«Выгонят на улицу, а квартиру отберут» - приблизительно так представляли себе неопытные заемщики ситуацию в конце 2008 - начале 2009 года, когда из-за падения курса гривни и доходов многие из них уже не могли обслуживать свои ипотечные кредиты. Банки такое суждение всячески поддерживали, дабы в сложное для всех время не оказаться перед лицом повального снижения платежной дисциплины заемщиков.

Как выяснило «ДЕЛО», на практике выселение из квартиры прописанных в ней должников, их родственников или знакомых оказалось занятием не из простых и дешевых. Затраты на принудительное взыскание залога составляют около 30% его стоимости. А при «отягощающих» обстоятельствах, когда в квартире прописаны социально незащищенные категории граждан, как то пенсионеры или несовершеннолетние дети, задача становится почти невыполнимой.

В прошлом году на сайтах многих украинских банков появились новые разделы под названием «Реализация залогового имущества». Так, у обладателя наибольшего ипотечного портфеля физлиц - УкрСиббанка (18% рынка) на сайте предусмотрено для этих целей сразу два раздела: по реализации залогов на торгах (то есть по принуждению) и по добровольной продаже.

В банке говорят, что в первом случае они продают квартиры, собственники которых не хотят оплачивать долг и отказываются его реструктуризировать. Таких квартир и домов по всей сети у финучреждения собралось около 340, приблизительно столько же - 325 объектов жилой недвижимости - продает банк по согласию с заемщиком.

У Райффайзен Банка Аваль, который держит 12,1% розничного ипотечного рынка, на продажу выставлены 373 квартиры и 349 домов.

Третий на рынке Укрсоцбанк с долей 11,7% свою базу залогового имущества почему-то скрывает. «Наш розничный бизнес не видит пока целесообразности (выставлять на сайте базу залогового имущества. - «ДЕЛО»)», - сообщили в пресс-службе Укрсоцбанка. Банк «Надра» выставил около 353 квартир и домов, которые ищут новых платежеспособных хозяев.

Рынок залоговых квартир, выставленных на продажу, имеет огромные масштабы, однако похвастаться активными продажами банкиры не могут. «За прошлый год банк реализовал почти 40 квартир и домов, за этот - около 10», - сообщили в «Надра».

Не могут похвастаться масштабной реализацией залогов по ипотеке и в СЕБ Банке. «В 2009 году мы реализовали сравнительно небольшое количество объектов. Причин здесь несколько: малая активность рынка, долгие судебные и исполнительные процедуры, пока объект залога выставляется на продажу», - говорит начальник управления по работе с залоговым имуществом СЕБ Банка Татьяна Саух.

По ее словам, в этом году количество продаж растет, так как активизируется рынок. «Многие заемщики поняли, что по ценам 2007-2008 годов им не удастся реализовать свое имущество, и начали уступать в цене, более приближенной к рыночной», - утверждает она.

Банкиры не скрывают, что им намного выгоднее, когда заемщик добровольно соглашается на продажу залога. Это не только экономит время и нервы сотрудников финучреждений, но и деньги. Причем принудительная реализация имущества невыгодна и самим заемщикам, утверждают в банках. «Принудительное взыскание залога - затратная процедура, в результате которой теряется около 30% стоимости залога: затраты на принудительное производство, комиссия торгующей организации. В итоге клиент остается должен банку разницу, а банк может претендовать на другую собственность и активы клиента», - отмечает директор департамента правового обеспечения Эрсте Банка Александр Ярецкий. По его словам, конфликты с банком только затягивают время решения проблем и в 99% случаев заканчиваются убытками как для клиента, так и для банка.

Некоторые банки продажей залоговых квартир вовсе не занимаются. «Наш банк не занимается реализацией залогового имущества. Как правило, находим компромиссные решения и реструктуризируем задолженности», - сообщили в пресс-службе банка «Хрещатик».

Банкиры признаются, что «по принуждению» продаются чаще всего квартиры и дома, купленные в свое время перекупщиками, в которых никто не проживает. Так, в УкрСиббанке сообщили, что в большей части квартир, выставленных на торги, заемщики не прописаны.

А вот принудительно продать жилье, в котором проживают или сам должник, или его родственники, по словам экспертов, очень сложно. К примеру, в ОТП Банке «ДЕЛУ» насчитали около 10 случаев за время кризиса, когда финучреждению удалось выселить заемщиков из залоговых квартир, в которых были прописаны сами должники, их родственники или знакомые.

