Обустроить подземную комнату в нижней части здания - нет, не загородного коттеджа, а городского многоквартирного дома, - идея, за которую подчас цепляются те, кто мечтает "расшириться". Журналисты "ВД" разбирались, выгодно ли заниматься трансформацией подвала в помещение для личных нужд.

Подземельная жизнь

"Я присоединил нежилой подвал к своей квартире: выкупил, а потом начал официальный процесс реконструкции, - рассказал "ВД" программист Михаил, успешно завершивший переоборудование "подземелья" в девятиэтажке "под себя" несколько лет назад. - Сделал зал, где принимаю гостей. Здесь есть место для танцев, стоит длинный обеденный стол, камин. Тогда покупка и обустройство подвала обошлись мне где - то в $15 тыс. При этом из нежилого фонда подвал не выводил".

Подвальным этажом считается тот, в котором больше половины высоты помещения под землей. Под что использовать подземные площади, зависит от широты фантазии и толщины кошелька. Это может быть что угодно: от подсобки, погреба до бильярдной и даже мини - спортзала с тренажерами. Нельзя лишь официально обустроить в подвале жилье. "Жилой фонд в подвальных помещениях запрещено организовывать, согласно Жилищному кодексу. В целом же человек, обладая собственностью, в том числе и подвальной, может делать в ней все, что не запрещено законом и не мешает третьим лицам", - комментирует Кристина Фамова, директор юридической фирмы "Рада - Право".

Законодательство в вопросах реконструкции и использования подвалов весьма скользкое и изменчивое. К примеру, всего несколько лет назад можно было сделать вход непосредственно из квартиры в присоединенное подвальное помещение. "Нынче нельзя сделать из подвала и квартиры на первом этаже единый "организм", - подчеркивает Кристина Фамова. Правила застройки, запрещающие объединять не только подвал и квартиру, но даже просто две квартиры, расположенные одна над другой, действуют с 2005 года. На практике особо находчивые и не слишком законодательно "целомудренные" умудряются найти выход и из этой ситуации - к примеру, оформляют документы на объединение помещений "задним числом", когда это не было запрещено, и узаконивают через суд. Законопослушные граждане используют подвалы как отдельные помещения с внешним входом.В целом обустройство подвала - процесс "сверхнервоемкий". Для начала нужно узнать статус помещения: у кого оно на балансе и кому принадлежит. Сейчас, по закону, сообществу собственников в многоквартирных домах принадлежат все вспомогательные помещения, в том числе и подвалы, предназначенные для обслуживания дома. Так что если подвал находится в коллективной собственности всех жильцов, идея заполучить его может оказаться нереализуемой: потребуется согласие большинства. Если помещение "самостоятельное", что определено в проектной документации на дом и зарегистрировано в БТИ, "добро" должно дать то учреждение, на балансе которого находится подвал.

Пережившие узаконивание перепланировки подвального помещения насчитывают до десяти "кругов ада", которые пришлось пройти: ЖЭК, жильцы, проектные организации, геодезисты, районная администрация, главный архитектор города, пожарники, санстанция, нотариальная контора, БТИ: Везде оплаты, штрафы, горы бумаг, очереди, взятки (последняя статья расходов зависит от количества знакомых чиновников в соответствующих структурах).

Экономия или шик?

Тем не менее подвальные площади значительно дешевле жилых: разница в ценах на "подземелье" и квартиру на первом этаже одного и того же дома может достигать 30 - 50%. Так, в столичном доме эконом - класса, где квартира б/у площадью 95 кв.м продается за $158 тыс. ($1,7 тыс./кв. м), подвал размером 30 кв. м стоит $27 тыс. ($900/кв. м). Покупка обжитых "подземелий" в престижных районах может потянуть и на $2 - 3 тыс. за кв. м. "Стоимость подвальных помещений зависит от места расположения. Если это полуподвал или цокольный этаж в доме в центре города, с окнами и хорошим освещением, то цены на него могут даже превышать стоимость некоторых квартир, особенно на окраинах города. В целом же разница в стоимости подвала и квартиры в одном и том же доме составляет 15 - 20%, иногда даже больше, в зависимости от состояния подвального помещения", - отмечает Руслан Безуглый, генеральный директор АН "Украинский дом". По словам посредников, для личных целей люди выкупают чаще небольшие подземные помещения - в среднем площадью 15 - 30 кв. м.

