Столичный рынок вторичной жилой недвижимости постепенно выходит из комы: нынешней весной число сделок купли-продажи квартир выросло по сравнению с прошлым сезоном более чем в два раза. Правда, риэлторы признаются, что активизация продаж произошла преимущественно благодаря покупателям самого дешевого жилья, на которых приходится как минимум две трети клиентов киевских агентств недвижимости. Да и цены на вторичке, несмотря на увеличение спроса, продолжают падать, а предложение жилья - расти.

Выйдя из комы

С наступлением весны вторичный рынок жилой недвижимости столицы заметно оживился. По итогам марта и апреля в городе заключалось около 900 сделок купли-продажи в месяц, тогда как в минувшем году в это же время - порядка 400, а в нынешнем январе - 300-330. «Конечно, до докризисных показателей рынку вторичного жилья еще далеко. Например, в 2008 году в Киеве было продано 20 тыс. квартир, то есть в среднем заключалось около 1,6 тыс. сделок ежемесячно. А весной этот показатель достигал 2 тыс. сделок в месяц. Можно утверждать, что рынок вышел из комы, в которой пребывал более года», - говорит ведущий специалист департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий.

Главной причиной резкого увеличения транзакций, по мнению риэлторов, стал отложенный спрос. Так и не дождавшись в разгар кризиса снижения стоимости квартир до $20 тыс., потенциальные покупатели увидели, что и имевшиеся год назад предложения по цене $30-40 тыс. исчезли. Тот факт, что недвижимость прекратила стремительно дешеветь, а в эконом-сегменте даже немного подорожала, также сыграл свою роль в активизации покупок. Как считает генеральный директор АН «Благовест» Ирина Луханина, оживлению рынка способствовали стабилизация украинской валюты, изменения на политической арене, где на ближайшие несколько лет наконец-то определилась господствующая элита, а также связанное с этим повышение деловой активности и возвращение рядом банков депозитов своим вкладчикам.

Спрос без ипотеки

Основной спрос на рынке вторичной недвижимости столицы сосредоточен в сегменте эконом-класса, максимальная стоимость жилья в котором не превышает $70-80 тыс. По информации начальника отдела продаж квартир компании «Траектория» Лидии Ряжских, на такие сделки сейчас приходится порядка 70% общего количества транзакций, на квартиры класса эконом плюс - 15%, в то время как на элитные апартаменты - около 4-5%, а на бизнес-класс - 10%.

Самое дешевое жилье в Киеве - гостинки или хрущевки площадью до 32 кв. м, расположенные на Борщаговке, Лесном массиве, Воскресенке или Троещине, сегодня можно купить за $40-45 тыс., тогда как зимой прошлого года оно оценивалось в $24-33 тыс., а в январе нынешнего года - в $37-38 тыс. Популярностью среди покупателей пользуются и хрущевки в Соломенском или Шевченковском районах, которые стоят порядка $50 тыс. (год назад такие квартиры можно было выторговать за $40 тыс.). По словам г-жи Ряжских, на сделки в этом ценовом диапазоне (до $50 тыс.) приходится около 30% всех покупок. Еще 40% договоров купли-продажи заключаются по квартирам стоимостью от $50 до $80 тыс., а наибольшим спросом пользуются «единички» в домах серии БПС (от $60 тыс.) и дешевые двухкомнатные квартиры на Соломенке, Чоколовке, проспекте Победы, Лукьяновке, Дорогожичах и Оболони, цена которых стартует с $50-55 тыс. и достигает $70-80 тыс. в зависимости от метража и района. Пользуются популярностью в эконом-сегменте и двухкомнатные квартиры в сталинках, домах серии ПБС и зданиях, возведенных по спецпроекту (от $70-75 тыс.), а также самые доступные трехкомнатные апартаменты, которые можно найти по $75-80 тыс.

Аналитик по недвижимости агентства «Планета Оболонь» Владимир Коломейко утверждает, что концентрация спроса в самом дешевом сегменте вполне объяснима. Если раньше рынок развивался за счет ипотечных кредитов, с привлечением которых заключалось 70-80% всех сделок, то сейчас доля кредитных квартир не превышает 5%. Причем в большинстве случаев займы берутся лишь на небольшую часть стоимости недвижимости (не более $10-30 тыс.), а накопления в сотни тысяч долларов имеются у крайне незначительной части населения. С этим мнением согласна и Ирина Луханина, добавившая, что жилье в самом низком ценовом сегменте приобретают люди, которые сумели накопить $40-80 тыс., но не могут себе позволить взять кредит под 20-30% годовых для покупки более качественного жилья.

