За время пандемии спрос на новое жилье в Украине катастрофически рухнул. По данным застройщиков, за два месяца карантина наибольшее снижение продаж, например, в Киеве, наблюдалось в сегменте эконом-класса и достигло 90% от уровня февраля.

Несмотря на то, что цена на квартиры в эконом-сегменте является самой низкой на рынке - в среднем на 20-25% меньше, чем, например, на жилье новых форматов, реальный покупатель стал намного требовательней к гарантиям надежности собственных инвестиций, качества будущего объекта, а также комфортного проживания в жилом комплексе.

Как отметил нам руководитель проекта Rusaniv Residence Александр Изаров, помимо форс-мажорных обстоятельств, главными причинами резкого снижения привлекательности эконом-жилья являются отсутствие гарантий от застройщиков, что объект будет достроен вовремя, низкое качество строительства объектов этого класса, а также отсутствие дополнительных функциональных возможностей будущих жилых комплексов.

Строители отмечают, что в более 70% всех возводящихся объектах эконом-класса в период карантина были временно остановлены или приостановлены строительные работы.

"Объекты эконом-класса оказались наиболее рисковыми для инвестиций, так как их строительство ведется преимущественно за счет средств покупателей, а при резком снижении покупательской активности, застройщики были вынуждены приостановить строительные работы", - говорит Александр Изаров.

В период карантина значительно усилилась "репутационная" конкуренция компаний-застройщиков в стремлении убедить потенциального покупателя в надежности вложений именно в их строящиеся объекты. И на фоне снижения продаж существенно обострилась борьба за покупателя.

Многие компании, чтобы сохранить или снизить резкое сокращение сделок, предприняли ряд мер, в частности, предлагая инвесторам приобрести квартиру по наиболее выгодным ценам.

"Скидки и акции стали показывать результат только последние 10-14 дней: рост продаж в отдельных проектах отчасти был связан с тем, что застройщики предложили покупателям выгодные условия: это и фиксация курса на 24,8-25,5 грн/$, это и "полная защита инвестиций" (позволяющая покупателям, если у них вдруг изменятся планы, забрать назад деньги без штрафных санкций), и оптимальные условия по рассрочке - под 0% при взносе от 40% от стоимости квартиры и т.д.", - говорит директор по маркетингу многофункционального ЖК Polaris Home&Plaza Анжелика Саакян.

Вместе с тем, эффективность таких шагов оказалась не очень высокой: количество сделок по акционным ценам в среднем не превысило 10% от всего объема продаж в период карантина.

По большому счету акции застройщиков в период карантина стали вынужденным антикризисным маркетинговым ходом для привлечения внимания к строящемуся объекту, не рассчитывая на активные продажи".

"Акционные предложения использовались как дополнительная возможность информирования потенциальных покупателей о том, что строительство объекта идет по намеченному графику. Практически все игроки рынка, продолжавшие строительство, внедрили подобные акции", - отметил Александр Изаров.

Снижение покупательской активности на фоне приостановки строительства до 50% всех объектов, говорят строители, позволило несколько сбалансировать соотношение между спросом и предложением.

"Если на начало марта разрыв между спросом и предложением достигал 40%, то на фоне снижения темпов строительства и связанных с этим весомых репутационных потерь некоторых застройщиков, разница между спросом и предложением сократилась до 25-30%", - добавил Александр Изаров.

Цены в большинстве столичных проектов в перспективе 1-2 месяцев будут оставаться на уровне февральских, говорят строители.

Конечно же, в некоторых проектах возможно незначительное снижение по причине того, что при мартовском инфляционном скачке цены резко были повышены в среднем на 3-5-тыс. грн/м2. Доля таких проектов - до 1/3 от всего строящегося объема.

"Такое снижение может быть подано, как отдельная акция. Но вряд ли все, кто повысил цены, примутся их снижать. Это уже вопрос маркетинговой стратегии отдельно взятого проекта. На данный момент курс гривны стабилизировался, поэтому нет особых предпосылок считать, что цена будет значительно расти или падать", - заметила Анжелика Саакян.

По данным киевских застройщиков, сейчас наблюдается незначительное увеличение продаж только в 5% всех строящихся объектов Киева. Это в основном объекты новых форматов на начальной стадии строительства, когда цена наиболее привлекательна для покупателя.

Вместе с тем, количество звонков в отделы продаж в среднем по рынку увеличились на 3-7% (опять-таки в зависимости от объекта, его функционала и цены).

В ближайшие 2-3 недели стоит ждать планомерной активизации рынка, считают застройщики, но не стоит ждать, что рынок "взорвется" от количества продаж. Выход из карантина будет плавным: до конца июня он увеличится максимум на 5-7% по сравнению с февралем, говорят эксперты.

Что касается работы отделов продаж, то напомним, что карантин действует до 22 июня, поэтому, как минимум, до этой даты все меры предосторожности будут соблюдаться.

"В связи с падением продаж во время карантина говорить о том, что все отделы продаж уже работают, как прежде, не приходится. По мере возрастания покупательской активности, будет и восстанавливаться привычна работа отделов продаж. Но нет единого сценария для всего рынка: ведь все будет зависеть от покупательской активности", - говорит Анжелика Саакян.

Когда рынок оживет

По ожиданиям застройщиков, начиная с конца июня рынок может существенно оживиться. В этот период ожидается постепенный рост продаж (преимущественно за счет накопившегося отложенного спроса) на 3-5% во второй половине июля и на 5-7% в августе.

При этом, как считает Александр Изаров, покупательские предпочтения будут сконцентрированы в основном на объектах новых востребованных форматов с высокой ликвидностью, таких как многофункциональные комплексы, объекты формата live-work-play и др.

"До 80% всех продаж будут приходиться на ЖК повышенной комфортности и функциональности, которые дают возможность покупателю не только приобрести качественную квартиру в современном комплексе с развитой и функциональной инфраструктурой, а еще и использовать покупку, как способ сохранения и приумножения капитала. Покупка квартиры в таких объектах на начальном этапе строительства и до момента ввода в эксплуатацию прогнозируемо может вырасти в цене до 50%", - подчеркнул эксперт.

Дальнейшее развитие первичного рынка жилья во многом будет зависеть от общеэкономической и политической ситуации, стратегии правительства по минимизации последствий карантина для жизнедеятельности страны, считают участники рынка.

"Первичному рынку сейчас, как никогда, нужна внешняя стабильность, что станет стимулом для потенциальных покупателей вернуться на рынок. Именно покупатель является двигателем рынка строительства жилья: активизация продаж позволит застройщикам не просто завершить строительство начатых ЖК, а и вывести на рынок новые проекты", - подытожил Александр Изаров.