Главная тенденция на региональных рынках вторичного жилья - продолжающееся снижение цен. Продавцы готовы сдаться и при реальном торге уступать в цене 15-20% от первоначально заявленной стоимости.

Прогнозировать дальнейшую ситуацию на рынке отваживаются немногие эксперты. Пока все едины в одном: к марту цены на вторичку будут снижаться. Падение произойдет на 5-15% от текущих цен. Вместе с тем, до весны ждать каких-либо изменений не приходится. Детально ситуацию в регионах изучал корреспондент BIZ.liga.net.

Общие тенденции

Одной из характерных особенностей этого сезона стало отсутствие спроса на ветхое жилье и "хрущевки" в таких регионах как Донецк, Одесса и Львов. Цены на такое жилье значительно упали, но спрос все равно не вырос. По мнению экспертов, идет серьезный пересмотр отношения покупателя к качеству объекта. Кроме того, уже сейчас понятно, что банки не кредитуют и не будут кредитовать покупку такой недвижимости. В тоже время в Харькове, где "хрущевок" - целые районы, малогабаритные квартиры в ветхом фонде покупают активно, и цены на них упали не так сильно.

Интересно повели себя банки, которые перед закрытием финансового года стали все чаще обращаться к застройщикам и риелторам с просьбой предоставить клиентов для ипотечного кредитования. И хотя, по словам участников рынка, желающих брать кредиты под 15% годовых с условием дополнительного обеспечения немного, эти вариантом пользуются люди, которые инвестируют в первичный рынок на высокой стадии готовности объектов.

Согласно данным риелторов, средние цены на 1-комнатные квартиры на вторичном рынке в выбранных региональных центрах (Львов, Черкассы, Харьков, Одесса, Донецк) составляют от $21 до $30 тыс. (см. Рисунок 1). При этом средняя стоимость аренды колеблется от 1200 до 2400 грн. в месяц.

Рисунок 1. Цены на покупку и аренду однокомнатных квартир по регионам Украины*

* данные региональных риелторских компаний

Донецк

Покупательский спрос на востоке Украины осенью активизировал рынок вторичного жилья. "Выгребали" недорогое, качественное жилье в высотках", - рассказал аналитик компании "Герц" Максим Сидорский.

По его данным, однокомнатную квартиру в Донецке сегодня предлагают по $30-33 тыс.(см. Диаграмму 2) , "двушку" можно приобрести за $40-45 тыс., а трехкомнатные квартиры стартуют в среднем от $45-70 тыс.

При этом, по данным компании "SV Development", цены в разрезе районов Донецка выглядят следующим образом**:

- Ворошиловский район - снижение 0,08% (на $1) до $1492/кв.м.
- Киевский район - снижение 0,41% (на $5) до $1245/кв.м.
- Калининский район - снижение 0,93% (на $11) до $1156/кв.м.

- Куйбышевский район - снижение 0,09% (на $1) до $966/кв.м.
- Ленинский район - снижение 0,10% (на $1) до $958/кв.м.
- Буденовский район - снижение 0,22% (на $2) до $921/кв.м.
- Кировский район - снижение 0,49% (на $4) до $858/кв.м.
- Пролетарский район - снижение 0,06% (на $1) до $895/кв.м.
- Петровский район - снижение 0,08% (на $1) до $749/кв.м.

Что касается новостроев, то застройщики уже начинают новогодние акции со скидками от 5 до 15%. Готовое первичное жилье в Донецке предлагают в среднем по $1174 за 1 кв.м.

Харьков

В соседнем Харькове риелторы отмечают, что активность покупателей на рынке вторичного жилья в ноябре была выше октябрьской. Хотя к началу текущего месяца общее количество покупателей и продавцов заметно снизилось.

По данным АН "Город", средняя стоимость "квадрата" вторичной недвижимости продолжает снижаться и составляет $896,93/кв.м. При этом стоимость однокомнатных квартир составляет $990,81/кв.м. "Двушки" в Харькове предлагают в среднем по $922,32/кв.м. Средняя стоимость трехкомнатных квартир за неделю упала до $777,66/кв.м. В частности, цены на 1-комнатные квартиры стартуют от $30 тыс. (см. Диаграмму 2).

Что касается аренды, то количество выставленных вариантов аренды жилья уменьшилось на 2,06%. Ставки аренды в Харькове стартуют от 1400 грн. за квартиру в месяц (см. Диаграмму 1).

В разрезе районов Харькова средние цены выглядят следующим образом**:

- Киевский район - снижение 0,19% (на $2) до $1276/кв.м.
- Дзержинский район - снижение 0,14% (на $2) до $1235/кв.м.
- Ленинский район - снижение 0,15% (на $2) до $1062/кв.м.
- Октябрьский район - снижение 0,39% (на $4) до $961/кв.м.
- Коминтерновский район - снижение 0,26% (на $2) до $928/кв.м.
- Московский район - снижение 0,86% (на $8) до $912/кв.м.
- Фрунзенский район - снижение 0,12% (на $1) до $965/кв.м.
- Червонозаводской район - снижение 0,18% (на $2) до $937/кв.м.
- Орджоникидзевский район - снижение 0,11% (на $1) до $880/кв.м.

Что касается первичного рынка, то, по данным риелторов, средняя стоимость "квадрата" первичной недвижимости уменьшилась и составляет 883,05$/кв.м.

