В своем предыдущем месячном обзоре мы прогнозировали, что тенденции, проявившиеся на вторичном рынке недвижимости Киева в октябре, получат дальнейшее развитие.

В основной своей части прогноз оправдался: индексы стоимости жилья IKm(USD) и IKm(UAH) продолжали плавно снижаться; в ноябре индекс IKm(USD) снизился на 0,4%, индекс IKm(UAH) на 0,3%.

Индикаторы DOMIK.NET рынка недвижимости Киева представлены в таблице

Индикаторы DOMIK.NET рынок недвижимости Киева	Ноябрь 2010	Изменение за месяц	Изменение с начала года
Исходная информация о ценах в $/кв.м
Индекс стоимости жилья Киева в текущем месяце IK m (USD)	1559 (пункт.)	-0,4%	-7,1%
Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце)	-0,4%	0,1%	+0,6%
Индекс доходности жилья (сравнение с банковским депозитом)	0,0 банк/деп	0,0 банк/деп	+0,4 банк/деп
Исходная информация о ценах в гривнах за квадратный метр
Индекс стоимости жилья Киева в текущем месяце IK m (UAH)	12422 (пункт.)	-0,3 %	-7,5%

Оправдался и наш прогноз относительно роста числа сделок купли-продажи квартир. Но в этой части прогноз оправдался лишь частично. Ибо количество договоров задатка снизилось. А именно этот показатель является одним из важнейших при анализе уровня деловой активности на коротких промежутках времени (уменьшение числа договоров задатка практически всегда приводит к уменьшению числа сделок в следующем месяце).

Основное расхождение между прогнозом и реальностью произошло в части оценки цен предложений. Вместо ожидаемого плавного снижение цен предложений, статистика зафиксировала их рост на 2,2%. Сказался резкий рост числа продаваемых квартир и связанное с ним изменение состава предложения.

В ноябре количество квартир в нашей актуальной базе данных выросло на 26,1% (с 6320 до 7972). Согласно законам рыночной экономики, цены при таком резком росте числа предложений должны снижаться. Но тут необходимо учитывать особенности отечественного рынка недвижимости и ментальность значительной части продавцов. Далеко не все потенциальные продавцы ориентируются в ценах на недвижимость . Потому, выставив квартиру на продажу, цену сначала обычно завышают; и лишь столкнувшись с отсутствием звонков и просмотров, через какое-то время снижают ее. Естественно, что все это накладывает свой отпечаток на статистику.

Основных причин резкого увеличения количества предложений, на наш взгляд, несколько:

- рост коммунальных платежей;

- введение налога на недвижимость в обозримом будущем;

- достаточно мощное и разностороннее психологическое давление на общество, основная цель которого изменить отношение людей к покупке и продаже недвижимости (мол, собственная квартира - это не цель жизни, не «священная корова», а такой же товар, как и все остальное);

- значительное количество публикаций и выступлений, призывающих поскорее избавляться от лишней недвижимости пока она еще в цене (мол, дальше цены будут снижаться).

Это и привело к резкому росту числа продавцов, а также квартир, выставленных на продажу.

В этих условиях важно понять, какая часть продавцов реально стремиться продать недвижимость в ближайшее время (по тем ценам, которые дадут); а какая часть продавцов никуда не торопится и будет ждать оживления спроса.

Пока продавцов, которые никуда не торопятся, подавляющее большинство. Но это сейчас. А как их настроения изменятся в будущем, прогнозировать сложно.

Подводя итоги месяца, необходимо отметить увеличение количества звонков и просмотров, а также то обстоятельство, что в ноябре доля «экскурсантов» на просмотрах заметно снизилась. Переговоры нередко шли в достаточно конструктивном русле: стороны старались сделать шаги навстречу друг другу.

Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже.

Статистика цен продаж

Данные о ценах продаж квартир на вторичном рынке Киева приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.

Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.

В ноябре средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:

- до приведения параметров квартир к усредненным 1659$ (13215грн);

- после приведения параметров квартир к усредненным 1620$ (12904грн).

Разница между ценами продаж и средними ценами предложений в тех же сегментах рынка снизилась на 2,3% и составила 14,1%.

Индекс стоимости жилья Киева

Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы объектов недвижимости (то есть на основе цен предложений), но учитывает цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр. В первом случае индекс стоимости снизился на 0,4%, во втором  на 0,3%.

Прогноз на декабрь

Полагаем, что декабре индексы стоимости будут плавно снижаться, а количество предложений вырастет.

Основание для такого прогноза – высокая инерционность киевского рынка недвижимости; тенденции изменения цен быстро не меняются. Исключения – периоды резкого ухудшения экономической ситуации, и связанные с этим панические настроения.

Количество сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке Киева, скорее всего, уменьшиться (сокращение количества договоров задатка в ноябре неизбежно скажется на числе продаж в декабре).

Что же касается договоров задатка, то их количество в декабре, скорее всего, возрастет. Основания для такого прогноза: увеличение количества просмотров в ноябре, а также заметное снижение количества «экскурсантов» на просмотрах. Кроме того, мы учитываем опыт прошлых лет, который говорит о том, что в декабре возрастает число участников рынка, которые торопятся. Отчасти это связано со стремлением людей войти в Новый год с уже решенными жилищными и финансовыми проблемами, отчасти - с традиционными рождественско-новогодними каникулами, которые на рынке недвижимости нередко растягиваются до февраля.

Подписать договор купли-продажи в 2010 году эти участники рынка, возможно, и не успеют, но договор задатка – вполне.