В распоряжении "ДЕЛА" оказались данные исследования отечественного рынка ипотеки, проведенного Украинской национальной ипотечной ассоциацией (УНИА). На начало III квартала кредиты под залог недвижимости выдавали 23 из 176 банка, при этом диапазон ставок колебался от 17 до 27%. Интегральная эффективная ставка находилась в районе 22-23% годовых. Во II квартале средний размер кредита на покупку жилья на вторичном рынке составлял всего 275 тыс. грн. ($34,8 тыс.).

Впрочем, судя по тому, как менялась статистика действующих ипотечных договоров, украинцы не стремились выстраиваться в очередь за кредитами. Так, если на начало апреля, число таких договоров составляло 430 тыс., то спустя 3 месяца их было уже на 8 тыс. меньше. Соответственно снизился и общий объем ипотечных кредитов на балансах банков с 101 млрд. грн. до 97,8 млрд. грн. "Несмотря на увеличение числа банков, предлагающих ипотеку (в начале года было только 7. - "ДЕЛО"), тенденция сокращения ипотечных кредитов в активах банков сохраняется", - констатирует исполнительный директор УНИА Павел Матияш.

То, что украинцы пока не спешат решать квартирный вопрос с помощью банковского кредитования, подтверждают и финансисты. "Объемов на этом рынке нет, сделки купли-продажи недвижимости с привлечением кредитования немногочисленны. Основная причина - на ипотеку нет спроса. На сегодняшних условиях она интересна очень узкому кругу потенциальных клиентов. К тому же многие из заемщиков не удовлетворяют предъявляемым банками критериям платежеспособности", - говорит банковский эксперт Тарас Кириченко.

Сейчас банки хотят 30-50% первоначального взноса, реальная цена кредита - 22-23% годовых в гривне. При этом финучреждения при оценке платежеспособности клиентов согласны учитывать только официальные доходы заемщиков, которые минимум в два раза должны превышать размер ежемесячного платежа. Получается, что для покупки дешевой киевской квартиры ($50 тыс.) официальная зарплата должна быть не меньше 12 тыс. грн. (в июне средняя зарплата в Киеве составляла 3,59 тыс. грн.). Вот и получается своеобразный замкнутый круг - население кредиты не берет потому, что дорого, банки кредиты не дают потому, что такие дорогие займы мало кто может обслуживать.

Сейчас финансисты не берутся давать однозначный ответ на вопрос - когда массовая ипотека вернется в Украину. По мнению участников рынка это зависит от ряда факторов - условия кредитования (цена займа), рост благосостояния населения и динамика стоимости на жилую недвижимость.

При этом в самых общих прогнозах касательно ситуации на рынке жилищного кредитования оценки экспертов очень сильно расходятся. Например, Матияш полагает, что уже до конца этого года почти большинство системообразующих банков вернется на этот рынок, что приведет к снижению ставок до 16-18% и уже в следующем году население будет намного активнее интересоваться ипотекой.

В то же время, президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко считает, что ставки размером около 17-18% интересны только узкому кругу людей. "Под 18% ипотеку будут брать те, кому для решения или улучшения жилищных условий не хватает незначительной суммы, однако полноценно рынок на таких ставках работать не может", - уверен финансист. По его мнению, о массовой ипотеке можно будет говорить в том случае если цена сократится до 12 и ниже процентов годовых.

Такого же мнения придерживается и член правления по розничному банковскому бизнесу банка "Форум" Кшиштоф Кужьбик: "Спрос на ипотечные кредиты вырастет, когда процентные ставки не будут превышать 10-11%, а в идеале - будут выражаться однозначным числом",- полагает банкир.

Для того, чтобы ставки по гривневой ипотеке опустились до экономически и психологически приемлемой цифры в 1% в месяц (12% годовых), в финансовой и бюджетной системе Украины должны произойти ряд структурных изменений.

"Во-первых, инфляция должна быть в пределах 5% годовых, а во-вторых, у банков должны быть "длинные" пассивы. Без этого удешевление ипотеки очень проблематично", - говорит президент Ассоциации украинских банков Александр Сугоняко.

С тем, что без длинного ресурса банки не будут кардинально удешевлять ипотеку согласен и Кириченко. "У банков сейчас достаточно короткая ресурсная база, это значит, что начинать массовую выдачу ипотечных кредитов сроком на 20-30 лет они не будут, так как это очень рискованно, а аппетита к риску сейчас ни у кого нет", - отмечает он.

По оценке Александра Сугоняко при самом благоприятном стечении обстоятельств для достижения предкризисной активности на ипотечном рынке должно пройти как минимум 2-3 года.

Борис Давиденко