По словам руководителя группы по предоставлению консультационных услуг в сфере недвижимости EY в Украине Сергея Кекуха, спрос на украинскую недвижимость находится в статусе отложенного. Среди основных препятствий, влияющих на пассивность инвесторов, - затянувшийся политический кризис, сопровождающийся ухудшением экономической ситуации, и отсутствие предсказуемости дальнейшего развития событий.

АНАБИОТИЧЕСКАЯ СТАБИЛЬНОСТЬ

С одной стороны, по оценкам президента Лиги экспертов Украины Светланы Бовсуновской, доля платежеспособного населения со средним достатком - потенциальных покупателей недвижимости сократились с 10 до 3-5%. С другой стороны, сегодня большинству застройщиков рассчитывать не на кого. На первичку займов практически не предлагается. Поддержка со стороны РФ, которая несколько последних лет через свои банковские структуры помогала раскачивать украинскую недвижимость, постепенно сходит на нет. По слухам, подразделения многих крупных российских банков (Дочерний банк Сбербанка России, Проминвестбанк, ВТБ Банк) получили негласное указание ограничить кредитование отечественных строительных компаний. По наблюдениям президента Союза специалистов по недвижимости Украины Александра Рубанова, в таких условиях труднее всего работать маленьким и средним компаниям-застройщикам.

«Что касается вторички, то даже финучреждения, еще готовые ее кредитовать, максимально ужесточают требования к заемщикам, чтобы отказать им по формальным причинам. Выдавать кредит при неопределенности, как и наращивать портфель проблемной задолженности, сегодня никто не желает», - говорит начальник отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.

Свою лепту в стагнацию этого рынка вносят валютные колебания. Хотя радует факт, что возможности для спекулятивного скачка цен из-за изменения валютного курса на отечественном рынке недвижимости сейчас отсутствуют. Покупатели не спешат скупать недвижимость ни за доллары, ни за гривни по текущему курсу, ожидая, что девальвация таки покачнет анабиотическую стабильность рынка и цены на квартиры если не обвалятся, то хотя бы просядут. Этому поспособствовали принятые еще в прошлом году законодательные инициативы: ограничения наличных операций Нацбанком суммой 150 тыс. грн., налог на недвижимость, новые правила оценки и регистрации. «Ожидать ценовых изменений спроса и предложения в недвижимости действительно стоит в течение трех-четырех месяцев. Первой отреагирует аренда. Через пару месяцев - первичный рынок, затем - вторичка. Застройщики в этой цепочке окажутся последними, кто рискнет пересмотреть цены», - говорит ведущий специалист по маркетингу консалтинговой компании SV Development (Киев) Сергей Костецкий.

Сейчас же могут пострадать инвесторы, которые уже успели приобрести квартиры в новостройках на условиях рассрочки. Хотя застройщики давно производят расчеты в гривне посредством безналичных платежей, у многих по-прежнему существует привязка к курсу доллара, причем у всех разная. К примеру, ПСГ «Ковальская» ориентируется на курс НБУ, «К.А.Н. Девелопмент» - на межбанк, а некоторые цену в гривнях на момент подписания договора определяют по курсу отдельного коммерческого банка, обслуживающего застройку.

ТАКИ УПАДЕТ?

Однако эксперты предупреждают: привязка цен к доллару и попытки арендодателей повысить цены на жилую недвижимость могут закончиться плохо для них самих. Львиная доля арендаторов приходится на квартиры и дома экономичного и среднего сегмента, и переплачивать за разницу курса они не готовы. «Начнется новая волна переселений, поскольку люди будут подыскивать доступное жилье», - прогнозирует риелтор АН «Золотые ворота» Анна Яструб.

По мнению Сергея Костецкого, если позитивных перемен на рынке не произойдет, большинству продавцов будет проще снять свои объекты с продажи и переждать. Именно так происходит сейчас с вторичкой в центральных районах столицы. При отсутствии покупателей и неразберихе с ценами некоторые продавцы уже передумали продавать жилье. Так, если до декабря 2013 года ежемесячное предложение на вторичке в столице составляло в среднем около 55 тыс. квартир, то в феврале текущего года оно сократилось до 30 тыс. Член нацсовета Риелторской палаты Александр Бондаренко также отмечает, что ценовое дно киевским рынком недвижимости уже достигнуто. «Отметка в $1000 за квадратный метр на первичке и $1100-1150 - за квадрат на вторичке практически соответствует фактической средней стоимости жилья в столице», - объясняет он. Однако ряд экспертов считают, что через несколько месяцев вторичка может еще сильнее потерять в цене. Тем более что на фоне выросшего предложения новостроек интерес к хрущевкам и панелькам в последнее время и без того сокращается.

По словам Александра Рубанова, в минувшем году соотношение сделок на первичном рынке впервые опередило количественные показатели по вторичке (55% к 45%). В 2014 году продавцам малометражек, хрущевок и квартир в отдаленных от центральной части города районах Киева и городов-миллионников придется идти на уступки покупателям и снижать заявленную цену на 5-15%. По итогам года вторичное жилье, скорее всего, подешевеет на 6-9%.

А для инвесторов, выбирающих первичку, остро встанет вопрос, как не прогадать с выбором новостройки. Ведь, несмотря на попытки чиновников как-то стимулировать достройку затяжных долгостроев, в количественном выражении меньше их не становится. Притом что порядка 10% проблемных объектов удалось ввести в эксплуатацию в 2013 году, их остается более 17 тыс.

Андрей Лысенко