Чи варто очікувати суттєвих цінових змін на ринку житла за збереження поточної економічної ситуації.

Пік введення в експлуатацію нових будинків в країні був у 2017 році - 5,9 млн кв м. Минулого року обсяг побудованого житла в Україні просів на 25%, а у першому кварталі 2019 ринок скоротився ще на 4%.

В Києві у 2018 році обсяг введеного в експлуатацію житла скоротився на 28%, в першому кварталі 2019 - на 36%.

Нова пропозиція житла залишається нерівномірно розподіленою за регіонами. Так, у 2018 році на Київ та столичну область припадало 43% всього зданого в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках в Україні.

За київським регіоном слідують Львівська, Одеська та Харківська області. Львів є другим за темпами забудови містом після Києва.

Але динаміка отриманих дозволів та кількість будівельних майданчиків в Києві та за Києвом вказують на те, що будівництво не буде зменшувати оберти. Галузь залишається привабливою для інвесторів, про що свідчать і анонси крупних проектів.

Наприклад, є плани масштабної забудови Рибальського півострова (Київ) за участі бізнесмена Сергія Тігіпка та інших інвесторів. Проект оцінюється у 600 млн доларів.

Цікавим трендом є стабільне зростання пропозиції в Київській області. За даними пошукового сервісу ЛУН, у січні 2019 року в Києві у продажу було 289, а в області - 286 новобудов. При цьому пропонують переважно бюджетний сегмент - 61% та 84% у Києві та області відповідно.

Інтерес до передмістя обумовлюється в першу чергу значною різницею у цінах. За даними ЛУН, якщо у Києві в травні середня ціна квадратного метру становила 24 000 грн, то у передмісті - 13 200 грн.

Забудова під Києвом пов'язана, по-перше, з більшим вибором земельних ділянок, по-друге, з нижчою собівартістю будівництва. Насиченість новобудовами таких населених пунктів, як Ірпінь чи Софіївська Борщагівка, призвела до появи будівельних майданчиків в досі обділених увагою населених пунктах.

Разом з тим саме в передмісті зустрічаються найбільші проблеми з інженерними мережами та якістю будинків. Хоча, за інформацією гравців ринку, іноді в Києві забудовники, щоб розкрутити комплекс, якісно будують першу чергу, а далі тиск зростання собівартості змушує їх економити.

Але попит потроху зростає

За даними агентств нерухомості, у травні цього року середня ціна квадратного метру у доларовому еквіваленті зросла в столиці на 2,4%, у гривні - на 4,9%.

Це опосередковано може означати, що попит на нове житло нарешті поступово наздоганяє пропозицію. Причому ціни зростають не тільки в гривні, а й в доларах. Неформально ринок досі функціонує саме в доларовому еквіваленті.

Водночас, за даними ЛУН, у Львові ціна квадратного метру на первинному ринку у травні знизилась на 2% і в доларах, і в гривнях, тоді як у Одесі зросла на 1% у доларах та на 3% у гривні.

На вторинному ринку теж є тренд на зростання цін. У травні в Києві середня ціна вторинки зросла на 6,6% у доларах та на 9% - у гривні.

Також не виключно, що зростання цін в травні - це результат гальмування продажів перед виборами, коли покупці зайняли вичікувальну позицію. Після виборів процес активізувався, хоча загалом літо є періодом затишшя на ринку.

Загальні чинники попиту на житло - на первинному і вторинному ринку -залишаються незмінними.

По-перше, існує попит з боку населення, яке прагне покращити житлові умови і має для цього можливості у вигляді вже існуючих квартир або значних заощаджень. У цьому плані пожвавленню попиту сприяє зростання реального наявного доходу населення на майже 10% у 2018.

По-друге, зберігається високий інвестиційний попит - в першу чергу на ринку новобудов.

Його можна поділити на дві складові - короткострокові спекуляції, коли, наприклад, купуються майнові права на старті продаж і початку будівництва, і перевідступаються за значно вищою ціною на етапі завершення будівництва. Друга складова інвестиційного попиту - це довгострокові інвестиції в житло з метою майбутнього перепродажу та/або здачі в оренду.

За існуючого обсягу пропозиції посилилась конкуренція як за клієнтів, що купують з метою проживання, так і за інвесторів. У 2018 році ціни на будівельно-монтажні роботи для житлових споруд зросли на 19,6%, тому зростання собівартості обмежує можливості для цінової конкуренції.

Тут у більш виграшному становищі великі забудовники з достатнім запасом міцності, щоб приваблювати покупців вигідними умовами розстрочки. Серед тих, хто хоче покращити умови проживання, стабільний попит на комплекси з якісною інфраструктурою та гарним розташуванням.

Забудовники та посередники оперують усередненими цінами в рамках класів забудови, що є певною мірою малопоказовою "середньою температурою по лікарні".

Можна припустити, що динаміка цін у Києві для об'єктів одного класу є досить різною в залежності від їх якості та розташування. Але на жаль немає деталізованих даних про фактичні ціни угод (з урахуванням знижок), які могли б підтвердити це припущення.

Все одно є надлишок пропозиції

Судячи з темпів будівництва у останні роки, динаміки цін та закликів забудовників до активізації іпотеки, можна припустити, що на столичному ринку все ще зберігається надлишок пропозиції.

На жаль, через відсутність офіційної статистики продаж на первинному ринку вся аналітика побудована на судженнях та експертних оцінках.

Цікава оцінка є у звіті компанії City Development Solutions за 2018 рік. Автори звіту зазначають, що при збереженні поточних тенденцій більша частина квартир, що вже надійшли до продажу, буде розпродана трохи більше ніж за три роки. При цьому в міжнародній практиці попит та пропозиція вважаються збалансованими, якщо оціночний час продажу квартир становить рік-півтора.

Це свідчить про те, що на ринку зберігається незбалансованість: житла продається більше, ніж покупці здатні купити.

При цьому іпотечне кредитування населення потроху розвивається. За даними Звіту про фінансову стабільність Нацбанку, за І квартал 2019 року було видано нових іпотечних кредитів.

Разом з тим, в середньостроковій перспективі іпотечне кредитування, ймовірно, не буде визначальним на ринку житлової нерухомості. Хоча розвиток цього напрямку кредитування є важливим, у тому числі з соціальної точки зору.

Так, з кожним роком побудоване за радянських часів житло суттєво втрачає в ціні через велику пропозицію новобудов, а програми реконструкції тих же "хрущівок" видаються все більш далекою перспективою.

Тож без доступної іпотеки у власників таких квартир буде небагато шансів покращити свої житлові умови. Водночас, для багатьох банків суттєвою перешкодою для розвитку іпотеки є непрозорість та правова неврегульованість первинного ринку житла.

Наталія Задерей, Експертна платформа НБУ

Експертна платформа - об'єднання співробітників Національного банку - носіїв знань, не репрезентує офіційну позицію НБУ та інформацію про рішення правління.