - 0.58 179705 - 1.45 май 2404 177101 Соломенский апрель 2741 - 0.07 208849 - 4.23 май 2739 200023 Шевченковский апрель 3546 + 0.68 285981 + 0.43 май 3570 287222

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

Прогноз на июнь

Полагаем, что в июне на киевском рынке будут те же тенденции, что и в мае. Стагнация будет продолжаться, все будут выжидать.

Сделки будут заключаться только там, где стороны сделают шаги навстречу друг другу, и будут договариваться о приемлемой цене с учетом сложившихся реалий.

Покупатели, судя по всему, неготовы платить сейчас такие деньги. Поэтому продавцы, желающие продать квартиры в ближайшее время, должны снизить цену.

Общегородской уровень цен, скорее всего, просядет на 1 - 2%. При этом расслоение рынка продолжится. Вполне возможно, что цены на "дорогое жилье" останутся без изменений, а на "дешевое жилье" снизятся на 2 - 3%.