Не успели журналисты написать о гипотетическом падении цен на киевскую недвижимость, как их изобретательный ум подкинул новую тему - цены на жилье за границей. Однако все материалы в нескольких всеукраинских достаточно уважаемых изданиях построены в форме сравнения цен, без анализа рыночной специфики. Но однокомнатная квартира в Берлине, Париже и Киеве - это три большие разницы.

Скандинавия

Страны Скандинавского полуострова называют северным раем. Норвегия и Финляндия стабильно попадают в первую двадцатку государств с высоким уровнем жизни, Швеция вообще не опускалась в этом рейтинге ниже третьего места. Впрочем, из - за малой площади этих стран строительство здесь ведется достаточно низкими темпами. Строить просто негде. Этот фактор, естественно, вызывает дефицит жилья, что сказывается на его стоимости. На рынке более 75 % это вторичное жилье.

Площадь квартир невелика. Средняя однокомнатная квартира имеет лишь 30 - 35 кв. м, и цена на такое жилье начинается от 60 тыс. евро. Большой считается квартира свыше 80 кв. м - по скандинавским меркам это уже апартаменты. В Хельсинки, например, подобная квартира стоит 200 - 300 тыс. евро. Т.е. при относительно небольшой разнице в площади разница в цене очень велика.

Несмотря на небольшие размеры, практически все продаваемые квартиры в отличном состоянии, зачастую со встроенной техникой и отделкой из натуральных материалов. Район, в котором расположена квартира, не сильно влияет на ее стоимость (исключение составляют парковые зоны и ближние пригороды столицы).

Франция

Жить в столице Франции престижно, соответственно, спрос и цены на недвижимость тут очень высоки. Квартира площадью 55 кв. м может стоить, в зависимости от состояния и района, от 50 - 60 тыс. до 500 тыс. евро. В Киеве недвижимости стоимостью 10 тыс. евро за квадратный метр мало, в основном на высокую цену влияют место расположения квартиры (исторический центр Киева) и общая площадь (как правило, это апартаменты площадью более 100 кв. м). В Париже такая цена достигается еще за счет качества строительных работ и общей планировки прилегающего к дому участка.

Наибольшей популярностью пользуются большие комфортабельные квартиры в центре города или в исторических районах. К апартаментам предъявляются повышенные требования - престижность района, современная планировка, вид из окон, близость парковых зон, магазинов, исторических памятников. Конечно, и цена на такую недвижимость соответствующая - от $2 млн. (квартира площадью от 150 кв. м и больше).

Рынок недвижимости Парижа ориентирован, прежде всего, на обеспеченных покупателей. Спрос и предложение достаточно сбалансированы, а цены относительно стабильны. На продажу выставляются преимущественно квартиры, прошедшие тюнинг, имеющие панорамные окна, встроенную технику, мебель и т. д.

Англия

Лондон, как и Париж, не просто европейская, а одна из мировых столиц. Богатое историческое и культурное наследие, множество архитектурных и исторических памятников, стабильно высокое состояние экономики. Несмотря на это, лондонская недвижимость в существенно дешевле парижской. Трудно сказать, какие факторы обуславливают такую ситуацию. Причем чем роскошнее квартира, тем разница между ценами заметнее. Квартира - студио площадью до 70 кв. м, оборудованная встроенной техникой, мебелью и расположенная в престижном районе в Лондоне стоит от 70 до 150 тыс. фунтов, в Париже ее цена может достичь 350 - 400 тыс. евро. Обычно цены на квартиры такого класса различаются не более чем в полтора раза. А вот что касается апартаментов, то тут отличие просто разительное. Квартиры площадью 200 кв. м, расположенные в центре Парижа, стоят около 2,5 млн. евро, апартаменты такого же уровня, но площадью 550 кв. м в Лондоне, - 335 тыс. фунтов. Последние два примера взяты мной из осеннего каталога объявлений крупного сетевого агентства недвижимости. Лондонский рынок недвижимости достаточно демократичен и насыщен. Если рассматривать жилье в соотношении цена - качество, то Лондон практически идеальное место для приобретения недвижимости. Сегодня в городе, да и вообще в Англии, наблюдается тенденция к увеличению площади квартир.

Германия

Ситуация в Германии необычайно интересна. Возможно, именно эта страна является генератором слухов и легенд о "дармовой" недвижимости в Европе. Прочитав объявления о продаже, вообще можно обойтись без комментариев: "Жилая квартира в Берлине. Площадь 53 кв. м, 4 - й этаж. Хорошо озелененная спокойная территория. Требует небольшого косметического ремонта. Центральное отопление, подвал, балкон, отличная инфраструктура. Рядом большой парк. Недалеко до станции метро. Стоимость 49 950 евро>. "Жилая квартира в Берлине. 2 - й этаж многоэтажного дома в районе старой застройки многоэтажных домов. В очень хорошем состоянии. Площадь 34 кв. м. Одна комната, кухня, коридор, санузел. Недалеко от двух станций метро и автобусной остановки. Стоимость 20 900 евро>. Отсюда можно сделать вывод, что цены на недвижимость в Германии - одни из самых низких среди стран Западной и Центральной Европы.

Однако в чем же тут дело? Возможно, причина заключается в политике Ассоциации арендаторов Германии. Аренда жилья в этой стране весьма распространенный бизнес, и так исторически сложилось, что права арендатора соблюдаются неукоснительно. Арендодатель практически не может разорвать или даже изменить условия заключенного договора. Таким образом, собственная квартира становится товаром совсем не первой необходимости.

Вторая причина кроется в том, что немцы чрезвычайно требовательны к удобствам. Это относится не только к квартире, но и к прилегающей территории, транспортным коммуникациям и т.д. Поэтому большинство немцев предпочитают жилье в новостройках, которое на 15 - 20% дороже.

И, наконец, третий фактор - Берлин все еще остается формальной столицей. Промышленные центры бывшей Западной Германии куда более экономически развиты, это ощущается (хотя и не сильно) и в ценах на недвижимость.

Киев

Какова ситуация в Киеве? Самая дешевая квартира, которую мне удалось найти, - гостинка за $45 тыс. в спальном районе на окраине. Средняя цена на однокомнатные квартиры площадью 34 кв. м колеблется в зависимости от района от $50 до 100 тыс. Причем такие пока еще экзотические для нашей страны факторы, как вид из окна, тюнинг, близость зон отдыха и транспортные коммуникации, играют незначительную роль в процессе ценообразования. В данный момент наибольшим спросом пользуются самые дешевые однокомнатные квартиры на окраинах Киева или в ближнем пригороде.

Среднестатистический покупатель - украинец не выбирает квартиру по качественным характеристикам, а приобретает то, что ему по карману. Такие тенденции негативно влияют на ценообразование, так как позволяют устанавливать максимально возможные цены на квартиры самого низкого класса. Как ни парадоксально, но именно невысокий уровень доходов, а соответственно и невозможность выбирать то, что нравится, и является одной из причин стремительного роста цен на рынке столичной недвижимости.

Можно сказать, что цены на недвижимость в Киеве в среднем достигли европейских. Однако при этом киевские квартиры существенно не дотягивают до зарубежных аналогов по качеству.

В последние несколько месяцев цены в Киеве, видимо, приблизились к максимально возможной отметке, и сейчас наблюдается замедление роста и даже некоторое падение стоимости. Хотелось бы, чтобы эта тенденция сохранилась в дальнейшем. Сейчас же нам остается только ждать 2009 г., когда, по обещаниям киевского мэра, произойдет обвал цен.

Алексей Таценко