Каменев Максим Владимирович

Парламентские лоббисты интересов местных властей близки к тому, чтобы утвердить новую схему разграничения государственных и коммунальных земельных участков. В ближайшее время Верховная Рада рассмотрит во втором чтении законопроект №10043 от 13.02.12 г. "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно размежевания земель государственной и коммунальной собственности".

Сейчас разграничение земельных участков необходимо проводить на местности, причем за счет средств местных бюджетов. В случае принятия документа необходимость проведения подобных работ отпадет, поскольку, согласно законопроекту, такие земли будут разграничены автоматически. В распоряжение органов вертикали исполнительной власти перейдут земли под госпредприятиями и ряд других (см. "Что у государства").

Все остальные земли на территории населенных пунктов останутся в распоряжении местных советов. Если законопроект №10043 будет принят, это можно будет считать победой местных властей, ведь еще год назад они могли лишиться контроля над большинством земельных участков в пределах населенных пунктов (см. "С незапаханных времен").

Документ разработан группой народных депутатов под руководством Валерия Бевзенко (фракция "Партии Регионов"), заместителя председателя Комитета ВР по вопросам земельных отношений и аграрной политики. В первом чтении законопроект был принят 20 марта нынешнего года, после чего профильный Комитет парламента занялся его подготовкой ко второму чтению. Депутаты предложили внести в документ 144 правки, из которых профильный Комитет учел только 36 (см. также "Безграничное пространство").

"Для нас принципиально важно разграничить земельные участки, потому что только в таком случае у правительства будут точные данные о состоянии земельных ресурсов страны, а также определить, какой орган власти отвечает за тот или иной участок. Только после этого можно будет продать участок на земельном аукционе", - говорит г-н Бевзенко.

За межу

Как рассказал БИЗНЕСу Сергей Тимченко, председатель Госземагентства, главным следствием принятия законопроекта №10043 будет распределение полномочий между местными советами и исполнительной властью. По его словам, это позволит быстрее решать вопросы передачи земельных участков, находящихся в госсобственности, в аренду или на продажу.

В свою очередь, Андрей Кошель, президент Ассоциации "Земельный союз Украины" (г.Киев; с 2004 г.; более 120 компаний-членов), отмечает, что чиновники районных и областных госадминистраций будут нести персональную ответственность за принятые решения в сфере аренды и отчуждения земли. Это должно позволить органам исполнительной власти на местах установить жесткий контроль за землей, переданной в госсобственность.

Что же касается коммунальной земли, то, как и ранее, ее судьбу будут решать местные советы. "Они по-прежнему не будут нести ответственность за принятые решения по земельным участкам. Ведь украинское законодательство не предусматривает коллективной ответственности", - говорит г-н Кошель.

Дела бумажные

В свою очередь, г-н Бевзенко уверен, что принятие его законопроекта позволит решить еще одну проблему в сфере земельных отношений - отсутствие правоустанавливающих документов на земельные участки у многих пользователей.

"После того как между местными госадминистрациями и советами населенных пунктов будут четко разграничены сферы ответственности, органы власти начнут следить за тем, чтобы фактические пользователи участков оформили на них документы", - уверен г-н Бевзенко. В том, что местные советы и госадминистрации с азартом возьмутся заставлять предпринимателей оформлять документы на земельные участки, сомневаться не приходится. Ведь от этого напрямую зависит объем поступлений в их бюджеты.

Так, по словам Ярослава Рабошука, аналитика Ассоциации городов Украины, в большинстве случаев речь идет о земельных участках под объектами промышленной застройки, так как многие предприятия, которые ранее были в собственности государства, прошли акционирование и приватизацию, но их новые владельцы не оформили право собственности на землю под объектами или договоры ее аренды.

Такая ситуация выгодна предпринимателям, которые сейчас платят земельный налог, ставка которого не превышает 3% номинальной денежной оценки земли. Для оформления правоустанавливающих документов они должны будут либо выкупить земельный участок, либо же оформить договор его аренды. Оба варианта чреваты существенным увеличением расходов. Ведь ставки аренды земли колеблются в диапазоне 3-12% ее номинальной денежной оценки (см. статью "Площадите!").

Стоит отметить, что Ассоциация городов Украины готовит проект закона, в котором предлагает ввести дополнительный коэффициент для расчета нормативной денежной оценки земли. По замыслу разработчиков, такая мера должна стимулировать предпринимателей оформлять документы на землю (см. статью "Аршин и локоть") По мнению Зиновия Бермеса, президента Ассоциации работодателей Львовской области (г.Львов; с 1977 г.; более 1 тыс. членов), принятие законопроекта №10043 повлечет усиление давления местных властей на предпринимателей, не оформивших правоустанавливающие документы на землю.

Он обращает внимание на то, что в случае вступления закона в силу поступления от аренды площадей госпредприятий, расположенных, к примеру, во Львове, будут направляться в бюджет области, а не города, как сейчас. В результате средства, направляемые в горбюджет по статье "плата за землю" (второй по величине источник доходов городской казны), сократятся.

"Чтобы компенсировать недополученные доходы, городские власти, вероятнее всего, попытаются надавить на предпринимателей, не оформивших правоустанавливающие документы, чтобы навязать им договоры аренды по выгодным для себя ставкам", - уверен г-н Бермес.

Тяни-толкай

Предприниматели уверяют, что каждое предприятие, пытающееся оформить право собственности на земельный участок или же его аренду, сталкивается с требованием чиновников заплатить за эту процедуру значительные средства.