Переоборудование подвалов с отделкой, устранением сырости (специализированные компании уже давно научились бороться с этим недостатком подвалов) и наполнением интерьера обойдется где - то в треть, а то и половину стоимости покупки помещения. Львиную долю затрат на реконструкцию занимает ее узаконивание. Если задумана перепланировка, придется привлекать специализированную проектную организацию, разрабатывать и согласовывать проект. В итоге покупка и законное переоборудование подвального помещения площадью 30 кв. м. обойдется в $40 - 50 тыс. Но и это еще не все.

"Мы когда - то собрались присоединить к квартире подвал, пошли в ЖЭК и оказалось, что платить за него надо как за жилую площадь, ежемесячно. Больше нас эта идея не посещала", - делится киевлянка Татьяна, которая так и не решилась на покупку подвального помещения. Юристы подтверждают: коммунальные платежи за подвал рассчитываются по тарифам, применяемым при оплате жилья. Так что только содержание 30 - метрового подвала в месяц равно стоимости двух партий бильярда (40 - 50 грн./час) или одночасового посещения бани (около 100 грн./час). В итоге для заядлых любителей "сразиться на киях" или попариться хотя бы раз в неделю обустройство в подвале собственной бильярдной или бани "окупится" лет эдак через 20.

Чтобы легально заработать на переоборудованном помещении, разрешая воспользоваться им заинтересованным лицам за отдельную плату, собственнику придется зарегистрироваться в качестве субъекта хозяйственной деятельности. "Если человек получает доход больше четырех раз в течение календарного года и не платит налоги, это считается незаконной хозяйственной деятельностью", - подчеркивает юрист Марина Кудряшова. Зато подвал, законно приобретенный и обустроенный, как и любое недвижимое имущество, может принести солидную прибыль при перепродаже: только за 2006 год самые неказистые подвальные помещения подорожали на треть.

МНЕНИЕ.

ИРИНА МИРОНЕЦ.

Юрист Киевского регистрационного центра

- Жильцы многоквартирных домов часто хотят расширить свои "квадратные метры". Освоение подвальных площадей с некоммерческой целью возможно, но только под нежилые функции. Это значит, что спальню или детскую из подвала сделать нельзя. В соответствии с пожеланиями и увлечениями собственника подвал можно превратить в сауну, хранилище, винный погреб, бильярдную и т.д. Если планируется перенос порой неэстетичных труб и проводов, собственника ждет нелегкий процесс согласования с соответствующими инстанциями. Возможно, нужно будет вносить изменения в паспорт фасада дома. Нужно будет позаботиться также о шумо - и гидроизоляции. Для комплексного решения всех этих задач необходимо привлекать специализированную проектную организацию, а в некоторых случаях - специалистов целого проектного института.

МНЕНИЕ.

ВАДИМ КИРИЕНКО.

Начальник отдела недвижимости ИКК "Конэкс"

- Если люди покупают подвальное помещение, которое находится под их квартирой, для личных нужд, это, как правило, небольшие площади. Выкупить их можно, если такой подвал не связан с коммуникациями дома. Разница между стоимостью квадратного метра квартиры и подвала сейчас может достигать 50%, но все зависит от самого помещения. Подвалы - это настолько "эксклюзивный" товар, что нельзя оценивать их одинаково. Есть предложения по $2 - 10 тыс., есть дешевле. В последнее время подвалы дорожают так же стремительно, как и вся недвижимость. В прошлом году цены на подвальные помещения выросли на 30%, более престижные площади в цокольных и полуподвальных этажах подорожали на 100%. Хотя особенного спроса на подвальные помещения не наблюдалось.

АЛИСА ЮРЧЕНКО