"В Харькове тенденция такова, что до кризиса застройщики активно застраивали районы, приближенные к центру. Построили довольно много, но продаж практически нет. Сделок - всего 50-60 в месяц, и так продолжалось на протяжении всего 2010 года", - рассказал генеральный директор ГК "Герц" Валерий Кирилко.

Диаграмма 1. Ставки аренды жилья в региональных центрах*

* данные региональных риелторских компаний

Черкассы

В центре Украины - в Черкассах цены на жилье стабильны с сентября текущего года. Хотя риелторы отмечают, что 2010 год, по сравнению с предыдущим, по количеству сделок в два раза результативнее.

"Мы в этом году неплохо поработали, особенно весною и осенью. Спрос не то чтобы очень активный, но он есть. Рынок очень тихо, но двигается, сделки проходят, а это главное", - отметил директор АН "Бизнес партнер" Василий Савраненко.

По данным эксперта, цены на аренду квартир особо не менялись в течение всего года. К новому году ставки немного подросли, но это явление сезонное(см. Диаграмму 1). Цены на однокомнатные квартиры стартуют от $21 тыс. (см. Диаграмму 2).

Новострои в Черкассах сдавались и продают по ценам от 3,8 тыс.грн. до 6 тыс.грн. за "квадрат". На рынке активно работают банки, которые предлагают ипотеку под готовое жилье.

Одесса

На юге страны самое низкое число переходов прав собственности было зафиксировано в БТИ на уровне 250 сделок в месяц. "Сейчас рынок активировался и проходит до 500 регистраций прав собственности в месяц. 20% из них - дарение и обмен. В ноябре количество переходов прав собственности было в районе 480-500", - рассказал директор АН "Первая риелторская компания" Дмитрий Грабина.

По его данным, минимальная стоимость однокомнатной квартиры в Одессе составляет около $25 тыс. (см. Диаграмму 2). Но такие квартиры покупают быстро. Стандартная цена однокомнатной квартиры - $55-65 тыс. "Активность спроса не меняется, оно не ухудшается, и это радует. Со средины декабря ожидаем предпраздничного оживления на рынке", - сказал Д.Грабина.

Риелтор сообщил, что летом, благодаря Интернет-продвижению объектов, в Одессе было достаточно много покупателей из бывших стран СНГ, Белоруссии, Молдовы, России и т.д.

Еще одной особенностью рынка Одессы стала ценовое расслоение. Покупатели разделились на две категории: одних интересовали объекты до $70 тыс., других - уже после $200 тыс.

В разрезе районов Одессы цены в ноябре были такими**:

- Приморский район - рост 0,22% (на $4) до $1724/кв.м.
- Таирово - стабилизация 0,00% (на $0) до $1435/кв.м.
- Черемушки - снижение 1,39% (на $17) до $1225/кв.м.
- Молдаванка - снижение 0,32% (на $4) до $1216/кв.м.
- Поселок Котовского - стабилизация 0,00% (на $0) до $1159/кв.м.

Новострои продают от $750 до $2,5 тыс. за "квадрат". Спрос на них стал хуже, чем был летом, но застройщики обещают новогодние акции и скидки, которые могу немного оживить продажи.

А вот что касается аренды жилья, то в Одессе минимальная стоимость аренды - самая высокая среди выбранных регионов и вполне сопоставима со столичными расценками. Так, квартиры на съем предлагают по цене от 2400-3200 грн. в месяц (см. Диаграмму 1). Много предложений дорогой аренды по $1200-1500, но спроса на нее, по словам риелторов, нет даже перед новогодними праздниками.

Диаграмма 2. Стоимость 1-комнатных квартир в региональных центрах*

* данные региональных риелторских компаний

Львов

Совсем иная ситуация на Западе Украины, где спрос есть только на самое дешевое жилье.

Директор агентства "Золотая арка" Ирина Яремко рассказала: "Спрос идет только на однокомнатные квартиры по $30-34 тыс. (см. Диаграмму 2). Цена реальной сделки на 10-20% отличается от заявленной стоимости предложения".

По ее словам, кризисный 2009 год был даже лучше, чем 2010. "Начиная с сентября у риелторов такое ощущение, что стационарные телефоны не работают. Звонков очень мало", - жалуется риелтор.

В разрезе районов Львова цены в ноябре выглядели следующим образом**:

- Галицкий район - снижение 0,17% (на $3) до $1830/кв.м.
- Франковский район - рост 0,07% (на $1) до $1406/кв.м.
- Лычаковский район - снижение 0,18% (на $2) до $1317/кв.м.
- Зализнычный район - снижение 0,13% (на $2) до $1260/кв.м.
- Шевченковский район - рост 0,26% (на $3) до $1235/кв.м.
- Сыхивский район - стабилизация 0,00% (на $0) до $1172/кв.м.

Единственный более или менее активный сегмент рынка во Львове - аренда. За 1500 грн. можно снять квартиру со всем необходимым (см. Диаграмму 1). Если нужно более комфортное жилье, то речь пойдет о 2 тыс.грн. в месяц. Но здесь, как и в Одессе, более дорогое жилье "выпало" из обоймы: на него нет ощутимого спроса.

Яна ДОВГАНЬ

* данные по ценам в разрезе районов предоставлены компанией "SV Development"