Во многих финучреждениях вообще не берутся за подобные проблемные залоги. «Банки не выселили практически ни одного заемщика из квартиры - это правда. Заемщики защищаются всеми возможными и невозможными способами - подают в суды по поводу того, что заключали сделку без согласия жены, а также резко начинают прописывать в квартирах детей», - рассказывает член правления Проминвестбанка Владислав Кравец.

По его словам, даже если банк получает конечное решение суда, выселить из квартиры недобросовестных заемщиков он не может, так как в той квартире или доме уже прописаны дети и пенсионеры. «ЖЭК прописывает в залоговых квартирах детей и пенсионеров, несмотря на то, что в кредитном договоре написано, что этого делать нельзя, - ему на это начхать», - сетует Кравец. Однако банкиры дарить эту недвижимость заемщикам не собираются и планируют передавать такие кредиты в коллекторские компании. А у коллекторов с заемщиками другие методы работы.

Среди выставленных на продажу квартир и домов попадаются довольно дорогие «экспонаты». Жаль только, что большинство этих домов находятся в недостроенном состоянии. Но уже из набросок можно увидеть - проекты задумывались амбициозные.

К примеру, ОТП Банк продает дом в Конче-Заспе общей площадью 2,4 тыс. кв.м. за $2,9 млн. В доме - 10 спален с санузлами, гостиная комната, гардеробная, бассейн на 230 кв. м, зимний сад, бар, сауна, турецкая баня, комната отдыха. Также есть гараж на 4 машины, котельная, прачечная, тренажерный зал, кинотеатр, бильярдная, спортзал, винный погреб, бар-ресторан.

Банк «Финансы и Кредит» выставил на продажу трехэтажный дом в с. Крюковщина, под Киевом общей площадью 800 м. кв. Стоимость дома - $0,8 млн. Дом достроен, с евроремонтом, придомовая территория уложена газоном, есть бассейн. Как часто пишут в объявлениях риелторы - «Заходи и живи».

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Принудительная продажа имущества

Алексей Поляков

начальник отдела исполнительного производства OTП Банка

Что обычный заемщик слышит от своих соседей, друзей, знакомых? «Пропиши дома детей, и никто тебе ничего не сделает». Так и поступают. Известны случаи, когда заемщики прописывали до семи детей в одной квартире, исходя из старого постулата: «Чем больше - тем лучше».

Процедура работы с такими должниками стандартная. Банк обращается в исполнительную службу, а государственный исполнитель информирует заемщика о необходимости добровольного погашения долга в установленные сроки. Если он игнорирует это требование, то исполнитель уведомляет его о дате и времени проведения описи имущества. Многие заемщики считают, что, не допустив госисполнителя к описи, они тем самым ловко одурачили банк вместе с исполнительной службой. На самом деле зачастую это только начало.

Поведение должника резко меняется, когда исполнитель описывает квартиру в присутствии милиции и понятых по определению районного суда. Тогда он уже пытается начать диалог с банком. Но банк, сомневаясь в его искренности и понимая, что находится в шаге от продажи квартиры, предпочитает продолжить начатую работу по принудительной продаже имущества.

Буквально неделю-две назад подобный случай произошел с одним из заемщиков по ул. Вишняковская в Киеве. Он решил не допускать государственного исполнителя к описи, поскольку слышал, что тех, у кого маленькие дети, никто не трогает и из дома не выселяет. Вместе с тем этот клиент является вполне платежеспособным и имеет возможность обслуживать свой кредит в полном объеме. Однако делать этого не хотел.

Он решил держать оборону и дважды не допускал исполнителей и сотрудников банка к описи квартиры. О каждом факте недопуска был составлен соответствующий акт, что позволило в будущем исполнителю обратиться в суд и доказать неправомерность действий заемщика. Через 15 дней исполнитель уже отсылал уведомление должнику о принудительном входе. Но заемщик опять проигнорировал это требование, ведь у него маленький ребенок.

В назначенный день у дверей должника собрались представители банка, государственный исполнитель и участковый милиционер. Жена хозяина квартиры вышла из квартиры с коляской и отказалась кого-либо впускать. Даже ознакомившись с определением суда, женщина пожала плечами и равнодушно бросила, что у нее, дескать, маленький ребенок и права входить в ее квартиру никто не имеет.

Государственному исполнителю ничего не оставалось, кроме как пригласить в компанию профессионального взломщика замков. Имущество недобросовестного заемщика в присутствии представителей правоохранительных органов, банка, ЖЭКа и понятых было описано. Эта квартира в ближайшее время будет выставлена на торги (принудительную продажу. - «ДЕЛО»).