В 2019-2020 годах только в 15 из более чем 100 недостроев Киева и Киевской области начнутся работы по завершению строительства. В целом же по стране образовалось порядка 16 тыс. долгостроев, 60% из них составляют жилые комплексы - это те дома, где сдачу в эксплуатацию затянули более, чем на год. Конечно, не все они окончательно заброшены девелоперами, но много и такихх, которые простаивают уже много лет.

Иногда обманутые инвесторы все же получают шанс въехать в свое долгожданное жилье. Механизмов довести до ума брошенный дом несколько.

Сколько нужно доплатить

Одним из решений проблемы может стать частичное, партнерское участие органов власти в достройке объектов.

Суть этого механизма - привлечь к достройке частные компании, которые могли бы рассчитывать на прибыль от участия в таких проектах. При этом государство может взять на себя часть финансовой нагрузки или же компенсировать застройщику его затраты.

«Это может быть, как выделение нового участка под строительство, так и другие льготы для девелопера. Необходима четкая и понятная система частного партнерства, преференции тем компаниям, которые решатся взяться за столь сложное дело», - отметил в беседе с UBR.ua руководитель проектов группы компаний Perfect Group Алексей Коваль.

Еще один механизм - это готовность обманутых инвесторов самостоятельно нанять компанию, которая достроит их дом.

Покупатели объединяются в кооперативы и за свой счет нанимают стороннего застройщика. В таких ситуациях сумма дополнительных вложений может составлять от $100 до $300 за м2.

Но доплачивать приходится не всегда. Например, «Укрбуд» в Киеве с 2013 года завершил четыре чужих недостроя. Это ЖК «Лесной», «Парк-холл «Горький», «Артемида» и «Герцен Парк».

«Сейчас достраиваем пятый - дом МЖК «Академгородок» в рамках нового ЖК SOLAR CITY. Подход во всех случаях один - «старые» покупатели получают жилье (за которое они уже заплатили предыдущему застройщику) без доплат, а достройка объекта финансируется за счет продажи площадей, оставшихся нераспроданными», - рассказали UBR.ua в Укрбуде.

Какие еще стройки реанимировали:

* В 2011 году компанией ТОВ «Ника ЛТД», входящей в структуру Perfect Group был принят и достроен объект в Вышгороде по улице Симоненко.

* Компания «Бориспільміськбуд», входящая в ту же группу, в 2013 году выкупила на аукционе активы обанкротившейся компании «Агробудпереробка» вместе с недостроенным ЖК. На момент банкротства более 2/3 квартир в объекте были проданы. Сумма доплаты составила до $100 с инвестора.

* На данный момент компания Perfect Group рассматривает еще один проект-долгострой на Оболони.

* Пострадавшие инвесторы создали ЖСК в ряде объектов Войцеховского, чтобы самим достроить объекты. К примеру, ЖCК «Булгаков» (ЖК «Маргарита», ул. Булгакова, 12а). Или ОСМД «Олевский» (ЖК «Сосновый бор», ул. Олевская, 9).

* В ЖК «Жемчужина Троещины» по ул. Закревского, 42а в Деснянском районе в 2017 выделили землю ЖСК под строительство. На тот момент третья очередь строительства не могла начаться из-за отсутствия разрешения на строительство.

* В отношение проектов, куда зашел новый девелопер, есть совсем свежий пример в Киеве. ИСК «Обрий» в конце сентября начала реновацию одного из известных столичных долгостроев ЖК «GrandPark» по ул. О. Телиги, 25. Проект переименовали в «UnoCityHouse».

* Компания «А-Девелопмент» также довела два проекта до ума: «Смарт-политех» и «Смарт-оболонь».

По словам экспертов и застройщиков, механизм «доплат» пока чуть ли единственный действенный способ обеспечить достройку дома.

«Эффективным способом решения проблемы достройки замороженного дома является привлечение стороннего девелопера при условии предоставления или дополнительных преференций застройщику, или же с разработкой механизма доплат обманутых инвесторов за достройку объекта», - рассказала UBR.ua главный эксперт информационно-аналитического портала «3м2» Виктория Берещак.

Когда возьмутся за достройку

Главная проблема, которая мешает девелоперам включится в реализацию таких объектов и обеспечить обманутых инвесторов квартирами - в большинстве недостроев уже продано более половины квартир.

«Если в объекте продано 50% квартир, рентабельность достройки проекта составляет не более 10%, а если продано 2/3 квартир - проект в лучшем случае выходит в «0». Естественно, в таких условиях новые девелоперы не хотят браться за проект. Все понимают, что только за счет привлечения новых застройщиков проблему долгостроев не решить», - говорит Коваль.

На сегодняшний день участие привлеченного девелопера в долгостроях может быть выгодно только в случае, если в таком объекте продано не более 30% квартир. При достройке такого объекта застройщики рассчитывают получить не мене 20% рентабельности (это на 5-10% ниже среднерыночного уровня).

Также проблему долгостроев можно решить по примеру Польши и некоторых других стран, говорят строители, когда деньги покупателей незавершенных объектов должны поступать на банковский счет застройщика, но распоряжаться ими строитель сможет только после завершения всего процесса строительства.

При такой схеме строительство может вестись либо за собственные средства застройщика, либо за счет льготного кредитования. В любом случае, такой механизм повлечет за собой увеличение стоимости жилья для конечного инвестора.

«Решение проблем недостроев может лежать в плоскости заключения договора между местной властью, застройщиком и инвесторами, в котором бы оговаривались условия необходимых доплат и их причина, а также дата окончания строительства. При этом, при составлении общей сметы работ на весь период строительства, важно учитывать постоянный рост цен на строительные материалы в Украине», - заметил Коваль.

На достройку, теоретически, могут быть выделены средства из местного бюджета, но, денег на такие проекты катастрофически не хватает. По мнению экспертов, улучшить ситуацию с долгостроями может только четкое законодательное урегулирование вопроса проблемных объектов.

Что предлагают законодатели

Для предотвращения кризисных явлений на первичном рынке жилья крайне необходимо принятие закона о защите прав инвесторов покупателей жилья, считают эксперты.

Еще летом Минрегионстрой представил проект закона «О защите прав физических лиц-вкладчиков в строительство многоквартирных жилых домов», который:

* Дает определение долгостроям (объекты, ввод в эксплуатацию которых затянуто более чем на 1 год от заявленного срока).

* Предлагает механизмы предотвращения появления обманутых инвесторов: речь идет об отмене решения об аренде земельного участка, введение открытых инвестиционных аукционов для компаний, которые намерены достроить дома и т.п.

«В этом документе также следует закрепить за инвесторами-покупателями жилья их статус владельцев, это дополнительные права для обманутых инвесторов. На фоне политической и экономической «потасовки» количество долгостроев может вырасти минимум на 10%, поэтому крайне необходим механизм защиты покупателей жилья», - говорит Берещак.

Чтобы не купить долгострой, главное правило для инвесторов остается неизменным: проверка земельного участка, проекта, девелопера, изучение всех разрешительных документов и т.п. Это реальный шанс минимизировать риски при вложении средств в первичный рынок недвижимости.