Кризис подстегнул интерес к покупке жилья премиум-класса, утверждают в Kiev Standard. Эту тенденцию подтверждают итоги 2015 г, когда в столице было продано 82 элитных квартиры, что на треть лучше результатов 2014 г. Главной причиной стабильного спроса на VIP первичку управляющий партнер Kiev Standard Олег Перегинец считает миграцию внутри страны.

Где строят

Предложение элитных апартаментов в Киеве за год увеличилось на 36%, за счет старта продаж в двух крупных объектах: SKYLine (112 квартир) и Busov Hill (146). Всего же сейчас состоятельные покупатели могут выбирать из 439 квартир общей площадью почти 57 тыс. кв.м. Две трети (300 квартир,39 тыс.кв.м) в готовых домах (Pechersk Hills, PecherSKY, SKYLine, Renaissance Residence, "КД на Мичурина 61"), остальные 130 (16,5 тыс.кв.м) в строящихся ART Hall и Busov Hill.

Новое элитное жилье строится в основном на Печерске и Зверинце (по 45%), в историческом центре сосредоточено лишь 10% предложения. "Такой перекос поясняется не только популярностью Печерска, но и наличием там свободных площадок, в центре же плотность застройки выше, и найти места гораздо сложнее", - пояснил Перегинец.

Элитный размер

Больше всего предлагается квартир площадью от 101 до 150 кв.м (39%) и по 151-200 кв.м. (21%). Жилье до 100 кв.м. занимает всего 19% рынка, 201-300 кв.м. - 15%, а свыше 300 квадратов - 6%. Большинство квадратных метров сосредоточено в трешках (36%) и четырехкомнатных квартирах (21%).

Самые маленькие квартиры предлагает PecherSKY (от 51,1 кв. м.). Однокомнатных здесь 55 площадью от 51 до 69 квадратов, двушки тоже небольшие, от 67,9 до 95,6 кв.м. Есть относительно компактные квартиры и в SKYLine: однокомнатные до 69,9 кв.м., двушки до 107,3 кв.м.

Однако, отмечают эксперты, такой формат не особо востребован среди богатых покупателей, поэтому девелоперы предлагают свободные планировочные решения, в том числе возможность объединения квартир на этаже.

"Клиенты отдают предпочтение квартирам от 250 до 300 квадратов, минимум с двумя спальнями, не учитывая гостиную. Если в комплексе не предусмотрены такие планировочные решения, люди покупают две квартиры, объединяют их в одну и перепланируют", - пояснил Олег Перегинец.

Подтверждает эту тенденцию эксперт риелторской компании Best & Seller Ирина Луханина: "Мелкими квартирами интересуются реже, самый распространенный запрос - от 180 кв.м.".

Непростые покупатели

В течение года стоимость элитного жилья снизилась на 18%: с $4670/кв.м в начале 2015 до $3838/кв.м в декабре. Колебание цен спровоцировал старт продаж новых объектов.

В июле открылась реализация в SKYline, где минимальную стоимость квадрата определили в $2455, в декабре - в строящемся жилом комплексе на Печерске Busov Hill (от $2175/кв.м).
"При этом скидки могут составлять от 5% до 30% от заявленной цены. Как правило, все собственники рассматривают скидку как дисконт при стопроцентной оплате, а некоторые девелоперы готовы предоставить рассрочку до года с первым взносом не менее 30%", - рассказал Перегинец.

Эксперт считает, что такая корректировка приближает предложение к реальному спросу, а, следовательно, может даже подстегнуть количество сделок.

В качестве примера такого рыночного подхода Олег Перегинец привел вторую очередь самого скандального дома Киева, на ул. Грушевского, 9б. Один из соинвесторов комплекса начал открытую продажу квартир в секции "Д" жилого элитного дома "Центральная Рада" (на улице Грушевского 9б), цена квадрата - от $2800 до $5400. Всего продаются около 30 квартир, на 4, 6, 9 и 10 этажах дома. Минимальный размер апартаментов - 168 кв. м., максимальный - 295,5 кв. м., цены за квартиру варьируются от $472 тыс. до $1,5 млн.

"Большинство квартир предлагаются от $3 до 4 тысяч за квадратный метр, что существенно ниже тех, что продаются без отделки в первой очереди на вторичном рынке (минимум $5 тыс./кв.м)", - пояснил Перегинец.

Кстати, именно дом на Грушевского был в прошлом году самым популярным в премиум-сегменте. В первой очереди было продано более 20 квартир. Судя по данным реестра вещных прав, две квартиры по 250 и 247 кв.м. оформлены на Ирину Романовну Диль (среди известных в Украине персон полная тезка - известный львовский дизайнер, жена депутата ВР Владимира Зубика). Среди новых хозяев жилья в "непростом доме" также Диана Стрелковская, Ирина Панченко, Тораж Шалтоуки, Наталия Мох, Геннадий Бовкун.

"Одна из самых крупных сделок года в элитном сегменте также прошла по этому дому - покупка более 1 000 кв. м. компанией, зарегистрированной на Британских Виргинских островах", - сообщил Перегинец.

По наблюдениям экспертов, бюджет сделок в премиум-сегменте сейчас колеблется от $500 тыс. до $1 млн. "Ценовой порог в миллион долларов - критичный. Свыше этой суммы сделки проходят сложнее и реже", - отмечает Перегинец. При этом заинтересованность инвесторов-нерезидентов редко заканчивается покупкой.

"Причина - сложности с заведением денег в Украину. 500 тысяч долларов надо конвертировать в гривне и уже ими оплачивать покупку. "Мы просчитывали с одним из клиентов: такая конвертация снижает капитализацию порой до 10%. Потенциальный клиент хочет, чтобы эти расходы взял на себя продавец, а в договоре была указана сумма в долларах", - рассказала Луханина.

Гораздо активнее покупают недвижимость иностранцы, уже имеющие бизнес в Украине. "Кстати, конкуренцию премиум-сегменту в центре города составляет загородная недвижимость, буквально сейчас идет масса запросов на дома стоимостью от $600 тыс. до $2 млн.", - заметила Луханина.