В конце июня Верховный Совет Украины принял в первом чтении проект Закона Украины "О внесении изменения в статью 3 Закона Украины "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах". В данном законопроекте отменяется ограничение, установленное в части 1 статьи 3 Закона Украины "Об ипотечном кредитовании", в соответствии с которым максимальный размер ипотечного кредита не может превышать 70% от оценочной стоимости предмета ипотеки. В настоящее время сложно делать предположения о том, когда данный Закон будет принят и вступит в действие, но если окончательная версия Закона будет содержать снятие данного ограничения, то, безусловно, это будет важным фактором стимулирующим дальнейшее развития ипотечного рынка поскольку, отмена такого ограничения сделает ипотеку доступной для гораздо большего количества людей - необходимость внесения минимум 30% от стоимости новой квартиры заемщиком из личных средств для очень многих клиентов является невыполнимым условием. Вследствие чего в настоящее время многие из потенциальных клиентов, которые могли бы себе позволить выплачивать ипотечный кредит не могут купить квартиру в кредит из - за отсутствия накопленной суммы, которую они должны внести сами.

Во многих случаях заемщики пытаются решить проблему 30% взноса из собственных средств за счет существующего жилья, которое они меняют на более дорогое. Но возможность проведения таких сделок сильно усложняется из - за необходимости одновременной покупки и продажи жилья, что так же снижает количество сделок купли - продажи.

Ограничение максимального размера кредита должно быть ответственностью и риском каждого банка, который выдает ипотечные кредиты. Чем большую сумму (в процентах от стоимости жилья) выдает банк, тем больше он рискует в случае падения цен на недвижимость и в этом смысле действующее сейчас ограничение максимального размера кредита защищает банки от риска "перегретости" рынка недвижимости. А с другой стороны сдерживает развитие ипотечного рынка и как следствие - рынка жилой недвижимости.

В случае отмены такого ограничения, банки сами смогут определять сумму (в процентном соотношении), которую они будут выдавать заемщиком и это будет важным фактором - конкурентным преимуществом для заемщиков при выборе банка.

Снятие каких либо ограничений, как правило, оказывает положительное влияние на развитие рынка, каждый из игроков рынка со временем сам выработает свою политику в ограничении сумм кредитов и не стоит полагать, что банки начнут предлагать кредиты в 100% размере от стоимости кредитуемого жилья.

Главными сдерживающим факторами мы считаем отсутствие доступа к долгосрочным денежным ресурсам; сложность в определении реального дохода семьи при расчете платежеспособности клиента; отсутствие Стандартов ипотечного кредитования на Украине и, безусловно, неразвитость самого рынка ипотечного кредитования и отсутствие двухуровневой системы ипотечного кредитования.

Сейчас сложно делать прогнозы относительно развития рынка ипотечного кредитования, поскольку очень много факторов могут оказать существенное влияние на дальнейшее развитие рынка - такие как развитие экономической и политической ситуации в Украине, развитие законодательной базы, возможность доступа к дешевым долгосрочным ресурсам.

По нашему мнению, сейчас рынок находится на самой ранней стадии развития и во время принятия ряда законов, и внедрении стандартов, которые сделают возможным привлечение долгосрочных кредитных ресурсов, перспектива развития ипотечного сектора на Украине является очень обнадеживающей.

Оксана Зеленюк,

Международная Ипотечная Программа

Western NIS Enterprise Fund