Коронакризис, вызванная им неуверенность в финансовой стабильности, а также борьба среди застройщиков за сократившийся рынок привели к активизации украинцев на рынке недвижимости. Купленная в новостройке квартира все чаще становится удобной возможностью в непростое время сохранить и приумножить свои сбережения. UBR.ua выяснил, чем руководствуются и что больше всего пользуется спросом при подобном способе инвестирования.

Больше половины

По словам руководителя проекта Rusaniv Residence Александра Изарова, по состоянию на конец июля количество инвестиционных приобретений на киевском первичном рынке жилья впервые превысило 55% от всего объема продаж, при этом по сравнению с "докарантинным" февралем количество таких сделок увеличилось более чем на 10%. До конца года, прогнозирует эксперт, количество "инвестиционных" квартир может превысить 60%.

"Еще 2 года назад количество инвестпродаж на первичном рынке киевского жилья не превышало 45-48% в зависимости от класса жилого комплекса. На данный момент, несмотря на почти 3-месячный карантин, количество таких приобретений квартир уже составляет до 55% от всего объема продаж", - согласна руководитель по развитию проектов компании Citex Development Дарья Бедя.

От котлована

Более 30% всех приобретаемых с целью сохранения и приумножения средств квартир, из которых более 2/3 приходятся на объекты новых форматов (многофункциональные жилые комплексы, объекты формата live-work-play и др.), покупаются на начальных стадиях строительства. Это, как правило, срок не более 6 месяцев с момента начала строительных работ.

"Проанализировав весь объем инвестиционных покупок в зависимости от класса или формата жилья, стадии строительства, можно сделать вывод, что на сегодняшний день их количество в объектах новых форматов из-за ожидаемой высокой ликвидности вложений составляет около 60%, в комфорт-классе - до 45%, в бизнес-классе - не выше 25%, а сегменте эконом - около 20%", - считает Изаров.

Причина очевидна - в условиях отсутствия альтернативных способов вложение в недвижимость именно на начальных этапах строительства сулит более высокую доходность. На сегодняшний день ликвидность покупки "на котловане" в среднем колеблется на уровне 20-25%. А объекты новых форматов на момент ввода объекта в эксплуатацию, по оценке экспертов рынка, могут вырасти в цене даже и до 50%.

Чем руководствуются

При оценке объекта для инвестиции покупатели руководствуются следующими критериями:

* будущим комфортом и инфраструктурой ЖК (форматом жилого комплекса);
* качеством строительства (например, активным спросом пользуются объекты из красного полнотелого кирпича);
* надежностью застройщика и его возможностью вести строительство за собственные средства;
* стадией строительства на старте, когда цены наиболее приемлемы;
* локацией;
* дополнительными преимуществами в виде акций и скидок.

Наибольшей популярностью пользуются 1-комнатные квартиры площадью 35-45 кв. м функциональных планировок, например, с акцентом на просторной гостиной, отказе от коридоров и максимальному использованию всей площади, чтобы полезным был каждый метр. Кроме того, на таких квартирах можно и больше заработать.

"Для последующей сдачи в аренду 1-комнатной квартиры за первый год аренды владелец может получить до 15% пассивного дохода, что равно самым хорошим процентам по банковскому депозиту. Таким образом, его вложение может полностью окупиться уже через 5-7 лет. А при условии повышения спроса на первичном рынке этот доход может быть значительно выше", - констатирует Дарья Бедя.

Рассрочка или ипотека

Весьма существенные изменения коснулись и механизмов приобретения жилья. Так, по состоянию на середину июля значительно увеличилась по сравнению с маем доля квартир, приобретаемых в рассрочку, что вызвано борьбой среди застройщиков за сократившийся в период карантина рынок.

"Для стимулирования спроса в период карантина многие киевские застройщики предложили беспроцентные виды рассрочек до момента окончания строительства ЖК. Впоследствии этот шаг девелоперов существенно повысил уровень продаж при рассрочке: с 30% от всего объема продаж в начале мая до 48% - в июле", - приводит статистику Изаров.

На данном этапе механизм рассрочки больше всего используется в сегменте комфорт-жилья и объектах новых форматов - до 50-55% от всего объема продаж в этих классах. В эконом-классе доля таких покупок не превышает 30%, в бизнес-сегменте - не более 10-15%, в элитной категории - не более 5%. Причем до конца этого года, считают эксперты, при благоприятной экономической конъюнктуре количество приобретенных в рассрочку квартир может превысить 50%.

Что же касается ипотеки, то, по данным Изарова, за неполных 7 месяцев 2020 года для квартир на первичном рынке Киева, приобретаемых при помощи кредитования, снизилась с 3-3,5% до 1,5%. Этому способствовали, с одной стороны, неопределенность и опасения, вызванные карантином, с другой, - ожидание снижения ставок по ипотеке, что вынудило часть покупателей отказаться от покупки квартиры в кредит до лучших времен.

"Доступная ипотека может стать для покупателя отличной альтернативой рассрочке, прежде всего, за счет более длительного срока ее погашения, но на данном этапе программы по беспроцентным рассрочкам от застройщиков выглядят намного предпочтительнее. До конца года, скорее всего, количество квартир, приобретаемых при помощи ипотеки, существенно не увеличится. В лучшем случае оно вернется на "докарантинную" отметку в 3-4% от всего объема продаж", - прогнозирует Изаров.

Новые тенденции

В период карантина прочно закрепилась и наметившаяся с конца 2019 года тенденция создания в новых жилых комплексах "гостиничного" лобби с зоной отдыха и кафе. В самом доме застройщики проектируют встроенные ТРЦ с лифтами на жилые этажи, спортивный центр, центр детского развития, продуктовый маркет и пр.

Наряду с отдельными вместительными парковками создаются также и закрытые свободные от автомобилей территории, а во дворах обустраивают скверы с лаунж-зонами, детскими и игровыми площадками. Большое значение придается и "престижности" арендаторов.

"Важным является концепция будущего ЖК. Сейчас застройщики очень трепетно относятся не только к функциональному наполнению, а еще и к имиджу будущих арендаторов коммерческих площадей. Ведь покупателю важно, чтобы в его ЖК были представлены преимущественно сетевые арендаторы, например, продуктовый супермаркет, спортивный центр и др.", - резюмирует Дарья Бедя.