Александр Поливодский,
Юридическая фирма «София» партнер, адвокат

Всего несколько недель назад парламент окончательно принял, а Президент Украины подписал Закон, который был разработан правительством и, по мнению авторов, устраняет ряд неоправданных ограничений и запретов, следовательно, стимулирует инвестиции в строительство. Градостроительная сфера действительно является довольно сложной системой законодательства, которая включает в себя многие законодательные акты, регулирующие разные сферы. Так, к градостроительной сфере имеет непосредственное отношение законодательство о местном самоуправлении, финансовых механизмах, санитарном благополучии, экологической безопасности, не говоря уже о гражданском и хозяйственном праве. Не удивительно, что новый закон вносит изменения к двадцати трем законам. Остановимся на некоторых изменениях в связи с принятием этого Закона.

Градостроительная секретность?

С принятием нового Закона в сферу градостроительного законодательства строительства неожиданно включено законодательство о государственной тайне. Так, часть 11 статьи 17 этого Закона устанавливает, что общая доступность материалов генерального плана населенного пункта обеспечивается путем его опубликования, в том числе на сайтах соответствующих органов. В данной части, без сомнения, это хорошая новость для бизнеса. Ведь такая информация важна для планирования нового строительства в самом начальном этапе, даже до составления бизнес плана. До принятия такой нормы законодательством практически не было определено, как можно получит такую информацию официальным путем.

Вместе с тем, такая прогрессивная норма не осталась без, казалось бы, незначительной, но важной оговорки, маленького, но важного «НО...». Так, Законом установлено, что не подлежит опубликованию та часть генерального плана, которая составляет государственную тайну и относится к информации с ограниченным доступом. В некоторой степени это можно понять, поскольку военные и другие важные государственные объекты также располагаются на определенных частях земной поверхности, и их режим секретности должен быть обеспечен. Но тот лит это способ обеспечить секретность? Не станет ли секретность преградой в обмене градостроительной информации, которая так важна при выборе места расположения объекта и начале любого строительства?

Напомним, что вопросы установления и порядка доступа к государственной тайне регулируются Законом Украины «О государственной тайне», в соответствии с которым государственный эксперт по вопросам тайн выносит соответствующее решение и информация становится секретной, доступ к ней ограничивается, а лица, которые ее распространяют, могут привлекаться к ответственности, в том числе к уголовной.

Если раньше такую информацию получали полуофициальным путем, но все же получали, то теперь распространение такой информации чревато суровым наказанием для ответственных лиц.

Следует обратить внимание на то, что до принятия этого закона генеральный план не был тайной (во всяком случае, в законе об этом не указывалось). Следовательно, сейчас стоит ожидать решений о засекречивании такой информации. Какая часть генерального плана будет засекречена? Ответ на этот вопрос, увы, новый Закон не дает, предоставляя широкие возможности для чиновника использовать эту норму в своих интересах.

Вместе с тем, юристам и бизнесу стоит использовать другие новшества законодательства, а именно: окончательно принятый недавно, подписанный Президентом Украины, но еще не вступивший в действие Закон Украины «О доступе к публичной информации». Напомним, что этот нормативный акт признает публичной ту информацию, которая получена или создана в процессе выполнения государственными органами или органами местного самоуправления своих властных полномочий. Право доступа к такой информации имеют все граждане. Законом также установлены критерии для ограничения доступа к публичной информации.

Следовательно, после вступления в силу этого закона стоит использовать правовые механизмы, которые им предусмотрены, и получить необходимую информацию. Следует это сделать до того момента, когда такая информация, возможно, будет засекречена

Паевое участие: новое давно забытое старое?

Одним из наиболее дискуссионных аспектов строительной деятельности является паевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта. Положения законодательства в этой части изменялось несколько раз и всегда не в пользу застройщиков. Действительно, строение, которое будет функционировать, волей-неволей, должно использовать коммунальные сети и другие составляющие, которые обеспечивают его надлежащее функционирование. Кто должен нести затраты по их сооружению: органы местного самоуправления за счет отчислений от продажи земли под застройку и налогов от функционирования бизнеса на его территории или сами застройщики?

Законом устанавливается обязанность каждого застройщика, перед вводом объекта в эксплуатацию, вносить в местный бюджет сумму в размере до 10 % или до 4 % стоимости проекта в зависимости от того, жилые или нежилые сооружения сдаются в эксплуатацию. Такая обязанность, по моему мнению, не является бесспорной и напоминает дополнительный налог. Но оставим все споры о концепции такого взноса, а зададим себе вопрос: а все ли застройщики несут одинаковую обязанность по этому взносу?

Рамки до 10 % означают не что иное, как от 1 до 10 %. По какому принципу определяется, кто платит 1, а кто 10 %? Не появляются ли в данном случае возможности манипулировать с суммой в каждом конкретном случае?

Кроме того, от уплаты этого взноса освобождаются дома жилого фонда социального назначения и доступного жилья. Определение доступного жилья дано в законе от 25 декабря 2008 г., в соответствии с которым доступное жилье - это то, которое строится при государственной поддержке. Вмести с тем, этот же Закон указывает, что государственной поддержкой следует считать то, что государство выдает ипотечный кредит гражданам, которые требуют улучшения жилищных условий. Однако не все квартиры в новостройке могут передаваться по программе ипотеке таким гражданам. Точно также не все квартиры в отдельно взятом доме могут передаваться по программе постройки социального жилья. В связи с этим, вопрос: какую часть квартир нужно передать под ипотеку для граждан, требующих улучшения жилищных условий, чтобы весь дом подпадал под освобождение от уплаты: одну, несколько или все квартиры? Не будет ли в такой ситуации у чиновников возможность подводить под указанное исключение конкретные дома с вполне конкретными застройщиками, исключая такую возможность для других?

Эти и другие вопросы порождают неоднозначные выводы и наталкивают на мысль, что мотивы принятия нового Закона, как всегда, были вполне благородны. Таким ли оказался результат?

ВЫВОД:

Градостроительная сфера является довольно сложной системой законодательства, которая включает в себя многие законодательные акты, регулирующие разные сферы. С принятием нового Закона в сферу градостроительного законодательства строительства неожиданно включено законодательство о государственной тайне. А одним из наиболее дискуссионных аспектов строительной деятельности является паевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта. Следовательно, вопросы применения этих норм порождают неоднозначные выводы и наталкивают на мысль, что мотивы принятия нового Закона, как всегда, были вполне благородны.