С 1 октября все сделки по аренде жилья придется регистрировать в БТИ. Это - прямая предпосылка для подорожания аренды минимум на 15%. Однако владельцы съемных квартир наверняка без труда найдут способ минимизировать налогообложение или вовсе будут уклоняться от него, даже несмотря на риск сесть в тюрьму на 5 лет.

С 1 октября вступают в силу изменения в законе «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений», которые обязывают регистрировать договора по аренде жилья в БТИ. Об этом же говорится в приказе Минюста №1692/5 от 29.07.2010, которым были внесены изменения в приказ от 7.03.2002 № 7/5 и изменена редакция Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество.

По словам экспертов, эта мера вызвана желанием государства увеличить поступление от налоговых доходов. «В случае регистрации договора аренды в БТИ уклонится от 15% налога (он подлежит уплате по месту регистрации арендодателя в течение 40 дней после окончания каждого квартала. - Ред), который должен платить арендодатель - не получится», - уверен директор АН «Каштан 2000» Сергей Позняк. Он отметил, что до этого момента налоговые инспекторы могли контролировать лишь те сделки, которые заверялись нотариально в обязательном порядке - когда срок аренды превышал более трех лет.

По словам риелторов, в 85% случаев средний срок договора сегодня составляет полгода-год, и регистрируется риелтором. К услугам нотариусов прибегали в основном юрлица, которые чаще всего арендуют жилье под офис, и иностранцы.

Никаких новых наказаний для уклонистов документ не предусматривает. Как и прежде тем, кто не платит налоги, предлагается выбор: штраф от 300 до 2000 необлагаемых минимумов (т. е. от 5100 грн. до 34 000 грн.) плюс вся сумма утаенных от государства налогов или лишение свободы на пять лет.

Если столичные рантье пойдут навстречу новым требованиям чиновников, то дополнительные платежи они будут добывать в карманах арендаторов, что увеличит стоимость аренды минимум на 15%. Стоит отметить, что по данным риелторов, в сентябре уже был зафиксирован рост цен на аренду жилья на 10-15%. Причем основная часть сделок, по словам аналитика АН «Новый адрес» Михаила Полынцева, по-прежнему приходится на эконом-сегмент, поскольку увеличение спроса произошло в основном за счет приехавших студентов.

Дополнительное удорожание наверняка приведет к тому, что одну квартиру будут арендовать несколько человек, а арендаторы обязательным условием будут ставить наличие в квартире свежего ремонта и новой бытовой техники. Такие результаты невыгодны арендодателям, и поэтому далеко не все пойдут регистрироваться в БТИ. «Рантье можно условно разделить на две группы. Одна имеет много квартир, вторая сдает в аренду только одну, максимум две квартиры. Для первых, чтобы не привлекать к себе лишнего внимания, предпочтительнее работать максимально в законодательном поле, поэтому они, возможно, будут сами платить налог, а возможно, предложат разделить с арендаторами его 50/50. Вторые же нацелены на получение наибольшей финансовой отдачи, поэтому будут стараться уйти от налогов всеми способами», - говорит директор АН «Столица» Анна Шпильман.

В качестве примерной схемы ухода от налогов риелторы вспоминают классику: в договоре писать цифру ниже реальной аренды. Например, вместо 5000 грн. в месяц, написать 700-800 грн, и с этой суммы платить 15% налог (т.е. платить в бюджет придется 105-140 грн. вместо 750 грн. в месяц). А еще можно арендаторов назвать своими дальними родственниками, которых пустили исключительно по доброте душевной и лишь за уплату коммунальных услуг. Налоговым инспекторам придется немало попотеть, чтобы доказать обратное.

Конечно, подобные шаги дают основание для злоупотребления со стороны арендаторов, но столичные рантье давно привыкли решать все возникающие проблемы своими силами. «В крайнем случае, всегда можно привлечь за дополнительную плату местного участкового. Он помочь не откажется», - делится своими соображениями один из владельцев столичной двухкомнатной квартиры.

Риелторы не исключают, что многие законопослушные украинцы просто испугаются огромных очередей в БТИ. Напомним, что изменение процедуры права собственности и выдача документов БТИ вызвали хаос на рынке недвижимости. По словам президента Союза специалистов по недвижимости Украины Александра Рубанова, для получения справки из реестра прав собственности (выдается вместо прежней справки-характеристики), которая необходима для заключения договора купли-продажи, необходимо ждать около месяца. Дополнительная нагрузка на БТИ лишь усложнит ситуацию.

Кроме того, остается неясным, как должны поступать те граждане, которые сдают жилье в аренду посуточно или почасово. Ведь в таком случае срок аренды будет короче, чем время, необходимое для регистрации сделки в БТИ. Естественно, вопрос можно будет «решить» и за более короткое время, но за дополнительные финансовые вливания. Становится же законопослушными за свой счет украинцы вряд ли пожелают. Поэтому государству придется еще немало потрудиться, чтобы просто заставить столичных рантье прийти в БТИ. Либо чиновникам останется смотреть на невыполнение новых правил сквозь пальцы. Что, впрочем, им не впервой.

Дарья Кутецкая