Причем отнюдь не в местный бюджет. К тому же чиновники настаивают на оформлении именно договоров аренды. Как рассказал БИЗНЕСу предприниматель, пожелавший остаться неназванным, он до сих пор не может оформить документы на землю под промышленным зданием, приобретенным еще в 2002 г.

"Все необходимые документы мы собрали за пару месяцев и подали их в соответствующие инстанции. Всей этой работой у нас занимается юрист. В течение 10 лет мы не продвинулись ни на йоту. Каждая из примерно 15 стадий (точно никто не сказал, сколько их) оформления права аренды обходится в $5-10 тыс. Или вопрос "зависает" в воздухе", - сетует он.

Еще один предприниматель рассказал БИЗНЕСу, что, оформляя аренду на участок площадью 0,7 га, он в течение нескольких лет израсходовал на взятки около $60 тыс., но документы до сих пор не подготовлены, поэтому он отказался от дальнейших попыток заключить договор.

Чиновники, которые могут влиять на длительную и запутанную процедуру оформления земель, довольны законопроектом №10043. "Надо четко установить, где проходит граница между государственными и коммунальными землями. Поэтому мы проведем тендеры, определим подрядчика и приступим к таким работам", - сказал Анатолий Присяжнюк, глава Киевской областной государственной администрации. 

Самодеятельность

По оценкам Государственного агентства земельных ресурсов (Госземагентства), реализация Закона №874 от 05.02.04 г. "О разграничении земель государственной и коммунальной собственности" обойдется, как минимум, в 2,5 млрд грн., а законопроекта №9104 (см. "С незапаханных времен") - в 600 млн грн. В то время как законопроект №10043 не предполагает выделения для разграничения земельных участков средств из госбюджета.

Безграничное пространство

Для завершения создания земельного кадастра необходимо не только разграничить государственные и коммунальные земли, но и определить границы немногим менее половины населенных пунктов страны. По данным заместителя главы Комитета ВР по вопросам аграрной политики и земельных отношений Сергея Терещука (фракция "Народной партии"), сейчас определены границы 16738 населенных пунктов, или 56% общего их количества.

"Главная проблема - то, что многие малые населенные пункты (поселки и села) за годы независимости так и не разработали генеральные планы своей территории, без которых определить их границы невозможно. Зачастую это объясняется отсутствием у них для этого средств", - говорит г-н Терещук.

Для решения этой проблемы он совместно с г-ном Бевзенко подготовил законопроект №10042 от 13.02.12 г. "О внесении изменений в Земельный кодекс и другие законодательные акты Украины относительно работ по землеустройству, связанных с установлением и изменением границ административно-территориальных единиц", принятый ВР в первом чтении 20 марта.

Согласно документу, после его вступления в силу населенные пункты, границы которых не установлены, могут быть определены без разработки их генеральных планов. В таком случае их границы должны соответствовать указанным в проектах формирования территорий, большинство из которых были утверждены в 1991-1992 гг.

Что у государства

* Земли населенных пунктов, кроме участков коммунальной и частной собственности;
* земли населенных пунктов, на которых находятся объекты недвижимого имущества государственной собственности;
* земли населенных пунктов, которые находятся в постоянном пользовании органов государственной власти, их территориальных органов, государственных предприятий, учреждений, организаций и пр.;
* земли обороны;
* земли зон отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, подвергшихся радиоактивному загрязнению вследствие Чернобыльской катастрофы;
* земельные участки, которые используются Черноморским флотом Российской Федерации на территории Украины.

Согласно законопроекту №10043 от 13.02.12 г.

С незапаханных времен

Проблема разграничения земель государственной и коммунальной собственности существует в Украине уже более 10 лет. Она возникла сразу после вступления в силу в 2002 г. Земельного кодекса (ЗК). Напомним, этот документ определяет, что земельные участки на территории населенных пунктов находятся в коммунальной собственности.

Исключения составляют участки, которые относятся к категории земель, находящихся в ведении государства, а также участки в собственности граждан и юридических лиц. В свою очередь, согласно п.12 переходных положений ЗК, до разграничения наделов государственной и коммунальной собственности этими землями ведают органы местного самоуправления.

Сейчас правила разграничения земель регулирует Закон №874 от 05.02.04 г. "О разграничении земель государственной и коммунальной собственности", согласно которому, чтобы оформить коммунальную собственность на земельный участок, местные власти должны получить государственный акт на землю и провести разграничение на местности. Но на практике этот Закон не работает. По данным главы Госземагентства Сергея Тимченко, с момента принятия Закона в коммунальную собственность не было передано ни одного гектара земли (см. статью "Межи владельцы").

Чтобы решить эту проблему, Кабинет министров направил в Верховную Раду законопроект №9104 от 06.09.11 г. "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно размежевания земель государственной и коммунальной собственности".

Согласно документу, государственные и коммунальные земли должны быть разграничены до 2015 г. После чего все не разграниченные участки в населенных пунктах автоматически должны будут считаться государственными. Причем работы по размежеванию земельных участков должны были профинансировать из местных бюджетов.

Эта идея вызвала крайне негативную реакцию со стороны органов местного самоуправления, в частности, мэров городов. Что неудивительно, ведь в случае срыва работ по разграничению земельных участков органы местного самоуправления могли лишиться контроля над значительной частью территории населенного пункта, а средства от аренды городской земли поступали бы в районные и областные бюджеты.

В начале сентября 2011 г. Ассоциация городов Украины обратилась к Президенту Украины Виктору Януковичу и премьер-министру Николаю Азарову с требованием вернуть проект закона на доработку в Кабмин.