Желающие обзавестись квартирой в новостройке все чаще останавливают свой выбор на жилых комплексах. Их главное преимущество - развитая инфраструктура, замкнутая на обслуживании только жильцов городка. «ВД» разбиралась, какие из благ, обещанных застройщиками, реализуются, а какие - остаются на бумаге.

«Учусь в МГУ, живу в городке неподалеку, точнее - это жилой комплекс, но по сути - автономный город. В нашем комплексе я окончила школу, тут же пользуюсь медицинской помощью, услугами салона красоты и спорт-клуба. Крайне редко выезжаю в шумную Москву. Зачем? У нас тут все на месте!» - рассказывает москвичка Илона, владелица квартиры в одном из жилых комплексов в Белокаменной. Это возможно и в Украине, уверяют застройщики.

Красивая сказка

Однородная социальная среда и возможность автономной комфортной жизни в большом городе, но вдалеке от его суеты, - неоспоримые преимущества, ради которых многие семьи вкладывают средства в строительство жилых комплексов (ЖК) в надежде в будущем стать его обитателями. «Жилые комплексы от отдельно стоящих домов отличает замкнутость инфраструктуры, когда максимальное количество часто потребляемых услуг можно получить непосредственно на территории городка. Сложно не пойти утром в бассейн, если он находится под боком,- инфраструктура ЖК сама по себе уже меняет стиль жизни», - говорит Алексей Говорун, заместитель генерального директора девелоперско-строительной компании ТММ.

По данным проектной группы «Архиматика», необходимая инфраструктура ЖК должна включать детсад, школу, зеленые прогулочные зоны и детские площадки, спортивные зоны (спортплощадки, теннисные корты и т. п.), архитектурные элементы обустройства территории (например, фонтаны), магазины, аптеки, достаточное количество паркомест и т. д. - для возведения всего этого необходим участок площадью не менее 300 тыс. кв. м. Но из всех проектов, позиционированных в качестве жилых комплексов, в столице, к примеру, такими площадями могут похвастать не более восьми. Нередко строительные компании к ЖК относят любые новостройки, состоящие из нескольких домов. «В этом случае теряется суть самого понятия комплекса: помимо жилой составляющей наличие объектов социальной инфраструктуры, благоустроенных жилых территорий», - отмечает Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика».

Без права на благо

ЖК состоят из нескольких жилых секций (или очередей), возведение которых растянуто во времени. В среднем, каждая из таких секций строится два года. А это значит, что первым обитателям ЖК придется несколько лет жить по соседству со стройплощадкой, со всеми вытекающими «благами» в виде шума и пыли. Либо вообще с котлованом или замороженным недостроем. Так, к примеру, случилось с жильцами столичного ЖК Cosmopolitan - после сдачи первого дома инвестор строительства обанкротился и проект заморозили. Соответственно никакого ни бизнес-, ни фитнес-центра, ни спа-салона, ни многочисленных обещанных застройщиком магазинов у жильцов нет и по сей день.

Но даже более удачливым владельцам квартир первых очередей, проекты которых не заморожены, придется ждать обещанного, в лучшем случае, несколько лет. Во-первых, застройщики традиционно оставляют инфраструктурное обустройство «на десерт», а это значит, что «достраивать» социально-бытовые объекты могут даже после сдачи в эксплуатацию всех жилых помещений. «Когда мы инвестировали, нам обещали бассейн и спорт-клуб. В результате только через полтора года после сдачи всего комплекса соизволили открыть бассейн, а спорт-клуба ждем до сих пор», - рассказала «ВД» на правах анонимности жительница одного из самых крупных столичных ЖК.

Во-вторых, собственники бизнеса, которые по идее и должны будут выкупить готовые помещения под банки, стоматологические клиники, магазины и фитнес-центры, не спешат разворачивать деятельность в квартале, пока он не будет заселен достаточным количеством потенциальных клиентов.

Застройщики псевдоЖК, как правило, экономят на возведении образовательных учреждений: в отличие от коттеджных городков, в районах мегаполисов, как правило, хватает своих образовательных учреждений. Если же проект масштабен (а именно это и отличает полноценные ЖК), то «органы власти при выдаче разрешения на строительство обяжут застройщика возвести необходимые объекты. И это совсем не «добрая воля» девелопера, а его обязанность, - уверяет Алексей Гончарук, президент ВОО «Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам». Поэтому в случае отсутствия таких объектов после сдачи комплекса «принудить» к их возведению застройщика обязаны органы горвласти.

Гораздо сложнее инвесторам будет добиться воплощения «необязательных» с точки зрения властей инфраструктурных благ, как-то фитнес-клубов, кортов, магазинов. «Дело в том, что инвестор получает право собственности на свою квартиру как часть дома, но не на окружение. Сложно говорить и о каком-либо возмещении ущерба от отсутствия, к примеру, обещанного бассейна; эффективного механизма защиты инвестора в таких случаях нет. Если вам обещали лес возле дома, а на практике там оказался огромный мусорник - что ж, виноваты сами, не тщательно выбирали застройщика», - предупреждает Алексей Гончарук.

Верните перламутровые пуговицы!

Другое дело, если застройщик в проекте прописал установку финских лифтов, а поставил китайские. Кстати, это вполне реальный случай, который произошел в одном из крупных столичных ЖК. Несмотря на то что у инвесторов ЖК, по словам Александра Попова, имеется «возможность посмотреть качество выполненных работ на первой очереди и таким образом оценить, насколько объект соответствует требованиям покупателя», тем не менее есть риск, что застройщики поменяют «правила игры» во время оной.

«Когда мы инвестировали в квартиру в комплексе, застройщик обещал фасад утеплить минеральной ватой и штукатуркой, а по факту такой фасад получился только на секции, сданной до кризиса. Позже дома утепляли уже дешевым пенопластом», - рассказал «ВД» на правах анонимности инвестор одного из столичных ЖК. Подобная ситуация сложилась и в другом комплексе того же застройщика: на сайте проекта в описании зданий декларировалось использование «каркасной навесной фасадной системы для обеспечения максимального энерго- и теплосбережения зимой и вентиляции летом, а также применение алюминиевой термоизолированной витражной системы». А на деле указанные конструкции попросту отсутствовали. Когда инвесторы обратились за объяснениями, оказалось, что никто в компании, вплоть до главного инженера, даже не знал, что проект предусматривает подобные «изыски», после чего представители застройщика предположили, что на какой-то стадии он просто поменялся.

Юрист Алексей Гончарук успокаивает - управа на таких недобросовестных девелоперов есть: так как инвестор становится совладельцем всего дома, а не только квадратных метров своей квартиры, то имеет полное право требовать выполнения подобных обязательств. «От застройщика следует требовать закрепления всех обещаний по поводу комплектации будущей квартиры и технических характеристик дома в договоре. Как правило, на такое соглашаются небольшие девелоперы, для которых крайне важно привлечь деньги инвестора. Другое дело, если речь идет о крупных застройщиках: изменение типового договора в таких компаниях связано с серьезной бумажной волокитой, на которую никто не пойдет ради одного инвестора. В таких случаях рекомендую настаивать на фиксировании подобных обещаний в письменной переписке с застройщиком. Позже, если он не выполнит обязательств, письмо можно будет признать частью договора в суде и требовать компенсации убытков, понесенных в результате замены или отсутствия обещанных конструкций», - советует Алексей Гончарук.