В сегментах эконом плюс и бизнес, на которые совокупно приходится порядка 25% от всех сделок на рынке, популярностью пользуется жилье в новых домах в центре и прилегающих к нему районах, а также в спальных районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. В элитном же сегменте число сделок минимально: покупатели ищут просторные квартиры на Оболони (в жилых комплексах, построенных несколько лет назад) и в некоторых микрорайонах Печерска, но хотят приобрести их по более низкой цене, нежели предлагают продавцы.

Главными покупателями б/у жилья являются семейные люди в возрасте от 30 до 50 лет, большинство которых киевляне и лишь 20% - приезжие из других регионов Украины, а 4-5% - иностранцы. «У многих жителей Киева за период застоя на рынке накопились неразрешенные проблемы по съездам/разъездам. При таких сделках первостепенную роль играет не абсолютная стоимость квартир, а стабильность цен, так как эти сделки занимают длительный период времени, а также соотношение цен между сегментами рынка. Поскольку оба фактора сейчас благоприятствуют, многие киевляне вышли на рынок для решения своих жилищных вопросов», - объяснил директор отдела агентских услуг АН «Ситикон» Эдуард Бразас.

А цены вниз

Несмотря на значительное оживление на рынке, средняя стоимость квадратного метра жилья продолжает падать, а количество предложений - расти. По данным директора департамента по связям с общественностью корпорации «Первая риэлторская группа» Владимира Германова, с начала нынешнего года уровень средней цены предложения сократился в долларовом эквиваленте на 4,7%. Правда, Сергей Костецкий утверждает, что это происходит прежде всего за счет самых дорогих элитных апартаментов, а также квартир в сегментах бизнес и эконом плюс. «Жилье в эконом-сегменте, наоборот, дорожает, так как из этой категории очень быстро вымываются самые дешевые предложения. Если на пике кризиса гостинку можно было приобрести за $24-30 тыс., то сегодня минимальные цены стартуют с $40 тыс. Элитные же апартаменты продолжают стремительно дешеветь. То, что осенью предлагалось по $600 тыс., сейчас готовы отдать за $400 тыс.», - отмечает он.

Владимир Коломейко добавляет, что ситуация, когда активность на рынке растет, а цены продолжают падать, объясняется и другим фактором. По его словам, в базах данных агентств стало гораздо меньше квартир, собственники которых продают их лишь номинально, не изменяя стоимость по полгода-год, ввиду отсутствия просмотров и интереса покупателей. Кроме того, реальные сделки повлекли за собой и реальные скидки, что также отразилось в тренде по дальнейшему уменьшению средних цен на вторичке. «Практически всем сегментам, за исключением разве что самого дешевого жилья, есть куда дешеветь, поскольку соотношение спроса и предложения достигает 1 к 13, причем некоторые квартиры и даже ценовые категории остаются полностью невостребованными», - отмечает Лидия Ряжских.

Помимо снижения цен предложения, продавцы не особо востребованной жилой недвижимости готовы предоставлять реальным покупателям и дополнительные скидки. «Конечно, говорить о значительных скидках сейчас уже не приходится: на самые ходовые варианты цены уменьшают лишь на 5-10%. Как правило, это более сговорчивые продавцы, имеющие непогашенные кредиты, а также не привязанные к дальнейшей покупке. Дополнительным аргументом в торге служит быстрая оплата, отсутствие цепочки дальнейших сделок и лояльные условия по самой сделке (сроки освобождения, расходы по оформлению и т. д.). Если же речь идет о достаточно больших и дорогих апартаментах, то тут можно рассчитывать и на более значительный торг, особенно если это не единственная квартира продавца», - считает г-н Бразас.

А вот увеличение предложения, которое только за апрель выросло почти на 20% и достигает сегодня порядка 12 тыс. объектов, по мнению риэлторов, напрямую связано с активизацией рынка. В основной массе новое предложение - это квартиры, которые были сняты с продажи в период кризиса в связи с резким падением их стоимости. «Сейчас цены относительно стабилизировались, пошли сделки, и люди снова выставляют свою недвижимость на продажу», - отмечают в АН «Ситикон».

Прогнозируя дальнейшее развитие рынка вторичной недвижимости столицы, риэлторы считают, что до возобновления полноценных ипотечных программ ожидать дальнейшего повышения цен или увеличения количества сделок не приходится. Более того, по мнению ряда специалистов, нынешним летом, когда активность упадет до январских отметок, а многие продавцы согласятся на значительный дисконт, может произойти очередное снижение цен.

Любовь Осипова